秦人自贬：诞生一个“万人摇”，得罪谁了？

撰文=燕十三

紫薇东进排号太厉害了，一位群里的购房者感叹，再这么下去排队都排到北二环了.....

突然发现，市场发展至今，专家们已经不急了，纷纷各种“看空”，说让大家等一等；反倒是购房者着急了，毕竟一万一平米的房子，在西安二环之内，已经形成了一个房价“漏斗”。

全市的刚需、投资客户，只要有名额，都要来试水一下，要是买中了，岂不是新股“中签”。此外，购房群里不断有人索要置业顾问联系方式，这种情况极为罕见。

这一次紫薇只有440房源供给，户型约81-108㎡，公示均价10215元/㎡。说实话，早一批的产品属于板点结合，没有当前市场流行的北连廊、多面宽、大宽厅有竞争力，连紫薇产品线自己都迭代了好几轮了。

但不好意思，就是这个盘，续写了万科翡翠国际的“神话”，出现16086人登记，刚需家庭、刚改家庭，核验资料从售楼部，一直向北二环排，大家焦急、兴奋地聊天。

从2018年第四季度进入“横盘期”之后，西安楼市一直流传二手踩踏、新盘滞销，为什么还会诞生“万人摇号”？

其实，关于这个问题，我们已经强调了八百遍，三个情况导致：

其一，新房供给不足，地价越来越高：

虽然，看起来城北不缺房子，主要热点板块如大明宫、徐家湾、经开区（高铁新城）、未央湖都有房子，此外，如果不满足需求，还有秦汉新城、泾河新城、空港新城、泾渭新城补缺。

但北二环缺房子，尤其是缺中小户型。去年大明宫三宝集体出货，主要户型是130-180㎡之间，几乎没有中小户型，引发首开价、九五折、送车位等，至今海报还收藏着。但君启三期改户型之后，立即反应就不一样了，热销售了6.5亿，如今，正荣也在热销，阳光城几乎没货了。

而彻底压断*后脑神经的是华宇摘地28亩，2042万元/亩，楼面地价10942元/平，这就导致了1万/㎡的品牌房可以“闭眼买”。

其二，一二手存在价格倒挂，需求挤压：

因为普涨的原因，市场沉渣泛起，不少劣质房也跟着涨起来了，但市场上还存在一定的一二手倒挂案例，紫薇东进便是一例。

随着全市房价都在涨，但“高新系”的房子始终保持相对性价比，例如紫薇地产、高新地产、高科房产，包括一部分天地源的项目，例如如万熙天地、大都会。

紫薇东进，一万一平，但周边是多少？新房正荣、中南均价达到1.7万/㎡，虽然产品不一样，但居住功能都一致，连紫薇东进二手也在1.4万/㎡，紫薇新房价格比地价都要便宜。

因此，无论是刚需、刚改、投资，紫薇都会被强烈关注，“打新”对于投资渠道狭窄的我们来说，还是一个比较稳妥的投资方案。

其三，供应结构不均衡，客户需求不匹配：

为什么刚需客户紧盯着紫薇？二环沿线住宅价格启动，普遍在1.5万/平以上，1.3万/平以下的房子基本在浐灞、港务区、经开二期、灞河新区等。

因为，刚需客户对于品质要求是有弹性的（对于点式楼、景观少等能够忍受），但对于环线要求是刚性的（对于通勤距离远、摆钟式生活十分抗拒），大部分刚需家庭都在追求“职住一体”。

