冷门，总价低，博拆迁，不限购不限贷，这种房子值得关注

今天跟大家谈谈公产房。

所有的拆间、独厨都是公产/企产。独厨，意思是厨房不是伙用的了，而是每个拆间都有一个独立的厨房。类似于视频中1分45秒的户型。

因为公产房不限购套数，理论上你可以买无限套；

又因为不限贷，可以做到三成*，你会发现在天津突然又买的起房了。

我研究了一周，给你个结论：

公产房可以买。

9平米以上的拆间可以买（一说是10平米），市场曾传言9平米以下房屋上学受限，还未实施。

提醒：

公产房房本不是传统意义上的不动产产权证红本，而是公有住房租赁合同绿本。对，是租赁合同。

公产房买卖，买的不是所有权，而是使用权。

我总结了大家可能关心的几个问题——

Q

公产和私产的区别？

米宅北京：公产房拿到的是租赁合同绿本，而不是产权证。买卖中转让的是使用权，而不是产权。

因为没有产权，所以不能用于抵押套现。公产/企业产的产权归房管局或是企业所有。

遇到拆迁，拆迁费用中的大概5%需要给产权单位。

不同于普通住宅70年产权，公产租赁期限一般为10年，到期后需到指定单位（房管站等）换本续10年，费用大概几十元。

公产/企业产房每月需要根据面积大小缴纳租金，大多几十元。

Q

公产和企业产的区别?

米宅北京：公产能买产权，就是说可以买成私产。前提：必须是成套的住宅，意思是卧室、厅、卫生间、厨房等都是你的。所以，拆间、独厨、筒子楼不能买产权。

企业产不能买产权（极个别企业除外）。

天津市家庭户、集体*都可以买公产房。

只有天津市非农业*可以买企业产。集体*不可买企业产。

Q

公产房可以贷款吗？

米宅北京：可以。找国企津房置换，津房置换是天津市指定的公产房过户单位。与中德银行有合作，有个业务叫“公益贷”。我了解了下，实际上是房屋抵押贷款。所以要申请贷款，需要自己有套天津的房产做抵押。或者，有过命的兄弟姐妹朋友拿他们的房子给你抵押。

公益贷没有还完，公产房也是可以买卖的。但是吧，被抵押的那个房子需要还完贷款才行。

部分企业产可以办理此项业务。否则只能一次性购买，流通性差。

*3成。不管自己有没有其他商品房在还贷，无所谓一套二套，一律3成。前提：用来抵押的房子能贷出来7成。

Q

公产/企产只有使用权，那*、上学受影响吗？

米宅北京：不受影响。正常*、正常上学。

Q

公产/企产在哪儿过户？

米宅北京：公产房在津房置换过户，企业产需要到企业单位过户。

Q

过户费用有哪些？

米宅北京：因为买的是使用权，不是产权。所以没有个税、契税等等。也没有未满两年高额的增值税。

但是需要缴纳过户费，是评估价（不是成交价）的2%。

Q

哪些人会买公产/企产？

米宅北京：钱不多，但是想*和平，三成*。落完户，再卖。

部分投资人群，赚取公产和私产之间的差价。买了公产后，花费三四万左右买产权，房屋变成私产，然后两年后出售。收益20万？

部分投资人群，博拆迁。我研究了下天津市拆迁的规律（以后我一定专门出文章研究，太有价值了），除非受到公建比如地铁、市政配套等影响，五六楼及以上的房子中短期内拆迁无望。拆迁优先平房、总楼层在二三楼的房子（这种房子基本上是公企产）。不差钱，买套这样的房子，等着。

Q

公产/企产房本上的面积是建筑面积吗？

米宅北京：不是。确切的说叫计租面积。说白了，就是地面瓷砖加起来的面积。

高能提醒：拆迁是按建筑面积算。需要加上墙、楼道等面积，加上和邻居的伙用面积（需要平分）。

Q

买了公产房，一定要买成私产吗？

米宅北京：从政策上说，2019年之后天津市已经不再要求一定买成私产了。如果想投资，过几年再卖，我建议买成私产。如果落个户就想赶紧卖，没必要。

Q

我就想投资，钱又不多，怎么卖？

米宅北京：问的太直白了。我粗放的告诉你，买有拆迁概念的，拆间也可以。

Q

我觉得我还有问题，暂时想不出来。

米宅北京：评论区问吧。当然我未必能回答得上来，你点个在看，我智商会嗖嗖向上冲。

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