世茂深圳造：“中国都会样板间”火了

文潘永堂

7月楼市*热话题

当属深圳楼市调控升级！

具体政策大家都已熟知，老潘想说的是，针对住宅投资的严厉政策，却让其他城市的地产人士惊讶：

究竟是怎样火热的市场，逼得深圳祭出如此大招？

看看刚刚过去的6月“网红” 皇庭世茂裕玺，这个位于福田中心区的大平层公寓，开盘实现10亿销售额。尤其值得玩味的是，因为不限购的优势，出现多例整层购买、多套购买案例。

中心择地、豪宅化空间、改善化客群——这是皇庭世茂裕玺自我解读的“热销密码”。

值得关注的是，后续因为住宅限购政策升级，皇庭世茂裕玺这样占有豪宅同等资源、享受豪宅同等尺度、却避开深圳住宅限购升级之苦的产品，会不会在热销10亿之后，继续成为高净值改善新宠？

这个话题暂且不展望，先来看看这个项目背后的故事！

世茂，TOP10房企中的“网红存在”

出品人之一世茂，何许房企？

战略上，重返top10：在地产白银时代，从2008年到2017年实现销售业绩从120亿到1008亿的近十倍跨越后，实现3年逆势连续超50%的高增长。以2600.7亿元销售额再度挺进TOP10。

布局上，有流量池也有护城河：世茂的发展过程，三十年来紧随国家战略，深耕核心城市群，在京津冀、长三角、海峡西岸、粤港澳大湾区等城市群布局超130余城，几乎所有热点城市，都有世茂的出手！

产品上，用产品逻辑讲生活故事：世茂给业内的印象是“少而精”的产品线，通过对刚需、改善型、高端客群痛点的洞察和对产品的精雕细琢，先后推出雅系、云系、璀璨系、国风系、天誉系、龙胤系等六大优质产品体系。世茂通过精简却完备的产品线，将产品体系覆盖客户全生命周期。

而通过产品逻辑讲生活故事的能力，世茂在业内久负盛名。

此外在近些年，世茂除了在一级市场对优质地块追逐之外，也成为名噪一时的“并购王、合作王”。这一点在珠三角粤港澳大湾区表现尤为突出，在广州、深圳，世茂都有经典的并购、合作案例。

