复盘｜15套，这个神盘就剩这么多了

2020年过半，北京楼市的一个小切口是：可以当成案例来复盘的项目，销售周期越来越短，清盘速度越来越快。

其中一个有代表性的角色，便是金茂。上周，攸克君和大家聊过金茂在北京操盘的首个限竞房项目，即将清盘。无独有偶，其打造的另一个限竞房项目——未来金茂府，在入市整整一年后，也即将收官。

一年前的6月25日，未来金茂府开盘。这是一个从诞生之初就被给予诸多关注的项目，毕竟，这是金茂在北京打造的第五座金茂府，同时，也是性价比*的一座。

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很多人都问过一个问题：为什么是未来金茂府，而不是未来金茂悦？

的确，过往北京任何一座金茂府，都要动辄千万的总价。不管是*早的广渠金茂府，还是近两年热卖的北京金茂府，每一座，都是区域标杆以及城市代表作。“逢府必热销”也成为楼市一大定律。

可以说，一旦打造出新的金茂府，便埋下了热销的种子，但当这个种子萌生在限竞房的土壤上时，限定均价的天花板与府系产品本身的品质要求，如何平衡，这是需要金茂从一开始，就思考清楚的问题。

毕竟从地块的基因来说，它足够撑起一座“府”。

北五环、未来科学城、纯住宅地块。这里聚集了大量央企的科研中心，同时作为国家重点发展区域，这里正在成为北京创新资源汇集的核心板块，不管是从交通、教育、医疗还是文化等多个维度的配套设施，都是这座城市又一个极具发展潜力的区域。但在这个区域，真正有条件做到低容积率墅级居住品质的项目，可以说少之又少。

未来金茂府区位图

而容积率仅有1.5的未来金茂府，不但弥补了金茂在京北“府系”产品的缺失，更是为整个区域带来了高品质的居住选择。

从目前呈现的产品与业绩，我们当然可以说金茂的团队打赢了这一仗。但如果我们退回到项目入市之前，还原他们的思考和疑惑，其实也是做复盘文章时，*有价值的地方。

未来金茂府入市1周年点滴回忆

未来金茂府1周年视频

坦白来说，在拿下这块地之后，金茂的团队也纠结过，到底是做悦系还是府系，是做纯洋房产品还是高低配。因为从地块位置和发展潜力来说，这都是值得被打高分的区域，加之金茂曾经打造过的亚奥金茂悦以及亦庄金茂悦，同样成为区域改善 的品质代表，即便是做成“悦系”，大概率也会成为热销的代表。

可是金茂，偏偏要跳出这个舒适区。

用限竞房地块做金茂府，不容易。但如果做成功，这对于金茂来说，又将是里程碑式的一个产品。所以*件事，就是*限度的看准他们的客户到底是谁？

在经历了一轮又一轮对客群深入探访后，金茂*终确定了要在这里，打造北京的第五座金茂府，同时，这也是*座低密度纯洋房的金茂府项目。

未来金茂府示范区实景图

攸克君去年写过一篇《》，短短49天的蓄客时间，13919组来访，在去年6月25日开盘当天，完成了26亿，截止到去年6月30日，则实现了首开30亿的业绩。

其实概括来说，未来金茂府所对应的客群，很单纯。基本都是处于30～40岁之间的城市新中产，从经济实力和行业成就来说，处于中上等。而且金茂当时做的很聪明的一点是：吸纳了很多房地产业内的KOL成为了金茂粉，而他们投出的一票，则更能体现项目的产品力。

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此时我们需要考虑到的一个背景是，限竞房进入到了第二年，正是水深火热拼产品的一年，几乎每一个参与其中的品牌房企都在做升级，求突破，刚刚投入限竞房市场的金茂，自然也需要一个有绝对说服力的产品。

但随之而来的问题是：*的金茂府怎么做？

从广渠金茂府到未来金茂府，近十年时间，在金茂体系内部，也已经完成了至少三次的产品迭代。不管是从新风系统还是装标等方面，而之前每个金茂府的总价，门槛也都在1000万+之间，未来金茂府却只有700万起。

对购房人来说，700万起拥有一张入住金茂府的门票，是足够吸引人的。但对金茂来说，如何在有限的成本下，打造不失品质的金茂府，才是*的考验。

未来金茂府样板间实景图

在金茂内部构建了一套打分系统，从项目前期到结构开放、隐秘工程的验收、户型缺陷率各个维度来打分，如果能够达到90分，可以算是品牌体系中不错的产品，但对于未来金茂府的要求，则是不能低于96分。

未来金茂府的团队和攸克君聊到，这个项目从营销团队、品牌策划到各个合作方，都沿用了其他府系产品的原班人马，所以不管是从营销策划还是工程设计来说，都是完全对标金茂府的要求来打造，所以整个项目内部的*核心并不是利润，而是如何在北城树立一个新的标杆。也因此，在金茂的很多重要的决策会议上，对于未来金茂府的要求都是品质优先。

所以我们能看到，之前其他金茂府基本上是高层，而未来金茂府，仅有1.5的容积率，打造7-9层低密度的洋房，建筑密度仅25%，比规划限定的30%足足低了5个百分点。这也从居住环境和舒适度上有了极大的提升。

未来金茂府样板间实景图

这对于整个市场来说，无疑是一种降维打击，原本只希望低价快销的限竞房市场，突然涌入了金茂这样的高端玩家，甚至不惜搬出豪宅的产品线来做限竞房，这样的产品升级和迭代，也让未来金茂府有了决定性的胜利，一年时间，80亿业绩，收官在即。

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如果说地块和产品决定了金茂府的热销基因，那整个操盘团队的营销思路可以说加速了这一切的进程。

留心观察你会发现，金茂的团队特别擅于“造节点”。甚至在今年开年疫情期间，未来金茂府的销售也并未受到明显影响。按照操盘团队原本的计划，是用两年时间清盘，但现在，现在这个速度比预想中快了一倍。

在入市之前明确全盘的营销思路，这是*步。接下来就是每个节点的严格执行。

在未来金茂府亮相之初，整个营销思路就确定在了“十年”、“ 回归”的主题，从2009年到2019年，十年沉淀，五座金茂府，这对于行业来说，都是备受关注的一点。围绕十年的历程，科技的焕新、产品的升级，在即将开盘时，未来金茂府对外开放了健康科技体验中心，依然主打科技牌，突出产品特性，*终在开盘首日，收获超千人的到访。

此后，2019年7月11日的北府南悦年中业绩说明会，2019年8月25日二次开盘以及9月3日的”北五环、五子登科耀京城”的联合营销，可以说，节奏紧凑、环环相扣。

进入2019年下半年，在销售已经完成70%的情况下，未来金茂府又开启了新一轮的“品质加法计划”，并以广渠金茂府为基地，为25位业主提供了高定预住计划，目标就是不断强化未来金茂府的高端底色。同时为未来金茂府·悦公馆的入市埋下伏笔，“以府拖悦”带动悦公馆热销。去年年底，未来金茂府·悦公馆开盘，当日实现去化91%，府悦双线累计销售逾1000套。

这一业绩背后，可以归结为，未来金茂府一直在给市场创造惊喜。从*初的700万起入住金茂府到临近清盘依然在做增配，这对于购房人来说，是给予了足够大的预期。也不难理解，一年时间完成80亿的业绩。

据悉，入市一年的未来金茂府将在本月实现清盘，目前仅剩15套，对于北部区域，甚至是整个北京市场来说，都将是不可复制的绝版机会，毕竟，这么便宜的金茂府，经此一役，再难遇到。

未来金茂府入市一周年特别采访

未来金茂府1周年视频

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