必看！10套房子买下来的*真实心得！

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*懂房产投资的一定不是开发商、房地产从业人员、中介、房产销售、咨询公司等等，也一定不是自媒体小编和所谓专家。

因为房产投资是一个难度超级高的实操项目。实操两个字很关键！很关键！

过去城镇化快速递增和货币化浪潮的20年，太多人在楼市里躺着赚钱，失去了对市场的敬畏和敏感。

买错房不仅会错一生，还会耽误家庭宝贵的进阶时间。10年时间，同样的起步有人能做到A7，有人A8，有人甚至能做到A9。

*懂房产投资的人一定是一套一套买够两位数的人。房产投资的门槛本来就很高，一次兑现周期少说也要5年，区域、产品只要买错一次，就很容易浪费一个周期。

能够买够两位数的人，要么有自己独特的方法论，要么在投资领域浸泡的时间足够长，要么犯的错足够多，但不管怎样，都有无数的宝贵经验值得我们学习。

上周，我们采访到了房产投资老炮十八哥，因为名下有十八套房产，被戏称为十八阿哥。

以下为他认为的房产投资的超级军规，绝对干货！必看！

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买房时机

很多人觉得只要有钱随时都可以买房，而任何时候买房都不晚这个说法，也广泛的在房产领域被宣传。

这是针对自住而言，实际上房产投资非常讲究买入时机，就像股市一样，真正的行家一定是在熊市里满仓，牛市里静待涨幅就行了。可大多数人心不定，总是跟着市场人云亦云，2017、2018、2019买房投资的基本都不赚钱。

2020年，房价将被夯实到谷底，再加上资金成本低、金融政策给力、销售政策给力，可以精挑细选的时候反而没人敢买了。

一个城市一轮周期内买房的窗口期并不多，该放的放，该抓的时候就抓一把。

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现实兑现

系统的成批量建仓思维或许需要独特的知识架构，但市场规律大多谨遵常识！

比如所有的房产投资都是要在二手房阶段兑现的！

有的区域根本就没有二手房市场，非要铁着头买，这肯定是必赔的。有的区域二手房实际售价只有1万3，你非要买1万5的新房投资，又怎么可能赚钱？

这样的道理非常简单，但大多数人对于上百万的买卖，不仅懒得去实地多转转看看，更懒得去周边二手房看看问问。

郑州一些区域新房又贵又坑，周边二手房却性价比很高，品质不差还是现房，购房者根本从来想不到去比较。

韭菜多的开发商都不好意思了。

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投资中产、白领，而不投资穷人

一颗白菜放在农贸市场只能卖*的价格；放在进口商超卖上*贵的价格，但买家却太少。*快的方法是，标准商超快速出货，还能卖上不错的价格。

这就是投资穷人、中产、富人的区别。

2015-2016年为什么建议买管南？站在2020年为什么不建议买管南？

2015-2016年的管南市场是东区白领的市场，2020年的管南是郑州刚需的市场。

为什么房产投资不建议买南龙湖？

穷人*在意的永远是价格，南龙湖就是这样价格互相踩踏的区域，洋房只能比高层多卖10%-20%的价格，可见一斑。

一直有新盘踩踏价格，客户价格属性又如此敏感，怎么可能会有高溢价、高涨幅、高收益？

为什么房产投资不建议买北龙湖？

终极置业，接盘的人太少、流动性太差、资金成本高，涨幅更低。

所以你在任何一个城市房产投资的*步，都是先找中产、先找白领! 他们在哪儿？他们又会去哪儿？

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区域、位置决定80%

选筹的核心逻辑是好城市、好区域、好产品、好价格。

但这其实是伪命题。

因为这世上不可能有好城市、好区域、好产品，还是好价格。

现实情况是城市是人决定的，你在哪个城市生活，有哪个城市的社保、户籍，就有哪个城市的房票。而实际中，产品和价格差异要么不明显，要么好产品价格非常贵。

*普适的方法就是区域、位置，决定这项房产投资的80%。

过去一轮，CBD、高铁站都没有便宜货，都是大涨。

然而大多数人买房下意识的受制于自己的地缘情节和产品情节，在开发商花里胡哨的营销包装下迷失了自己。

你应该花80%的时间去选区域、位置，而不是看沙盘、看户型、看样板间。

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什么样的城市买什么样价格的房子

在房产投资领域这是一条非常朴素，但现实却屡屡验证的军规。

1.4-1.5万的郑州，你就投资1.4-1.5万的房子。

1.8-1.9万的武汉，你就投资1.8-1.9万的房子。

3—4万的广州，你就投资3—4万的房子。

5万的深圳、上海，你就投资5万的房子。

不要在1.4-1.5万的郑州，买4—5万的北龙湖，也不要买8—9千的南龙湖。

天花板和地板都会撞到头。

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房产投资首要看对手盘

投资建仓之前，你一定要知道自己的对手盘是谁！

现在在主城三环内低价扫货建仓，很明显你的对手盘都是散户。

那么你现在买绿博、买港区你的对手盘是谁？

政府+开发商+前期业主。

开发商赚的是整个项目的钱，市场好了我就卖贵点，市场差了我就卖便宜点。4年前我卖8000元/平，四年后我还可以卖8000元/平，甚至7000元都可以，只要卖总体都是赚的。

只有一套房的你呢？开发商的三期、四期、五期都可以轻松的把你的盘口砸沉。

政府也一样！前年的地800万一亩，今年还是800万一亩，甚至700万一亩，有问题吗？没有，只要卖就是赚。

只有一套房的你呢？政府后期无限的土地供应也可以轻松的把你的盘口砸沉。

而你的对手盘如果都是散户，他们会争先恐后的涨价，却不舍得降价。

这个逻辑你要细品，这中间区别是什么你也要细品。

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以上为十八哥房产投资心得的一部分，每条都值得细细品读，读通透了在郑州买房绝对不会犯大错。

再次强调，所有观点均为投资角度，自住另说。后期我们将持续更新其他投资大神的心得、投资模型以及详细到项目的真实案例。

欢迎大家留言咨询。

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