三连降，四连升，深圳楼市何以如此疯狂？

来源：价值领地发布时间：2020-07-17 00:00:00

▎城市快报丨By：世联评估

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6月份，深圳新建商品住宅成交量保持平稳，均价连续3个月走低，有所降温。龙岗区、坪山区多个楼盘热销拉低全市均价，深圳新建商品住宅均价为51,100元/㎡，环比下跌5.3%。深圳存量住宅保持高位运行，总体呈价量齐升，加速上扬形态。6月份，具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为57,234元/㎡，环比上涨3.9%。网签10,594套/90.6万平方米，套数环比上涨23.9%，呈现出了2015年的疯狂。

深圳新建住宅成交价量图

深圳存量住宅成交价量图

新建住宅市场

住宅新房供应

深圳新建住宅新增供应走势

6月，深圳新增预售金融街华发融御花园、清林半山、恒大锦苑、春江天玺、星都梅沙天邸、锦顺星苑和大族云峰等7个住宅项目，新增供应2,663套/26.36万平方米。

新房成交分析

深圳新建住宅成交价量图

6月份，深圳新建商品住宅成交量保持平稳，均价连续3个月走低，有所降温。龙岗区、坪山区多个楼盘热销拉低全市均价，深圳新建商品住宅均价为51,100元/㎡，环比下跌5.3%新建商品住宅网签量3,343套/33.6万平方米，套数环比上升6.4%，成交与去年月平均水平相当。热销楼盘包括仁恒公园世纪、恒大城、京基御景半山、天鹅湖畔、颐安都会中央等。

六月份深圳新建住宅销量 TOP25

（按成交套数排名）

6月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90-130平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为56%；总价在300-1000万的产品成交套数占全市总成交套数的89%

其中，300-500万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的54%，此总价段中90平方米以下面积段占比44%。300-500万总价段主力成交项目为龙岗区的京基御景半山花园和坪山区的恒大城。500-1000万的产品占全市总成交套数的35%，以90-130平方米面积段产品为主。500-1000万总价段主力成交项目龙岗区的仁恒公园世纪和罗湖区的德弘天下华府。在所有面积段和总价段的产品中，90-130平方米并且300-500万的成交套数*多，占全市总成交套数的30%。

六月份深圳新建住宅成交区域分布

新房可售及去化

深圳新建住宅可售套数

受疫情影响，地产项目工期延缓，市场供应不足，新建商品住宅可售量总体呈趋势性下降形态。截至6月底，新建商品住宅可售数量21,171套/205.05万平方米，为近期的*值，可售套数环比下降3.2%。预计7月份可能入市项目包括远洋天著、晗山悦海城、新世界临海揽山、招商臻府、华强城、壹城中心11区、龙光玖悦台等。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以*近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）明确，住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

深圳新建住宅库存去化周期低至7.6个月，长期落在调控目标区间以下，本指标显示商品住宅严重供不应求，提示需要增加住宅的供应量。

深圳新建住宅库存去化周期（单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台

存量住宅分析

深圳存量住宅成交价量图

六月份深圳存量住宅各区成交套数及市场均价

粤港澳大湾区、先行示范区、前海扩容、豪宅标准调整、放开港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕合作区解冻购房措施等利好如潮，加上疫情期间流动性泛滥，社融数据超预期，M2增速居高不下（6月同比增长11.1%），“小盘优质”的深圳住宅市场表现一枝独秀，存量住宅房价收入比高达28.3，长期位居全国前三位。

深圳存量住宅保持高位运行，总体呈价量齐升，加速上扬形态。6月份，具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为57,234元/㎡，环比上涨3.9%。网签10,594套/90.6万平方米，套数环比上涨23.9%，呈现出了2015年的疯狂。

6月，存量住宅天量成交还在继续，销售总金额631.95亿元，环比上升30.7%。相比新建商品住宅销售总金额171.59亿元，一、二手成交总金额分别占据21%和79%的市场份额。

6月，深圳存量住宅成交量关内区域占50%。其中，龙岗区成交2,989套，成交25.58万平方米，成交套数在全市占比为28%，成交套数和成交面积均位居全市榜首；宝安区成交2,347套，成交21.15万平方米，成交套数在全市占比为22%；关内福田区成交套数为1,916，占比为18%，南山区成交套数为1,628套，占比为16%，罗湖区、盐田区成交套数分别为1,494套，220套；成交面积方面，福田区成交面积为15.95万平方米，南山区成交面积为15.64万平方米，罗湖区、盐田区成交面积分别为10.51万平方米1.74万平方米

