常州楼市的精工血统｜石旭升

一个月内，我3次考察常州楼市。*吸引我的是常州楼市的品质。期间，我两次去考察了常州*的楼盘--星河国际。

我从业地产30年，在见过的精工社区中，像星河国际这样200多万方规模的精工社区，还是不多见的。这或许与常州的精工血统有关

常州的精工血统

我在常州市博物馆感慨不已。常州曾经是中国现代工业发祥地。你随手百度一下，轻工业中，就以“恒源畅”的纺织厂为中国的佼佼者，发展成为举世闻名的第五毛纺织厂；重工业中，就以“厚生”制造厂为中国的机器巨头，之后又发展为常柴。到了解放以后，常州的工业，特别是轻工业，都是中国的一面旗帜。

运河五号前身第五毛纺织厂

或许，常州楼市正是延续了常州的精工血统。在我看来，常州的楼盘品质，比起我常驻的南京，很多楼盘还是要略高一筹。或许是在于常州人和南京人的差别。

星河的精工体系

星河地产的精工精神，正是常州楼市精工血统的一个侧面。星河地产隶属的星河控股集团成立于1988年，历经30多年发展，旗下现有地产、金融、置业、产业四大业务集团。其中，地产开发是星河产业发展的基石，而产品创新是星河地产的核心所在目前，星河地产业务覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部。以“略微超前半步”理念为指导，运用星河智慧推动区域繁荣，形成地产、金融、产业、置业、物业良性互动，共驱发展。业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营。而星河丹堤、星河国际、星河盛世、星河荣御等住宅项目，已经成了中国名副其实的“精工社区”。2009年，星河地产把具有精工血统的常州，作为“走出深圳”的*站，或许这是因为一拍即合的精工缘分。

我手里上拿到了一份刚刚出炉的星河的内部资料。叫“星河地产华东区域1293产品体系”，也叫《美好生活白皮书》，电子版的，图文并茂，满满当当28页，需要2、3个*才能看完。

真的把我惊呆了！“星河地产华东区域1293产品体系”，本是内部执行的精工标准，而不是给客户看的，却要以“客户”为核心。客户，是1293体系中的1。至于2，就是聚焦于“精品”和“服务”两块。而9呢？细化了社区规划、精装体系、景观体系、邻里中心、智慧社区、精工品质、客户关怀、邻里运营和社区文化9大体系。同时，搭建产品管理、工程管理、运营管理3大保障体系，让策划能力、工程品质、运营效率成为华东区域地产开发的核心竞争力。

从操作体系9+3来看，像这样重视服务保障的分量的产品手册，国内十分稀少。或许，房地产不等于钢筋加水泥。房地产是家，是美好生活。

这本《星河地产华东区域1293产品体系》，还有一个特色，就是加重前期规划的投入。如同常州星河国际是2009年拿地的，却到了2011年才浓重登场一样。他们珍惜土地，此前付出了两年的心血。和今天地产市场上流行的模式不一样。和当年拿地当年开盘模式，几乎是风格迥异的。

如果细看产品体系中的社区规划，首先就要确定城市共融、社区空间、空间塑造和功能需求的核心思路。具体包括10*可及的社区活力场所，各种尺度的绿地公园、特色街区和交通动线。许多场景要进行反复模拟。特别是大盘，在前期规划中要考虑逐级升级、销售节奏、价格走势的关系。

如果再细看产品体系中的“精工品质”这一项，包括“精工呈现、可视管理和交房检查”3大项，却细化成百项精工细节。比如在精工呈现方面，要遵循“策划先行、表里如一、毫米误差、横平竖直、细节完美”的价值理念，完成梳理4大关键指标落地、百项精工细节，作为标准样板展示；再比如在“交房检查”方面，为提升客户满意度，完成20项可视化工程管理动作；为提升客户满意度，制定交房前开放及检查的工程工序计划、交付品质保障规程，作为交房检查的品质保障。

交付的精工呈现

或许，以上的1293产品体系，说起来过于抽象。我还是带着大家，到星河国际的超大社区转一圈吧！

走进常州星河国际，就像走进一座小城市。整个项目占地1024亩，总建筑面积约220万平米。共分8期建设。包含高层住宅、别墅、商业等多种业态。

实景照片

2011年第1期亮相时，由于采用“高举高打”的模式，一下子吸引了常州人的眼球。首开的时候，步入式的规划模型、滨水式的商业街区，让人感受到未来家的感受。所以即使当年毛坯价8000元/平米以上，还是卖得火。到了2012年，星河COCO City开工，2013年星河实验*和武进区机关幼儿园“星河园”的落地，保持了热销如潮的局面；后来引进了麦德龙的商业，虽然当年市场行情不好，但是依然吸引了摩肩接踵的改善人群。

