努力卖房的奥园文旅招股书失效了

近日，中国文旅集团有限公司（简称“中国文旅”）招股书资料届满6个月，已经失效。

有知情人士对媒体透露表示，中国文旅上市进展顺利，公司将于近期再度递表。

作为中国文旅的单一大股东，奥园集团通过旗下的悦景持股28%。也因此，中国文旅在业内，又被称为“奥园文旅”。

除了将自己的项目装入其中。奥园还为中国文旅的销售部门提供管理服务、为商业物业提供推广及咨询服务。这些支持，增大了中国文旅的资产包，也分流承担了其中的部分成本。

然而，这些已被抬升的营收和毛利数字，却依然没支撑住中国文旅的顺利过表。甚至，还可能成为中国文旅被质疑的主要原因——详见：

超80%营收来自物业销售

放言“2020年营收100亿”

根据已失效招股书披露，截至到今年2月29日，中国文旅于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，其中8个项目为已竣工、4个项目为发展中及6个项目为持作未来发展，总土地储备总建筑面积约160万平方米。

这个体量，对比其他文旅公司，可谓小巧。

复星旅文的太仓复游城一个项目，总建筑面积就约128.6万平方米；9月底刚开业的重庆融创文旅城，建筑面积550万平方米。

在2017年中国奥园中期业绩会上，董事长郭梓文曾表示会用3年左右的时间将奥园文旅（中国文旅）营业额做到100亿元。而到2019年末时，数字只跑到了7.36亿元。

且这7.36亿元营收中，有超过80%的收入贡献，来自于物业销售业务。

在招股书中，中国文旅多次提及自己在房地产开发上的作为，包括在江门住宅物业的住市场占有率。这部分业务对中国文旅过往营收的占比，甚至曾一度高达99.8%。

但相比2018年5个项目预售，2019年4个项目竣工，在2020年里，中国文旅计划预售项目只有清远奥林巴斯1个，而竣工项目也只有山湖公馆、玉玺湾2个。体量发展大不如前。

利息持平净利短债高于现金

资金链难支撑投资野心

在提出分拆上市之后，奥园集团在文旅上持续做投资加法，欲打破原有布局于广东江门恩平市的区域局限。

9月28日时，奥园集团与贵州政府签署系列战略合作协议，意向投资总额约300亿元。

按照协议，奥园集团将与贵州省文化和旅游厅达成主题公园、度假区、文化演艺等文创方面战略合作；在毕节市开展金融、跨境电商等战略合作，搭建跨境电商物流、仓储服务中心等；同时继续在毕节市威宁自治县开发商业综合体、酒店、文旅等项目。

这笔投资额对于中国文旅来说，是一笔天文数字。

已失效的招股书显示，截至2019年底，中国文旅在手现金及现金等价物为4.89亿元，而一年需偿还的有息债务约为5.35亿元，对应的年内利息几乎与同期净利润持平，资产负债比率达到272.2%。

收入同比下降77%

文旅企业2020普陷困境

若不依靠母公司奥园集团拨款及上市募资，中国文旅很难进行后续扩张。尤其是在疫情影响持续覆盖的2020年，对文旅企业独立发展更不友好。

中国旅游研究院规划所数据显示，今年上半年国内旅游人数11.68亿人次，同比下降62%；国内旅游收入0.64万亿元，同比下降77%。

到了国庆时候，虽各地看似“热比春节”，但实际数据上依然难与同比相抗衡——8天长假期间，全国接待国内游客同比恢复79.0%；旅游收入同比恢复69.9%。

对于倚靠景区和酒店业务的文旅企业来说，这些减少的客流，直接变成了跌落的财务数字。

新华联今年上半年，实现营业收入17.24亿元，同比下滑47.27%；实现归母净利润-5.65亿元，同比减少632.53%。而前三季度预计亏损6.3亿至6.9亿元；

复星旅游文化半年报显示，公司前6月里收入降至45.29亿元，同比减少50.0%；归母净利润由盈转亏，亏损约8.99亿元；

而曲江文旅，今年上半年里实现营业收入3.45亿元，同比减少46.98%；归属于上市公司股东的净利润为-1.11亿元，同比下滑271.13%。

地产分拆上市审核从严

更关注收入与模式合规性

近两年里，传统地产开发上市受阻，过表分母与分子同时缩小。但从母公司分拆而来的板块，却是借着高估值风口扎堆报名——今年年内已有11家物业股上市，另外还有绿城中国的代建板块绿城管理成功登陆港交所，雅居乐的园林管理公司雅城也于6月24日时提交了上市申请。

从雅城招股书看，2017年-2019年，雅居乐集团及其他关联方分别贡献雅城总收入的99.4%、91.1%及78.9%。而公司这3年的毛利率分别为26.5%、23.2%及25.5%，对比传统地产行业并无优势。

从此前星盛商管、宋都服务IPO失效，加上而今中国文旅招股书的失效，以及雅城至今还未有聆讯相关消息来看，多元板块的上市过表率开始下滑。

“伪分拆真地产”的包装套路，“创收不确定”的商业模式，或许正成为这些依赖业务上市周期拉长的重要原因。

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关于文旅分拆上市

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