深圳东莞限购之后，这座城市即将大涨！

*近很长时间没有更新文章了，深圳东莞限购之后，其实我去了惠州考察，发现了新的投资机会。到底惠州值不值投资，如何投资？今天我把考察的详细报告分享给大家，希望对大家认识这一轮楼市的行情有帮助。

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惠州楼市考察报告

1、惠州市场现状

在我考察的这两周，惠州卖了8216套房，市场到底有多火？且看惠州世联行数据：

惠州楼市第29周（2020.07.13—2020.07.19）商品房成交4066套，环比上升4.23%，同比上升52.40%；成交面积40.97万㎡，环比上升10.38%，同比上升54.17%。

惠州楼市第30周（2020.07.20—2020.07.26）商品房成交4150套，环比上升2.07%，同比上升19.77%；成交面积41.71万㎡，环比上升1.80%，同比上升19.19%。

“深八条”这一周，惠州卖了4066套新房；东莞深夜加码这一周，惠州又卖了4150套新房。前后两周，一共是8216套房子！

所谓量在价先，惠州的成交量不断增大，已经说明惠州楼价正处于上涨的前夕。事实上，我们根据第三方数据二手房冰山指数也可以印证以上的判断。如下图所示，*近东莞二手房以5.6%的涨幅拿下全国*；惠州则以1.9%的涨幅排全国第三，就目前来看房价才刚刚开始涨，真的大行情还在后头。

（第三方数据显示惠州正处于上涨的前夕）

为什么惠州会有这样的战绩呢？这首先要看“深八条”对于深圳购买力的影响有几何。以下是深圳房地产中介协会给出的数据：

·新政之后，二手网签量环比下跌八成！7月16日至22日期间，深圳二手房日均网签222套，相对6月份日均450套出现明显下滑。

·中介带看量腰斩！7.15新政实施前后（各自一周时间）带看量环比平均下滑50%左右。

中介带看量直接腰斩，整个二手房网签量更是直接掉了八成！看来“深八条”是牵连甚广，大量买不了深圳的朋友，只能买东莞和惠州了。然而无奈的是，东莞也刚刚经历了一轮大涨，并且也出台了调控措施，那么深圳人就只有一个去处了：惠州！

所以惠州在深圳东莞调控的未来两三年，会源源不断吸纳这两座城市的人口和资金，房价上涨几乎是必然的。那未来到底有多少深圳人会买惠州呢？

2、 500万深圳人口外溢，临深区域将来会被深圳人占领

深圳购买力外溢到周边城市会一直持续下去，一来深圳土地稀缺，住宅很少，价格非常高，二来深圳人口的增长远远超过城市发展速度，很多人不得不先在惠州上车置业，将来再回深圳。

相关部门预测，未来几年将会有约500万深圳人住到临深去，甚至更多。根据2018年深圳二次房改规划，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，其中商品房仅有70万套。

而根据人口来算，截至2017年底，深圳市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。

180-70，还有110万套房子从哪里来？当然只能靠周边城市。事实上，过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子，被深圳人买走。只是*近深圳东莞的调控政策，加速了这个进程，可以预见接下几年临深人口流入惠州或将更加猛烈。这样的人口迁移其实很像过去的上海的浦东新区，北京的通州，成都的大源，惠州可以讲是中国众多都市圈人口迁移的又一个缩影。

很多人跟我说，2016年错过了杭州的萧山，2017年错过了成都的大源，2019年错过了上海的浦东，其实这些原来大家看不上的地方之所以爆发，都是有迹可循的。

爆发的原因就是：首先你得靠近一个人口充足，资金充沛的核心区域，一旦核心区域达到饱和，周边的板块地段机会就来了，但前提是你敢于在大家还没形成投资共识的时候，率先买入，这样才有机会抓到后面的行情，也就是我之前文章讲的地段预期差。

3、粤港澳大湾区发展时代， 惠州城运*的十年即将到来

十年时间，惠州房价从单价两三千，一路向上而行，2016年末突破万元线，到了2020年价格已经突破2万，高的楼盘甚至去到3万，十年十倍。房价不断上涨的背后，是人们对城市价值的认可，惠州城运*的十年即将到来。

今年是深圳特区成立四十周年，在深圳扩容扩权预期影响之下，坊间一直传言会有一波政策利好顺势出台。不得不提的是惠阳政府近日的新动作：废止12个《建设用地规划控制通告》。其中涉及到经济开发区象岭地段、秋长、白云新城、沙田镇行政中心等区域。

7月28日，东莞发布了《东莞市人民政府关于暂停滨海湾新区范围内各类建设行为的通告》。距离8月26日深圳特区成立40周年还有不到一个月，惠、莞两城的动作令人很难不浮想联翩。

尤其是惠州所涉及的12个区域，恰好是此前人人议论可能被深圳扩容扩权的区域.....