星河国际6期中央景观一角 实景照片

特别值得一提的是，星河国际在规划上，打破了以往“列兵式”的规划，建筑随河景“扭动”以后，不仅社区更加灵动，而且有更长的河景视觉通廊，也更好的顺应城市主导风向。

而第8期“星河赋”，作为*后一期，收官之作，也就进一步体现了“逐期提升”，星河国际在很多方面做足了优势。

现场的人头攒动

我从热销的12#楼发现，产品的*新卖点，可谓精彩纷呈。

*就在家门口，家长可以接孩子步行上*。目前，星河实验*，还有1所武进机关幼儿园星河园的南园和北园，均已投入使用；

星河赋 鸟瞰示意图

其次是“位置优越”，项目北临广电西路，南至何留社区，东衔玉塘路，与星河一期、五期隔路相望，东侧即为低密别墅区。因为临近整个大社区的南侧，出入便捷。真可谓闹中取静，游刃有余；

常州星河国际区位图

其三是“通透户型”，户型在118-224平米之间，涵盖了首改、再改、终改各类置业需求的丰富面积段，彻底实现了二人空间到三代同堂所有的生活可能性。而在户型空间上，通风采光方面更是做得从容自然

值得一提的是，第8期本身也在逐级提升。比如8期总共规划了16栋住宅，至目前已经亮相的住宅，都是毛坯交付。据了解，星河国际已经提前了一年的时间，进行精装可研。这样，对于追求更高品质的未来买家，就是福音。

售楼处现场实拍

我觉得，待售的16#楼，是为数不多的毛坯房，在性价比方面，就是绝好机会。

以B2户型建筑面积约为137平米为例。主卧、次卧、客厅三开间朝南，阳光充足，怡然自乐。主卧套间设计，步入式衣帽间空间奢阔。阔景阳台将客厅与次卧相连，视野开阔。厨房采用U型设计，多人同时使用不拥挤。两个卧室+空中花园的设计对于二胎家庭也比较友好，是很不错的入门级改善产品。

B2户型 建筑面积约为137平米

127㎡边户，相较以后产品，属于稀缺型边户小户型。建筑面积约为127㎡，整个入户动线明显，由南往北由静到动。南向双卧室的阳光加倍，卧室双联的大尺度景观阳台空间开阔视野佳。主卧套卫生间保证了主人的私密空间。北向包括空中花园、厨房、卫生间等功能空间。作为毛坯，可肆意改造空间花园增添你的功能性空间，包括客卧、书房、娱乐室等......对于首改客户群体，功能性多样且比较美观大方的户型十分友好。

B1户型建筑面积约为127㎡

而A2户型，既通透又精巧。其建筑面积约为119㎡，典型的三开间朝南格局，阔景阳台将客厅与卧室相连，日常兼具功能性与观赏性。洗衣晾晒之余泡茶看书晒太阳皆可。主卧套房带卫生间，相信可以俘获女性的心。全明厨房L型设计让烹饪空间变的宽敞舒适。这是一间三口人同住无比舒心的空间，既有独立自主的一面又能培养亲子时间。

A2户型建筑面积119㎡

据我了解，2019年3月星河赋首开即罄，到了当年5月更是创下单月销售5.8亿的的佳绩。而这样的热销态势，一直延续到今天，未曾消退。星河赋作为星河国际*的组团，每开出一栋，即快速售罄。即使春节以后遇到疫情，星河国际一样成为常州的“网红盘”。

个中原因，首先是买家认可星河国际的精工品质，认同星河的品质、配套和物管11年来的常州星河，产品不断升级，价格持续攀升，服务深入人心，住户对社区也就有了更好的归属感。

当然，星河国际的高性价比，也是很现实的原因。星河国际目前销售均价18600元/平米，而常州的10000元/平米以上的地块，层出不穷。甚至，有的“地价，超过星河国际的楼价”，当然很多买家也就会对星河国际趋之若鹜。但是我觉得，星河国际的精工品质，才是成功的决定因素。

以上，就是我3次考察常州楼市的感受。我觉得，常州楼市中的精工品质，与常州的精工血统是分不开的，与开发商的精工精神也是分不开的。没有产品力的开发商，在常州，是吃不开的。我们坐看常州精工血统的延续······