住房租赁市场

深圳住房租赁市场走势

数据来源：世联EVS数据平台

根据世联EVS统计数据，6月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为85.6元/㎡，环比上涨2.0%，连续4个月上涨。

其中南山区商品住宅平均租金115元/㎡·月，领跑全市。福田区（107元/㎡·月）、罗湖区（83元/㎡·月）分别名列第二至第三位。

深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2019年新增常住人口41.22万人，占同期全省以及珠三角核心区常住人口增量的56%，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率*的地级以上市。2019年引进人才28万人，名列全国前茅，同样带来巨大的住房需求。常住人口中自有红本住房的占比仅仅30%左右，远远低于北上广的90%，租赁住房需求巨大。人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。截至2019年底，深圳金融机构（含外资）本外币存款余额接近8.4万亿，同比增长15.7%。虽然2019年广深GDP之间差距在缩小，但汇聚资金的差距在拉大，全国的钱正在流向深圳。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为668倍，静态租赁回报率仅1.7%，这意味着在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（已考虑空置损失），需要约57年才能收回成本。

衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看，深圳住宅租售比严重失调，投资回报率较低。

与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

6月份，深圳土地市场有7宗土地供应，其中以工业物流用地（5宗）为主。

进入6月，深圳土地市场的盛宴正式拉开帷幕，共有9宗土地成交，土地总面积334,514平方米，规划建筑面积1,177,015平方米，成交总价110.3亿元

市场焦点为*设置可售普通商品房的光明区A608-0173居住用地。本宗地计容总建筑面积不超过454,330平方米，其中住宅381,930平方米（其中公共租赁住房50,000平方米，配建的只租不售的人才住房50,000平方米），建成后普通商品房销售基准售价不高于47,500元/㎡（不含室内装修）；地上商业49,470平方米，地下商业9,890平方米。宗地*终被深圳市地铁集团有限公司以底价62.56亿元拿下。

2020年上半年，深圳共挂牌出让14宗居住用地。6月出让达到峰值，共推出6宗居住用地，除A608-0173外，其他5宗政策居住用地均由深圳人才安居集团、龙华人才安居公司包揽“回收”。

六月份深圳土地供应一览表

六月份深圳土地成交一览表

数据来源：深圳市土地房产交易中心

商业市场

◆一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐升

6月，深圳公寓市场新增皇庭世茂央玺园、海谷科技大厦两个预售项目，新增供应面积5.39万平方米。由于明星楼盘招商太子湾商务广场（成交均价109,702元/㎡）的热销，本月商业市场价量齐升。本月一手商业物业均价为76,549元/㎡，环比上涨40.0%。成交面积为79,967平方米，环比上升50.3%，连续4个月上升。

6月，深圳公寓主力成交在南山，成交面积为3.54万平方米；其次为宝安区，成交面积为1.73万平方米。南山的招商太子湾商务广场以31,010平方米的成交面积、34.0亿元的成交金额成为本月的成交面积和金额双*。其他热销楼盘还包括会展湾水岸、万科星城、龙光玖龙台、中洲湾以及世茂深港国际中心等。

商铺方面，福田区深业泰然立城较为活跃，本月成交3,035平方米，成交总金额3.6亿元，均价117,158元/㎡

深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图

随着疫情逐步得到缓解，企业产能回复、内需改善以及逆周期调控政策的发力，深圳商业物业销售逐渐恢复正常水平。

下个月预计入市的商务公寓项目包括晗山悦海城（90-190平方米）、前海嘉里中心（58-120平方米）、会展湾东城（80-163平方米）、怀德国际（36-63平方米）、仁恒芯梦公园（30-39平方米）以及鸿荣源天俊（38-95平方米）。

办公市场

◆一手写字楼市场：价量齐升

6月，深圳写字楼主力成交在福田，成交面积为2.81万平方米；其次为南山区，成交面积为1.85万平方米。由于福田区深业泰然立城（成交均价56,490元/㎡）、南山区前海经贸中心（成交均价73,432元/㎡）的热销，本月写字楼市场价量齐升。

本月新建写字楼成交均价回升至54,732元/㎡，环比上升34.8%。成交38,823平方米，环比上升137%，连续3个月上升。深业泰然立城以2.7万平方米的成交面积、15.5亿元的成交金额成为本月的成交面积和金额双*。本月热销楼盘还包括前海经贸中心、龙光玖龙台、恒明ONE、佳兆业城市广场和恒大城市之光等。

深圳新建写字楼成交价量图