警告！买房可能赔钱，楼市到了*严肃时刻！

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上周我们发布了《》，讲投资的几条军规。每一条都值得细细品读，看似如同常识的基础逻辑能避免你犯所有的大错误。

今天我们只讲一点：如何避免买房赔钱。

只要买房就赚钱，我觉得是当下社会*的骗局。而这个骗局*的解释是就算你现在买了赔了，总有一天在未来赚回来。

*：房价逻辑很大一部分是货币逻辑，很多通行的标的物都会*，只是房子知识壁垒相对较低。

第二：能够买入就赚钱的，为什么要买入就赔钱等待未来赚钱？这是对自己几十万、几百万的不尊重，也是对投资体系的不尊重。

所以买房*件事从来都是先想自己怎么不赔钱！如果总想暴击赚钱，除了房子之外，高风险高收益的途径太多了。

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问题来了，怎么保证大概率的买到不赔钱？

我们上次说过了一条现实兑现！

道理很简单：

① 如果你的标的物买入价格，比当下区域二手房贵（一般指次新房），那你大概率买入是赔钱的。如果买入比当下区域二手房便宜（一般指次新房），那你大概率是赚钱的。

② 一个区域压根就没有二手房市场，那你这笔投资兑现周期绝对比你想象中长的多，你还将面临对手盘的踩踏，以及无法出货等问题。

③ 牛市中后期买房大概率赔钱，比如2017、2018。

关于当下的郑州市场我们讲过很多次了:

3月-5月：许多项目开始试探、特价，降价幅度不一；

5月-7月：远郊降价、主城坚挺；

8月开始：主城降价、远郊分期、0*疯狂；

而新房市场比二手房市场灵活性更高，涨价*快，降价也*快。毕竟开发商相比二手房房东，市场接触更充分，信息更敏锐，周转资金压力更大。该降价的时候肯定主动降价，能涨价的时候也必须立马涨价。

8月的郑州市场，新房市场普遍比二手房便宜，二手房个别零星笋盘开始出现。

所以，站在8月，从投资角度来说，你的购房倾向一定是新房特价优先。底线是周边二手房价格（一般指次新房），准入标准是二手房价格的8-9折。

对于郑州30区，我们结合市场热门项目和二手房基本面一比一说一下。

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首先，荥阳东、绿博、北龙湖、古荥、物流港等片区，投资可以排除。

天花板和地板的撞头理论我们以前说过。荥阳东、绿博都有天量供应，价格踩踏比较严重！你的卖出时机不以需求为转移，完全看市场风口什么时候来。

荥阳0*，一张身份证就能买房，同样把整个市场和大部分二手房砸的起不来。绿博更难受，南龙湖和荥阳还有自住需求支撑，绿博概念好规划好，但一堆炒家纯等风口。

这些区域在过去两年降价都很明显。

至于北龙湖，完全是消费逻辑、居住逻辑。北龙湖的投资逻辑说不通，因为接盘的人不明确，刚需是可以量产的，每年都有大量的新郑州人成为刚需，但能够接盘北龙湖的*中产是无法量产的。这样一个完全的“富人区”虽然足够纯粹，但供应量太大了，价格逐步塌陷是必然的。北龙湖的市场也正在由700-800万量级不断下滑到300-400万量级。

古荥、物流港，是郑州完全不用看的两个隐藏板块。项目少、没有大规划、大概念，一般人也不会选择。

当然，如果是对半砍的骨折价格和地缘性自住，另说。

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中原新区、二七新区：

西四环以西的中原新区，基本没有二手房市场。新房主要是中原华侨城、金地西湖春晓、以及永威西郡和汇泉西悦城。

这个区域目前几乎没有二手房市场，成交量很小很小，参考价格1万1。

我们说的二七新区是南四环外区域。

二七新区基本没有新房和二手房市场。在售的是招商公园1872，以及待售的万科水晶城。逻辑和中原新区一样，都没有投资价值。没有任何二手房市场的情况下，到变现阶段*5年，还要不断受新房价格冲击。

*的价值就是二七区的改善自住，而且是买叠墅、洋房一楼这种的。

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几个特殊的区域。

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高新新城

高新新城*的二手房代表是万科城。

而目前市场板块中，知名度很高的双湖科技城周边*可以参考的二手房是万科城四期秋棠苑、五期雅梅苑，当下是可以12000元/㎡拿到的。

注意！万科城四期、五期的品质兑现标准都非常高，容积率、产品、成熟度、物业等等都很优秀。

所以根据位置，新房的适宜价格在10000-11500元/㎡之间。

打8折可以买入，比如曾经9XXX团购的某知名开发商，高于这价格的其他项目就是混大盘普涨。

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滨河国际新城

虽然滨河国际新城开发速度比双湖科技城快，但二手房市场成熟度也一般。

*成熟的是康桥悦城，小片区熟化速度不错，入住率也可以，当下是可以15XXX元/㎡拿到的。

滨河有几个素质非常高的项目，价格也非常高，都是CEO盘，这个我们不提，CEO盘从来都不值得投资是常识。

但其他一般性项目的买入价格还是上边这套逻辑，自行根据位置、产品进行价格折算，值不值得买可自行判断。

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老经开

老经开的特殊在于：① 几乎完全熟化，甚至老化，新房改善房的价值明显更高；② 几乎一半以上的成交量都在远大理想城。

老经开今年的新项目，保利天汇、华润凯旋门从价值上都是没有什么问题的，只是接近2万的价格性价比稍微低一些。绿城诚园价格较低，上车比较容易，但因为该项目并不是绿城自有项目，仅是绿城代建，品质要看开发商的良心了。

0 4

白沙

白沙的市场很特殊：新房目前只有星联有地，除此以外都是CEO盘，比如紫藤公馆、瀚海观象、通利郑东华府等等。

正因为在13000-15000元/㎡这样白沙标准的新房市场中项目极少，所以像星联岚溪府一直卖的不错，开发商掌握定价权的情况下，性价比只能说一般。

白沙二手房市场目前成熟，且有成片效应的是下面这两个板块。

雅居乐国际花园附近和融创象湖壹号附近，前者成熟度更高，当下适合居住。后者城市界面、产品更好，潜力更大。

白沙还有一个板块。

东润城所在的白沙镇板块，建议放弃！

白沙是白沙的市场，白沙镇是白沙镇的市场，这个就是白沙选筹*底层的逻辑。

*后投资更建议融创象湖壹号板块二手房淘笋，注意房龄、税费，综合买入价格在14000元/㎡是划算的！

白沙被炒作太明显，二手房一定需要好好淘。

0 5

龙子湖高校区

龙子湖高校园区非常有价值，但投资却价值不大。

首先这里已经是完全化的二手房市场，除个别劣质小开发商外，没有项目。

龙子湖高校园区有价值的原因是城市基本面、环境很好，有就业，而且住宅土地供应量极少，项目也少，住宅价格肯定一路走高。

投资价值不大是因为已经完全错失了购买时机，上一轮末1.1万买入的如永威五月花城、正商书香华府等二手房价格已经在2万2。等于所有的价值利好释放完毕，别人已经收割过了。

区域内基本开发完毕，未来的利好就是就业的导入，没有再暴击的可能。

投资整体逻辑放弃，除非能淘到非常笋的笋盘。

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*后，因为郑州市场大、信息量大，今天暂时推送这近15个板块、区域的对比说明。

敬请关注明天推出的下篇。

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