*关键的是支付能力，如果三十万以内能购买在二环，何必四十万去买绕城高速以外，毕竟刚需客户对于价格的敏感，远超过定位、户型、装修。

当然，是不是满足了这三点，大家都要去抢？是！因为，这就等于新股“中签”，如果你放手，别人也会抢。网络登记、线上摇号，对于全民买房来说，大家都是凭运气，十分公平。

于是，有人表示全家出动，就是为了买一套紫薇东进，有人捂着胸口说，站在上帝视角看社会，这是楼市大跃进，对于普通人而言，这就是机会点！

楼市中炒作有两种，一种叫做“热炒”，遇到热点就叫好，一种叫做“凉拌”，遇到啥事先喊凉。

前者搞不好是一种迷狂，或者是职业诉求，必须逢热必炒；后者，那一定是“乡愿”，整天一副苦大仇深，对于社会痛心疾首。凡是不合心意，必然是“凉拌”，不凉继续喊。

*可怕的是全国各种大数据都在呼应“凉拌”，央行大数据、人口大数据、进出口大数据等等，感觉我们的各方面已经命悬一线，一*都要撑不下去了。

2019年专家说的抛售潮、二手房挤压、百万降价甩卖，究竟在哪里？土地供销数据不断攀升、新房数据上反映是供销双降、新进人口逐渐下滑，究竟谁买了那一堆钢筋混凝土？关于这一点，恐怕专家也无法自圆其说。

从2016年以来，市场一直在划分，高端板块价格如日中天，高新2万+热销，城南1.6万/㎡摇号，曲江1.4万摇号，浐灞1.2万摇号，这些能不能反映市场的购买力？一定可以！

我们一直在强调，房价是城市管理工具，从核心到郊区，房价从高到底，就是要把支付能力较差的人口转移到新开发区，因此，越偏远价格越低，例如，高新公寓打破4万/㎡，港务区公寓还有0.8万/㎡，出现5倍价格差。

人们在抨击高新公寓价格打破天际线的时候，有没有因为港务区公寓价格低感恩戴德，貌似也没有。为什么？这是一种市场选择！

高端盘难卖，刚需盘靠抢，就以紫薇东进为例，2019年9月份，紫薇·东进，上线登记2次，共计645套房源，吸引总计8654人进行登记；2020年7月份，440套房源，吸引16086人进行登记，这也是市场选择。

其实，在去年的时候，这个项目已经十分火热，就是因为品牌大、地段好、价格低、有供货，没有必要给一个低价盘扣帽子。

紫薇东进是一个标志性案例，如果在南二环、南三环再次诞生一个万元盘、再次出现一个“万人摇”，这是不是耻辱的“二次方”？

在对于“万元盘”批判之前，务必要搞清楚为什么会“抢房”？过去为什么抢房，以后还会不会抢？

西安市场并不是一直这般火热，在西安*次限购，2011-2014年之间，西安楼市照样被限购掀翻在地，遍地零*、*分期、全款分期、各种开盘优惠、打折送车位，还是卖不动。

过去，西安的小产权、城改房、限价房、经适房、集资房等等全部上阵，与西安市场挣流量，但人口流入竟然出现负值，民营企业出逃，这种情况怎么可能有一个健康的市场。*夸张的一点是，GDP排名26，人口排名16，经适房供应量全国第2。

现在一切谋求正规化，不允许土地先上车后买票，一律招拍挂；土地拆迁不允许开发商与村集体私相授受，“何家村”模式遭到空前挑战；小产权不得以罚代管能转正，经济适用房逐渐退出历史舞台，西安几乎是上演了一次“秘鲁式”的经济改革。

当我们享受过灰色利益链腐蚀西安经济所带来的“低价”，我们很难有勇气去正视“正规化”所带来的昂贵交易成本和税费，就如同德索托发现秘鲁经济的衰败根源一样，你是不是要选择“另一条道路”？

不要急着开骂，觉得“万人摇”是一种恶果、一种激进。应该思考一下，喝惯了自来水，突然之间，喝矿泉水导致拉肚子，就觉得矿泉水是一种“水质差、有问题”。

截至目前，杭州已经出现了超过28次万人摇的经历，甚至于一个项目上演了4次万人摇，其中两次还是“2万人摇号”，杭州因为“万人摇”难以自容么？好像没有吧，这个城市还是挺乐观向上的，为什么西安连一次都“扛不住”？

“秦人自贬”是一种文化基因，不自己否定几句，别人都不好意思劝你，这种风气弥漫在城市的各行各业，过度的谦虚内敛、自我否定、集体检讨、网络自嘲，本身也是一座“精神城墙”。

进入2020年西安市场，紫薇东进确实还是2018年的价格，如果小编有资格摇号，也要去摇号！

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