一路向北，直到遇见山与墅

H君是典型的技术男，10多年后做到了北京某科技企业的首席技术官，在公司的位置仅次于CEO。

他*近准备要二胎，需要再买个大房子。于是，问攸克君，以他的条件买哪里合适？

H君公司办公室在北边，还有无需打卡的特权，加之他本人也是一个对北京地脉文化十分在意的人，我说那你就从故宫北门出发，沿着中轴线一路向北，导航目的地就写：玖瀛山。

壹

根据今年9月份公布的北京自由贸易试验区方案，其中科技创新片区共31.85平方公里，包括中关村科学城21.59平方公里（含翠湖科技园、永丰基地及其周边）和北京生命科学园周边可利用产业空间10.26平方公里。

地产界所称的大中关区域，包括了这些片区。H君所在的工作区域，就在这里。

近几年来，中央非常重视高科技的转化应用，科研技术人才的市场价值获得空前认知。科创板、创业板为高科技企业、先进初创企业的外溢性定价提供了很好的平台。像H君这样的“技术高管”正在迎来*的时光。

权威专家一致认为，在北京这样的一线城市，住宅高端化、品质化是公认的大趋势，而房地产市场经过两年的平稳调整，现在正是置换好房子、大房子的时机。

玖瀛府项目效果图

几乎每一位科技精英都有换套大房子的梦想。在整个大中关区域中，类似H君这样的改善性需求并不在少数。虽然各园区都规划了一定的居住比例，但这些居住配套是以青年公寓、人才公寓为主，且建设速度比较迟缓，高端住宅项目尤其供应不足。

数据显示，过去十年，大中关区域仅出让了4宗容积率在1.0～1.5之间的低密住宅用地，上市的产品并不纯粹，多是洋房、小高层与别墅混杂。大中关区域饥渴的高端居住需求嗷嗷待哺，而真正的别墅几乎成了奢望。

大中关区域的高端住宅，推一个抢一个。颐和金茂府、融创香山壹号院、绿城奥海明月等，都一售而光，单盘40亿以上。

贰

然而，总感觉市场少了点什么。直到这个区域里，玖瀛府的出现。

攸克君为啥建议H君特别关注玖瀛府？

玖瀛府项目效果图

首先，它足够稀缺。

容积率0.81，仅凭这个数字，你就知道，它是多年来北京北部地区、甚至是放眼整个北京，都罕见的高端居住项目。毕竟要在当下的北京，找到容积率1以下的项目，几乎绝迹。

其次，真正意义上能实现山居的项目，在北京也非常罕见。玖瀛府是建在玖瀛山的半坡上，也即，这是一个浅山坡地因势而立的建筑，整个山林成为社区的背景墙。近40米的天然落差，未来站在任何一户窗前，景致均毫无遮挡。而建筑形态也只有叠拼和合院两种，别墅的纯粹性由此可见。

玖瀛府项目效果图

虽说玖瀛山并不知名，但它与故宫几乎是在一条线上，是为北京城区中轴线的北延之点。开发商正宏置业已经合法获得了玖瀛山的70年使用权，因此，称其为玖瀛府业主的私藏后山并不夸张。千亩大山，真正的“山墅一体”，在全国都极为罕见。

再次，玖瀛府的园林和建筑可以称得上是别具一格甚至“独此一家”。

山景入园，社区与山景浑然一体。在社区内，玖瀛府规划了悬月园、嵩涧园、玖瀛山三大主题园林，有“一府纳三园”之意。为了能够更好的营造山居氛围，开发商在玖瀛山规划了一个山亭广场，修建了长约1.7公里的君子步道，居民无论是休闲、健身，还是观景、冥想，全都得其所哉。

从案名到园林的名称，聪明的你已经看出来了，这是一个中式建筑院落。

未来，凭窗远眺，你可以看到一个经典规制的园区：“四坊十八巷”。

它从北宋李格非的《洛阳名园记》获得启发，四坊分别命名为“四景坊、归仁坊、独乐坊、含碧坊”；十八巷则包括樱桃巷、丁香巷、玉兰巷、琼花巷、海棠巷、紫薇巷等。

玖瀛府要做到，三季赏花，四季常绿。值得一提的是，所有的花卉树种，都是全冠移植。有这方面常识的朋友都知道，裁花种树容易，全冠移植就没那么容易了，这不仅是舍得，更是心血。

叁

内外环境固然美，但户型设计也很重要，它在某种程度上决定了你未来在社区相遇的是怎样的邻居。

玖瀛府，只有两种产品叠拼和合院，面积介乎170-340平方米之间，3米高墙围合，私密性毋庸多说；而0.81的容积率，决定了它的私属院落空间不会小。

攸克群*中意的，是合院南户型。不多说，上图：

玖瀛府项目户型图

未来，按照玖瀛府规划的动线，经由千米梧桐大道指引，循着“御门-坊门-巷门-府门-户门”的动线，便是那一个个东方仪制的五进院落。能够将产品规制、调性与山居氛围如此完美融合的，恐怕在北京也很难再找到同侪了。

当然，攸克君之前建议H君一路向北，其实也是因为他自己本身对于国潮文化很感兴趣，想必对于坐标在中轴线上的项目，也更为青睐。如果从交通配套来说，高速路以及地铁都可以快速*。

此外，考虑到H君准备要二孩，社区及其周边也要有基础配套。从商业和教育配套来说，社区2平方公里范围内有8万平方米的路劲世界广场、12万平方米招商蛇口商业、13万平方米泰禾商业等等；社区自建配套约4000平方米的北大幼儿园，距离清华附中昌平校区约3公里；5公里范围内，亦有三家三甲、二甲医院。

玖瀛府这样的山与墅，应该是包括H君在内众多新世代精英的梦想之宅吧。

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