核心区4大红盘，你怎么看｜石旭升

上个月，南京楼市*红的地方，就是江北核心区。6月19号，核心区4个楼盘同时开盘，同时售罄，20到50个人抢一套房，共同成就了南京的4大红盘。

我倒是觉得，美玉也有瑕疵，哪一款更适合你？要看怎么看。

从空间上看

6月19号亮相的4个楼盘，分别是扬子江金茂悅、江畔都会上城、润辰府和融侨誉江。虽然同样都在核心区，但是却分别在核心区东南西北的4条边上。

因为4个盘南北相距5公里，东西相距3公里。南面是长江隧道口，北面是扬子江隧道口，西面是江北大道，东面是横江大道，所以，从空间上看，地段的不同，价值也就不同。

首先是长江隧道口和扬子江隧道口的差别。长江隧道早在2010年开通，而扬子江隧道是在2016年开通的。

长江隧道的规划，早在国家级新区之前的草创时期，就开始了。而扬子江隧道口恰好与国家级新区同步。

长江隧道口的优势，在于相对成熟，城市界面已经形成。但是缺点也明显，在于很多楼盘是在江北草创时期发展起来的，规划和建设的档次，也就成了美玉上的瑕疵。

扬子江隧道口的劣势，在于暂时居住人气不旺。但是，因为更靠近江北金融中心，特别是未来有更多的储备用地，相信未来的片区规划档次会强于长江隧道口。

不光是在于是核心中的核心，更在于南京的城市规划，总是后来居上，新区的规划总是强于老区，更新一些的区域，总是强于原来的新区。比如河西北河西中河西南，随着规划年代的不同，档次也在节节上升。

实际上，扬子江隧道，能给人更大的想象力。比如用地，扬子江隧道口一带，未来将是核心区住宅用地的主战场；比如城市界面，相信会是南京名片级的界面；比如高尚配套，有大量的商业、教育、健康、医疗配套蠢蠢欲动，相信也总会越来越好的。

以融侨誉江为例，其地段优势，在于项目就在扬子江隧道口的口子上，是主城到江北的“*站”。特别是未来的规划红利和供地红利。

而项目本身的用地，属于纯粹住宅用地，项目的绿化率达到35.13%，是4个红盘中*的。同时，未来拥有地铁11号线和4号线“双地铁”。所以，更有利于价值的提升。

从功能上看

整个核心区，东部的边界是长江，西部的边界，是老山。地段的不同，体现在江北大道和横江大道功能上的差异。

我觉得，江北大道和横江大道，就像核心区的一付“双杠”，表面看来差别不大，但是双杠的力道并不一样。就像人的左右膀子，力道总是有差异的。

江北大道的功能优势，在于兼得核心区和江浦老城区的优势。车行交通快捷，同时还更靠老山，多少可以找到“仁者乐山”的悠闲。

但是缺点也很明显，一是江北大道拦腰而来，有些喧哗，二是远离地铁，差不多3公里以内没有地铁规划。需要买家根据自身好恶择情而定。

横江大道的功能优劣，和江北大道的地段优劣刚好形成对比。江北大道车行交通快捷，横江大道公共交通快捷。

换乘王地铁11号线，决定了横江大道将成为核心区的南北中轴线；江北大道靠近老山，横江大道靠近长江，有望享受“拥江发展”的红利；江北大道有些喧哗，横江大道因为大片腹地，也就相对幽静。

还是以融侨誉江为例，其地段，位于浦滨路，江北核心区的“南北中轴线”上，也位于江北CBD五大空间之中，属于铁道学院片区，与两年前核心区的红盘“中海国社”一路之隔。更靠4大名校，也更容易形成优雅的居住区。

所以，我的总结就是，你要买核心区的房子，关键看你的具体情况。从住的角度来说，你全家都是有车族，买江北大道的地段，很不错啊，反之，你就买靠近横江大道的地段。

从投资的角度来说，目前江北核心区虽然政府限价，但是相信总有逐步放开的时间。所以，买房，不光要看空间，也要看时间。

从时间上看

核心区的价值，需要从时间上看未来，需要政府、开发商、买家形成“居住档次”的合力。

从政府来说，核心区的规划，无论是口气还是实操，是高大尚的。表现在很多优质的城市配套已经落地，就像当年的河西新城那样，已经优先落实有关教育、文化、医疗和商业的具体规划。

比如，鼓楼医院江北分院已运营一年，鼓楼幼儿园江北分园今年招生，市民中心、南京一中*已建好，会议中心和图书馆的建设如火如荼。这些，都会传递给置业江北客户的信心。

南京鼓楼医院江北国际医院

从开发商来说，也在不断追求居住舒适度的改善。*近我去看了融侨誉江。

我觉得这个楼盘*的特色，就是“宽景横厅”。横厅面宽5米5到6米。其*的好处，就是阳光就餐，每个餐厅都面朝一个宽达5米5以上的大阳台，而且餐客厅更好互动。

横厅示意图

横厅设计是指将客餐厅扁平化排列，减少过道浪费面积，使得空间利用率更高，整体户型看起来更加宽敞明亮，横向延展了空间尺度感，将园林风景延伸入室。这，不失为一种迭代人居的新体验。

户型图一览：

而据我在相关设计院了解，“横厅”的建造成本，比一般住宅的建造成本增加18%左右。从这一点上说，开发商在限价大背景下，还是有追求的。从时间上来说，高尚定位的到来，将是迟早的事情。而开发商的定位，将有投资和改善的联动趋势。

从买家来说，本来没有什么错。20到50个人抢一套房，说明供不应求啊。而未来限价放开，赚得差价也是大概率的事情。但是更大的概率，还要从长远看未来趋势。

所以就不能盲目，而是要看得更长远一点时间。同样是核心区，也要选择更适合自己愿景的房子。具体要看哪个地段，更符合未来的趋势。

我倒是觉得，核心区到了空间和时间PK的时候了。江北核心区要长远发展，就不会急功近利，逐渐做到“房住不炒”，回到居住的本质上来。

居住的本质，就是舒适性，就是诗意的栖居。就需要政府在规划上高定位，开发商在档次上有追求，买家在眼光上看长远。试想，如果一个区域谁都想赚快钱，满眼都是炒家，这房子真能有指望长远*吗？

以上，就是我这几天考察核心区4大红盘的观感。而从江北乃至整个楼市来看，我倒是觉得，好的品质，才是实现恒久价值的基石。从这一点上而言，我看好核心区楼市的渐变。