成交房价齐齐下跌，但购买潜力仍不容小觑，上海楼市如何刺激回升？

来源：价值领地发布时间：2020-07-24 00:00:00

▎城市快报丨By：世联评估

今日分享：上海楼市分析报告 来自价值领地00:00 03:41

上海6月新房住宅成交市场呈现出“量价齐跌”态势。6月新房住宅成交6,869套，环比下降24.07%；成交均价亦有所下降，为56,526元/平方米，与上月相比下滑10.76%。6月存量房成交市场略有转冷，本月存量房成交套数为27,832套，环比下降2.61%，成交均价为49,214元/平方米

上海商品住宅月度成交走势

上海存量房月度成交走势

新建住宅市场

住宅新房供应

上海商品住宅新增供应套数和面积走势

2020年6月上海商品房新增供应区域分布

本月住宅供应市场有所回落。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，6月，商品住宅供应面积为51.98万平方米 环比下滑15.51% ，供应套数为4,065套，环比下滑25.56%。从区域分布来看，本月闵行区供应面积拔得头筹，供应面积为7.34万平方米，套数为444套。上海市场随着4月集中放量结束，5、6月各大开发商拿证速度有所放缓，本月虽然供应市场热度有所下降，城市边缘地区的项目流量依旧处于低位。新房供应回落，闵行区供应发力。

住宅新房成交

上海商品住宅月度成交走势

2020年6月上海商品住宅成交区域分布

6月新房住宅成交市场呈现出“量价齐跌”态势。6月新房住宅成交6,869套，环比下降24.07%；成交均价亦有所下降， 为56,526元/平方米 ，与上月相比下滑10.76%。成交区域方面，南汇区新房住宅成交套数拔得头筹，为1,067套，成交均价为48,946元/平方米。6月份虽然对比于“红五月”各项数据都开始衰减，但是总体而言6月楼市情况依然向好。从认筹数据来看，上海楼市的潜在购买力不容小觑，关键还是在于有没有众望所归的品质楼盘刺激购买力。本月上海住宅成交市场有所回落，南汇新房成交市场较为活跃。

新房存量及去化

截止2020年6月上海各区存量商品住宅去化时间（月）图

截至2020年6月上海各区存量商品住宅去化时间（月）表

6月，各区商品住宅存量共计716.60万平方米，存量套数为55,067套，存量面积去化时间为11.4月，相较于5月，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，去化时间也略有下降。截止6月底，商品住宅库存集中于奉贤、青浦、松江、南汇等区。其中，奉贤存量*多，以96.06万方居各区域之首，占全市存量的13.40%，南汇区以76.94万方位居第二。

奉贤、南汇、青浦及松江的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，去化时间有所减少，外环以外新房存量充足。

存量住宅市场

存量市场概述

上海存量房月度成交走势

2020年6月上海二手房各区成交套数及市场均价

6月存量房成交市场略有转冷，本月存量房成交套数为27,832套，环比下降2.61%，成交均价为49,214元/平方米 。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持*，为83,706元/平方米，由于房价居高临下，成交套数仅为395套。而浦东新区成交套数依然为*，达6786套，占比24.74%。

由于上海区域的疫情基本得到控制，房地产市场逐渐稳定，6月二手房市场的成交量与5月差异较小，成交价格也维持在稳定的水平。

结构占比

本月70平米以下的刚需小户型物业（一房或是小两房）套数市占率为43.34%,较上月有明显降低，70-90平米户型套数占比为26.49%，90-120平米户型套数占比为17.16%，刚改类型物业本月结构调整相对明显，大户型如150-200平米、200平米以上户型本月占比基本与上月持平。

环间结构分析

绿色标注表示环比下跌红色标注表示环比上升黑色标注表示环比持平

横向来看，各类物业成交占比调整明显，各环间70-90平米物业均有明显上调趋势，而小于70平米成交均有所下降；另外，70平以下成交占比依旧*重。

区域统计

据数据显示，本月上海16个行政区中，涨跌幅前三分别为静安区（跌幅12.94%）、奉贤区（跌幅12.39%）、崇明区（跌幅11.94%），全市波动平均幅度为3.43%。

板块统计

从套数top10板块的成交数据来看，浦东三林板块、闵行浦江板块及奉贤南桥新城板块位列前三；从金额top10板块的成交数据来看，成交金额*多的是浦东三林板块。

楼盘统计

从套数top10楼盘的成交数据来看，刚需改善型物业占据大部分成交，美罗家园金丰苑依旧占据前三；金额top10楼盘的成交数据来看，全线楼盘成交金额较前十的多是上期未成交楼盘。

租赁住宅市场

近一年上海住房月租金及租售比统计图

6月上海各区住房月租金及租售比统计图

2020年6月租金市场相比5月来说有小幅度上涨，月租金为73.02元/平方米•月，租售比为1:674。 各城区租金差异较为显著，其中，黄浦区月租金*，为116.01元/平方米•月，其次是长宁区，为105.32元/平方米•月，而金山区月租金仅25.02元/平方米•月，租售比达1:740。

租房市场的租金维持在一个稳定水平，说明租房需求依然存在，随着疫情的逐步控制，租赁市场处于回暖状态，未来租赁市场依旧火热。

土地市场

土地供应

2020年6月上海土地供应一览表

6月，上海土地供应市场新政出台，从供应数量来看，供应市场升温明显。本月供应土地以中小面积为主，总面积为150.39万平方米，与上月相比下滑145.16%。本月共推出37宗土地，与上月的26宗有明显上涨，其中居住类用地共推出8宗，供应面积22.93万平方米，占比15.25%；商服类用地推出10宗，供应面积41.52万平方米，占为27.61%；另有其他用途用地19宗，占比57.14%。从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数夺得榜首，共推出土地达8宗。值得注意的是，在这些土地供应中，部分地块已经取消15%自持要求，这已经成为目前的一种趋势。取消15%自持要求可以加快资金回笼，降低持有成本，促进房企更积极的拿地，这也说明政策通常是随经济变化而动态调整的。本月从供应数量来看，供应市场升温明显，浦东新区供应发力。

土地成交

2020年6月上海土地成交一览表

6月土地成交市场持续火爆，成交土地面积（不含保障房）为381.43万平方米，与上月相比大幅上升234.91%。本月有37宗土地成交（不含保障房），其中居住类用地共成交12宗，成交面积46.34万平方米，占比12.15%；商服类用地成交15宗，成交面积144.74万平方米，占比37.95%；另有其他用途用地10宗，占比48.13%。从成交区域来看，本月浦东新区成交宗地数夺得榜首，共成交土地达19宗。

时至6月，上海土地市场的“档期”排得满满的。政策利好和供应增加的优势正在逐步显现，上海正处于拿地的窗口期。房企拿地的积极性提升，后期上海土地市场上可能会出现更多竞争者。本月土地成交市场持续火爆，浦东新区土地成交市场活跃。

土地成交与供应

近一年上海土地成交与供应统计图

6月，从建筑面积角度来看，土地供应市场有所回落，成交市场则有所回升。但从供应数量来看，供应市场升温却较为明显。6月供应建筑面积349.80万㎡，环比下滑51.32%，同比大幅上升285.33%；成交建筑面积为724.00万㎡，环比上升187.29%，同比大幅上升977.06%；土地成交金额与上月相比也有大幅上升，为257.80亿元。从年初寥寥无几的土地供应，到4月上海发布对土地市场及投资的利好政策，再到现在土拍进入密集期，上海土地市场步入正轨，也交出了不错的成绩。6月，土地成交与供应市场逐渐步入正轨，疫情后土地市场复苏明显。

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