开盘热销10亿的皇庭世茂裕玺，是世茂大湾区的*新成绩。

世茂的都会地标逻辑

世茂产品力，究竟是何种观感？

事实上，能够在地产10强榜的龙头房企，都有体现自身“品牌特质”的基因。

提到恒大，你会想到强大执行力；

提到万科，你会想到对城市和城市人群的人文关怀；

提到融创，你会想到强势产品力与营销的平衡。

提到世茂，你想到的众多城市的地标建筑。

这些地标建筑——或是针对高端居住的豪宅作品、或是针对商业商务的城市综合体。

这些地标选址考究——或在城市中心、或占位了城市未来的焦点；

同时，产品营造的生活方式上，世茂总会为所在城市引入不少当地“前所未见”的新概念，并通过具有品质感、高级感的示范区、体验中心将之落地。

在成熟都会中，升级区域价值

在成长的新城里引入现代都会生活逻辑

这是世茂多年来的城市人居赋能法则

品牌基因会成为客户的选择理由，这种选择是可以超越城市界限的。

你看，在这次世茂与深圳本土大咖皇庭合作的“皇庭世茂裕玺”，开盘就吸引了上海世茂粉丝从上海连夜打“飞的”前来扫货。

这位在上海有世茂品牌多套物业的老客户，得知项目获批预售后，连夜从上海飞来深圳下定顶复*单位。

“世茂品牌，中心地段，就像在长三角中心上海一样，在粤港澳大湾区核心深圳中心，一定要有一套豪宅物业”——是这位客户不远千里出手购买的理由。

世茂“中国都会地标”打造的5大手法

世茂所谓“都会地标”,如何成就？世茂有5大秘籍。

秘籍1

区位：总选择在高能级区域

世茂的“都会样板”逻辑，首先从土地开始。

考量世茂对外重点宣传的几个“门脸级项目”，可以一窥这种逻辑：

在珠三角，“全球第六旋转艺术地标”深圳前海世茂大厦占位前海自贸区；

在长三角，上海世茂佘山庄园、上海世茂滨江花园分别拥有上海*的山体资源和上海*负盛名的黄浦江湾岸资源；

在海西经济区，厦门世茂海峡大厦临近厦门大学、对望鼓浪屿，城市*资源簇拥左右。

上海世茂滨江花园

从选地就坚持高能级定位，后期的地标才足够吸睛、资源才足以匹配、客群也才会被深深吸引，这是源头的逻辑。

秘籍2

时间：选择在高投入点进入

无论是住宅还是商业，作为土地运营生意的房地产行业，其发展是与城市兴起、更新的节奏互相契合并互相成就的关系。

因此在城市发展的不同阶段，也就诞生不同形态的地产产品。

世茂抓住的就是这个节奏，可以总结为：“新城兴起，城市更新”这两大节点的强势进入。

新城兴起时，是品质住宅、改善人居、高端办公、星级酒店的发展黄金期。

城市更新时，是中心新豪宅、创新商业体的发展黄金期。

深圳世茂深港国际中心的崛起（效果图）

秘籍3

形态：缔造高辨识度地标

对于城市人而言，记住品牌的方式往往是品牌所缔造的建筑地标与生活地标。

世茂对地标的呈现方式是：摩天、生态、笔直、旋转。

摩天楼宇层面：上海世茂广场，333米；广州世茂汇金中心，320米；厦门世茂海峡大厦，300米。

在上海，上海佘山世茂洲际酒店，将废弃多年的采矿坑打造成-88米的生态酒店，被美国国家地理誉为“世界建筑奇迹”。

上海佘山世茂洲际酒店

而在深圳，深圳前海世茂大厦全球首创的45°双旋转艺术建筑，则是这家不走寻常路的地产商在平面层面的自我挑战。

秘籍4

质感：实现高级感生活

高级感，是世茂通过硬件、软件、公共空间、私人空间等层面给所在城市带来的改变。

大到项目的整体规划、排列布局，中到立面设计与材料，小到门窗材质、窗墙比等，硬件的细节，决定了高级感的层次。

皇庭世茂裕玺效果图

软件上的商业服务、物业服务、社群维护、圈层打造等，也是维系业主未来生活质量的主要因素。

5

人群：高净值人群反哺高能级项目

在区域、规划、产品、质感上的层次，也就决定了未来吸引的人群!

而地位实力与兴趣爱好趋同的业主们群聚在一处（或是居住在同一社区、或是工作在同一场所、或是消费在同一场合），就会形成所谓高净值人群的聚落地，他们的消费力和品位力反过来又会促进所在项目与区域的可持续发展。

深圳面貌：也是中国的“样板之城”

1

中国样板在深圳

如果说，世茂是在地产建设、城市运营层面致力于打造中国的都会样板。

那么在城市本身层面，深圳的崛起，可称得上是中国的城市样板。

改革开放后，从零开始建设、迅速崛起的深圳，就如同民国时代的上海，以其*开阔的胸襟、*开放的制度、*开明的氛围，迎接了全中国乃至全世界不甘平凡的各行业精英的到来，成就了前40年的辉煌。

经过了产业转型的阵痛期后，在*新的中国城市发展潜力百强榜单上，深圳再度名列榜首。

深圳，是中国的开放先导区、改革示范区、制度先行区、未来先发区。粤港澳大湾区的规划的落地，让深圳再度站在了时代风口的C位之上。

深圳的野心，从未结束，也不会结束！

2

深圳样板在福田

城市边界越扩容、规划越宏大、产业越升级，中心的地位反而越稳固，这是无数城市发展的共性经验。

比如上海，从浦东陆家嘴、到虹桥商务区再到自贸区，几次大型的产业升级与城市升级，并没有影响“上只角”区域作为城市资源中心的地位，反而因为产业的沉淀、城市能级的提升，中心区位的地位被进一步强化。

而在深圳，这个区域就是中心区的福田区。

作为深圳市委、市政府所在地，福田区被定义为深圳行政、金融、文化、商贸和国际交往“五大中心”，集萃了深圳40%的银行、65%的证券公司、94%的基金公司。

以深圳4%的土地，创造了20%的GDP，这就是福田！

遇见样板之城，世茂与皇庭跃跃欲试

在深圳福田之核心，世茂联合本地大咖皇庭集团，以“皇庭世茂裕玺”，继续着“都会样板”的缔造之旅。

而这个项目，对世茂而言，还有着在深圳“补缺”的特殊意义。

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世茂在深圳的中心资产包，这一次“齐了”

世茂在深圳进阶之路，首先是商业、商办项目开始，在深圳世茂深港国际中心、深圳前海世茂大厦两大综合体物业中拿出了展现了其*擅长的地标缔造能力，未来在这个领域，世茂会成为整个大湾区的流量焦点。

*的空白，在居住层面。

皇庭世茂裕玺实景图

而此次皇庭世茂裕玺所处的位置，称得上是多年难遇的市中心宝地。

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皇庭世茂裕玺的特殊使命

因此位于福田的皇庭世茂裕玺项目，在世茂的战略版图上有特殊的位阶！

中心居住资产，是世茂给裕玺的定位。

而在产品内核的建设方面，两家以豪宅打造闻名的建设者自然也不吝于在其中引入各自*新的研发成果，结合对本地人群消费习惯的理解，将之落地。

福田对深圳高端客户有多重要？

世茂营销团队提到一位典型客户的例子很有参考价值，这位砸下超5000万拿下整层3套的客户，是为儿女购房，而选择这里，是因为“在深圳创业开始，就没有离开过福田，在福田创业，也在福田安家。”

