郑州市区房价5000+？这个开发商太狠了

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郑州楼市行情继续下坠，开发商继续低价抢跑。

十一*天，就有开发商放出了杀手锏。

◬融侨悦公馆

郑州市区房价重回5字头！融侨放出大招，二七区融侨悦公馆直接5XXX起甩卖。29㎡小公寓，单价5800元/㎡，月供只有800元。

关键是，明年4月就能交房，准现房状态，还能*分期，5000就能定一套公寓。而同样板块，当时亚新新公馆卖到9000元/㎡左右。

融侨有点狠，接近5折对砍，市场瞬间抢疯了，哪怕公寓再有各种问题，怎么还不能租个800每月？租金完全可以覆盖月供了。

◬融侨悦公馆

于是，十一假期*天，融侨就卖出去了209套。

不仅融侨，还有鑫苑国际新城！

十一特价也爆了，6500-7500元/㎡。要知道，去年鑫苑国际新城的公寓将近卖到1万。

◬鑫苑国际新城

和融侨悦公馆当下没有地铁不同，也和二七新区关注度相对较低不同，管南的鑫苑国际新城一直是近几年市场的爆盘，而今年主推的公寓位置直接在南三环，2号线地铁口，深受投资客青睐！此次价格一出，对管南乃至郑州的公寓市场都产生了巨大影响。

郑州公寓市场的价格体系正在逐渐崩塌。

1、上个月爆火的锦艺米兰公寓，买公寓送汽车，直接一台英朗；

2、惠济核心区碧源月湖13号楼公寓特价5600元/㎡；

3、西四环的万科城，开发商也是5000+直接给了包销公司；

4、大火的瀚海思念城，金水北核心区位、综合体、地铁口，准备卖到1万以上的公寓，8月开盘也只敢卖出7000-9000元/㎡的价格。

……

今年的公寓要么彻底滞销，要么超级特价，价格断崖式下跌。很多去年买公寓的投资客基本都要赔30%。

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和住宅特价房、工抵房不同，郑州的公寓市场可谓拦腰截断。

毕竟公寓是标标准准的投资品。

公寓超高的税费，直接锁死了公寓的流动性。

1、增值税：成交额*5.5%；

2、印花税：成交价*0.05%；

3、土地增值税：增值差额的30%-60%；

4、个人所得税：增值差额*20%;

换句话说，公寓的涨幅收益大部分都用来交税了，这决定了公寓只能通过长持、出租进行收益。

而近几年关于公寓投资的争议却越来越大。

郑州市的公寓存量从2016年开始快速增加，到2017年底，公寓去化速度也大幅度回落。

2019年随着郑州市场*轮大降价开始，公寓存量、去化周期继续增加。截至2020年9月，整个郑州市公寓存量高达354万方，去化周期37个月！

这就意味着，即便郑州市场不再盖一栋公寓，现存量公寓数量足够销售3年之久。而现实是，郑州市场上仍有大量公寓正在建设。

超高公寓存量的镜像是郑州市的房租已经连续24个月下跌。

◬20城8月租金

摆摊租房、超长空租，郑州租赁市场环境空前恶化。

◬都市频道报道

今年以来，郑州多个长租公寓暴雷、托管公司跑路（详情请看），其背后与郑州市场惨淡的租赁市场有直接关系。

再加上今年特殊的经济环境，公寓投资品的关注度确实不高，开发商为了回款、为了现金流，跳楼价清公寓也是无奈之举。

在今年充分的买方市场下，郑州市绝大部分公寓的目标客户其实是相同的，在这买了公寓，就不会在那买。

换句话说，郑州市绝大部分公寓项目互相都是竞品。所以！融侨悦公馆特价不会是*个，接下来两个月，这种特价公寓必然还会有，更惊人的价格可能还在后面。

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住宅市场特价、大降价也在继续。

除了我们前几周说过的：

1、12500元/㎡的裕华城、13500元/㎡的恒大城、17000元/㎡的华润凯旋门；

2、融创中原宸院的10500-11500元/㎡的特价；几套小户型特价14000元/㎡的泉舜上城；

3、降了近2000的鑫苑府；直降4000，特价12800元/㎡的蓝宝桃源居；

4、直降近2万，标准层2.88万/㎡的碧源荣府；

5、直降近4000，15300元/㎡的和昌优地；直降近2000，9800元/㎡的和昌水岸花城；

6、金水观城16000元/㎡+的特价、滨河金辉13800元/㎡的特价；

……

十一假期*天，就有震撼！

碧桂园西湖放出了88㎡-125㎡的近20套特价房，低热度楼层、4楼和30楼以上等楼层，特价12500元/㎡带精装修。

相比原先15000元/㎡的价格还是相当震撼的，相当于打8折了。

同样在十一假期放出特价的双湖科技城某项目，一比较价格，碧桂园西湖特价香了无数倍。

除此之外，有粉丝也向我们透露，卖到近2万的万科山河道，120平户型，有16000+的特价。

还有白沙大热项目星联岚溪府。

因为白沙的供应问题，这两年新盘极少，抛开白沙镇不谈，星联岚溪府几乎是区域*的刚需项目。其他的亚新海棠公馆、瀚海观象等几乎都是2万+的售价，所以星联岚溪府从2019年开始价格稳步上涨，逐渐到近15000元/㎡。

而这次放出的工抵房特价只有12100元/㎡，同样非常有吸引力，一扭头至少回到2年前。

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细心的读者会发现，我们*近基本都不说港区、绿博、洞林湖、平原新区、荥阳、南龙湖等远郊的特价项目了，因为远郊早已是大降价、超长分期、0*的惨烈红海，5字头比比皆是。

而从9月开始，郑州市场特别是市区、主城区，大降价项目质量有了很大提高，不再是小开发商、或者是劣质项目搞特价了。

现在很多有大折扣的项目本身也是比较优质的，区位也不错，价值也很高，比如今天说的碧桂园西湖、万科山河道、星联岚溪府等。

*后的*后，我们再啰嗦几句，今年是郑州市场下行近4年后，产生的非常好的结构性机会。无论是价格、还是销售政策，无论是自住还是抄底投资，都非常适宜买房。

如果十一没有出去浪，一定要多看房！多看房！多看房！

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