接连两条消息，一下就让深莞惠三城人民敏感起来了，大家不约而同的联想到难道有大事发生？事实上截止到现在，深圳历史上一共经历了三次扩容，从蛇口工业区到关内关外，再到“深汕合作区”，每一次扩容都迸发出巨大能量和发展质量的飞跃。

但这远远不够，深圳的发展仍然犹如“大马拉小车”。如果不考虑旧改，深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里。这样的土地资源配置，与深圳建设全球标杆性城市的发展目标极不相称。

不过，我个人认为无论这次深圳是否扩容扩权成功，惠州的发展都将迎来一个全新的时代，因为惠州即使名义上没有得到什么政策承认，事实上它已经有一部分高度融合于深圳了，是否扩容扩权不过是一个名份而已。

现在不断有深圳产业向惠州转移、前段时间，又有一世界级水准的产业新城项目落子惠州，总投资超千亿元。加上早先比亚迪等众多深圳企业迁入惠州设厂，可见这并不是偶然性事件。

我们也看到，现在惠州正处于与深圳、广州、东莞等融合发展的提速阶段，其中*有力的支撑就是轨道交通的建设，仔细研究会发现，惠州与湾区各城正在积极“牵手”，据统计，惠州未来与深圳、广州两大都市圈的轨道对接，有9条轨道之多。

02

惠州哪里值得投资？

对于深圳人来说，在惠州能买的片区其实只有两个——惠阳和大亚湾。

惠阳区白云新城片区

（整个板块的人气已经起来，刚需多，房价有足够的购买力支撑）

惠阳白云新城紧挨着深圳坪山区，距离深圳14号线终点站只有2公里，一脚油门的距离，目前已经有大量的深圳人居住于此，人气不断上升，周边的教育、商业配套也不断成熟，*前景是非常确定的。

深圳17个重点科创中心，有6个在14号线沿线上，自然能看出这条地铁线的重要地位。可以说14号线意义，不亚于11号线之前对西部沙井房价的拉涨作用。这条地铁预计2022年正式通车，*设计速度为120公里/*，届时从坪山出发，40来*就能到达福田中心区，根据官方规划这条地铁接下来会延伸至惠阳，串通惠州市区。

靠近深圳的惠阳是整条地铁线路的*受益者，也许十年前惠阳没有什么人看得上，但是今时不同往日，在政策利好之下，惠阳即将发生翻天覆地的变化，而现在就是*的买入时机，大概3-5年时间，涨幅会达到60-100%，也就是说理想的情况下，将来会翻倍上涨。不过值得注意的是，惠阳的楼盘也有好有坏，需要认真选盘才能获得高回报。

大亚湾

（大亚湾的楼盘品质非常不错）

将来深圳地铁16号线会延伸到大亚湾，在大亚湾板块共有3个站点，能够*龙岗大运中心和坪山中心。到时换乘3或者14号线到罗湖或者福田都很方便。目前大亚湾的人气还是不错的，有时出行还会出现堵车的现象。现在大亚湾有多个科创产业园，专门接纳深圳的产业转移，所以工业制造发展非常快，同时当地政府在教育、医疗方面也砸了不少钱，再加上气候不错，宜居条件非常好，无论居家还是养老，都是值得考虑的。

去年，慧聪集团总部在大亚湾开工建设，总投资150亿元，将建成超大型的集融合产业发展、商务运营、居住、总部经济等功能于一体的新一代信息技术产业港，惠州*一座250米高的双子塔建筑也将诞生在此，刷新城市天际线。今年，大亚湾拟建深港人工智能创新产业园，将成粤港澳大湾区重要人工智能研发及应用创新中心。

在*新出炉的环大亚湾新区发展总体规划中，大亚湾西区定位为西部综合产业区组团，是深惠双城联动、统筹发展的重要组成部分，依托东风汽车和比亚迪发动机等项目，着力建设以新能源、电子信息等高技术产业为主导的现代产业基地。有就业岗位，人口才会不断聚集，房价上涨才有真正的支撑，这几年大亚湾着实在产业发展上下了不少功夫。

惠州楼市正处于前所未有的大涨前夕，如果您对投资惠州有兴趣，欢迎添加下面的微信，我们会详细给您介绍，并帮助您解决购房的疑难问题。由于读者朋友太多，添加微信时备注“昵称+手机号”的我们将优先接待，非常感谢大家的配合！

深圳东莞已经大涨，希望大家能够抓住2020年*后的投资机会，立即扫码添加，抢在大涨前夕买入！

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