城市中心地段的价值，就在于这种跨越代际的传承效应，这种底蕴是新城新区需要很多年才能拥有的。

世茂的福田合伙人，为什么是皇庭？

合伙人皇庭集团，创立于1997年，深耕深圳尤其是福田区域，并辐射珠三角、成渝经济区、北部湾。拥有房地产开发、商管集团、产业控股、文旅集团四大产业。

合伙人皇庭集团的代表作之一

同样在豪宅领域耕耘多年

同样擅长城市中心地段的更新升级

同样在商管、文旅等层面有自己的造诣并将之融入地产开发

皇庭世茂二者的合作，理念上是匹配的、实务上是互补的！

尤其是皇庭集团在深圳和福田区已落地多个高端住宅项目，品牌豪宅力强劲。

中心居住样板怎么做？看看皇庭&世茂的解决方案

核心城市、核心区位、核心人物、核心资产，这种样板级、指标级的居住，如何实现？

如何在这块珍稀的城市中心土地上，实现真正的外在形象和内在生活的城市更新？

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给中心位置以足够的面子

城市中心项目，从来不只属于使用者！

对城市本身而言，其就是城市肌理的组成部分，因此很多城市的土地出让文件上，已经对未来开发商建成项目的外立面材质提出了明确要求，比如 “不得使用仿石漆，建议使用石材，建议住宅公建化”等。

这也正是皇庭世茂裕玺的建设方向：

大尺度的窗墙比、横向肌理与纵向线条的结合，石材+幕墙的立面组合体系。

深圳市中心的“纽约one57”，是项目的愿景。

纽约曼哈顿的one57

而这样的立面风格其实是世茂城市顶豪产品“天誉系”的常用配置。

面子由外及内。在*的城市中心，能够展示建筑品位和主人品位的空间时间非常有限，市场上同类项目也多数没有有把重点放在这个“吃力不讨好”的领域。而越是这样，繁复的入户仪式感其实更能凸显主人的尊贵。因此越是面积小的项目，往往越需要做出入户的层次感。

这就是皇庭世茂裕玺不厌其烦地造出“五重入户礼序”逻辑：

进入社区后抬眼看到的仿佛奢侈品门店的门头；

入户前的水景引入昂贵的蓝钻材质，将“星空”引入，在城市中心来了个梦想小天地；

入户后的8米挑高大堂+半开放空间，模糊户内户外界面，在城市中心这一点尤其难得。

五重入户礼序

渐入式休憩雅境：动静之间，滋润诗意生活

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给中心生活以更多的宽度

什么样的物业对“会所”需求更强烈？答案是都会中心的小规模精华社区。

因为这些客户在物理层面需要一处舒展压力的空间，在社交层面更需要一处展开圈层对话、拓展事业的平台。

而这一点，囿于面积、规划所限，往往是很多类似项目所忽视的。

私属会所，是世茂在城市豪宅产品线中越来越强调的一个模块。

在皇庭世茂裕玺，包括私董会客、书享雅界、竞技娱乐、空中泳池、童玩天地等在内的“六大主题泛会所”，囊括城市中心生活所囊括的主要生活、社交、家庭场景。也给了城市中心生活一种新的可能性。

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给中心居住以更多的安心

畅想一下这样的场景：不在家时远程监控家中情形，入户“刷脸”开锁进门，家中的温度、湿度、PM2.5浓度等都被实时监控，入户后的灯光、窗帘、空调等语音调节闭合……

越是城市中心的资产，就越需要这些“安心”的配置！

这一体系包括智能安防、智能照明、智能环境监测、智能全屋语音控制、智能暖通等在内，可谓是武装到牙齿的生活体验。

4

给中心空间更多的装点

硬件材质自是皇庭世茂裕玺这一面向城市*改善人群产品所必须要重点着墨的所在。

这里老潘想从“色彩”这个细节维度来赞赏一下这个项目的用心：

项目石材的选择，有伊朗“蓝眼睛”（外立面），石材中闪烁蓝色光芒；

有质地坚硬的蓝钻花岗岩（星空水景）；

也有淡雅风格的东方白大理石（星空水景）。

昂贵材质的堆砌并不难，难得是在昂贵的同时，兼具美感的选择，这是更能体现建造者用心的一个环节。

而至于汉斯格雅、唯宝、博世、耶鲁等一线品牌的引入，本应是皇庭世茂裕玺这个能级产品的标准配置。

15平米社交式厨房：相聚一堂，烹调生活的情味

如何实现深圳中心居住的“皇庭世茂方式”？

皇庭世茂裕玺的舒适尺度感是这样的。

120㎡的2房2厅

170㎡的3房3卫

250㎡5房2厅4卫

这样的尺度是以“确保每个家庭成员的阔绰与隐私”为出发点，实现的是人均奢侈指数的飙升。

四进制主卧套房：一应俱全，妥帖藏纳生活所望

而这，也是皇庭世茂裕玺这类城市中心资产理应带给使用者的体验。世茂也终于在深圳这座地产教科书之城，交出属于自己的样板答卷。

这份答卷也让它的“考官”们给出了高分，皇庭世茂裕玺开盘客户有一个显著的特点——整层购买、多套购买客户特别多。除了前述的购入整层为子女置业的客户，一位上市公司大股东，出于对地段、品牌、产品的认可，连定6席，作为高管超级福利配置。

为自己、为子女、为员工，这是“城市中心”的魅力所在，也在世茂在深圳的后续发展，像在上海等地一样，拥有了忠诚粉丝、种子客户。

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