这个一线城市刚开始转凉，香港人就要来托市了

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深圳这个曾经的楼市风向标，今年经历了好一番过山车式的起伏跌宕。近期，深圳面临的是成交量锐减、市场遇冷的局面，几个月前一片红火的日子，似乎已经恍如隔世。

不过，我们永远不要低估特区。冰封之下，蓄势待发，这一直是深圳*擅长的玩法。

认筹数凉凉

深圳中原研究中心发布楼市数据显示，今年10月深圳成交4617套新房住宅，环比减少5.2%；成交面积450368平方米，环比减少7.7%。其中龙岗区成交1261套新房住宅，环比减少12.7%；成交面积119927平方米，环比减少15.5%。

具体看楼盘，10月25日，深铁阅山境共推864套住宅，却只有711人认筹，作为网红盘，这样的认筹数并不乐观。10月27日，深铁阅山境线上选房，截至12点30分，有348位购房者参与选房，约37%弃选，弃选率显然偏高。

带看量垫底

除了新房，深圳二手房市场也不容乐观，成交量已经连续3个月下滑，10月成交套数环比减少高达42%，堪比腰斩。

即使在国庆黄金周，深圳的整体带看量也不高，贝壳找房数据显示：国庆期间一线城市中北京、上海总带看热度指数分别为95和87.24，而深圳热度指数才67.37，处于四个一线城市中的垫底水平。

下图可见，如果剔除掉今年疫情严重的2月，那么深圳10月的二手房成交量是仅一年以来*的。

政策接踵而至

深圳楼市之所以露出疲态，主要是因为“715政策”的威力已经逐步显现。

“715政策”从*及社保年限进行限制，不仅赶走了投机客，对刚需也造成了一定影响。政策要求深户家庭（含单身人士）在深*满3年，且需要连续缴纳3年社保或个人所得税，才能获得购房资格；而非深户家庭（含单身人士）需连续缴纳5年社保或个人所得税，才能获得购房资格。

另外，该政策对离婚购房也进行了限制，“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。想通过离婚实现低*买房，或者离婚来获取买房资格的方式，基本就没用了。

此外，个人住房转让增值税免征年限由2年改5年，使得不满5年的房子成交税费大幅度增加，对二手房市场造成了很大影响。

这一系列大手笔的调控手段，对楼市的打压显而易见。通过深圳的现状我们越发感受到，政策对楼市的影响何其明显！而深处胶着期的深圳楼市，近日又在严控之下撕开了一条口子，政策的大礼包，又来了……

10月30日，香港行政长官林郑月娥以交换文本方式，与广东省省长马兴瑞签署落实了《粤港合作框架协议》2020年重点工作。具体包括简化香港居民购房流程、完善香港居民贷款政策等，香港人或可直接向香港银行贷款，还可能相较内地人有一定程度优惠，流程也比以往更为简单，方便香港人置业。

可能有站友会想，深圳不是有银行嘛，为什么香港人要在香港银行贷款去深圳买房呢？这是因为，两地的利率差别很大，可不是一星半点。香港购房按揭利率仅2.6%左右，而深圳首套房贷款利率在5.10%左右。

房子动辄数百万、上千万，利率低自然会减少大量买房成本，香港人如果在香港银行贷款，在深圳的上车门槛将大大降低。

深圳简化港人购房流程后，能吸引多少购买力呢？这个问题其实并不难揣测。香港房价高是众所周知的。全球知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》显示，2019年全球住宅价格*的十大城市中有一半位于亚洲，其中香港仍是全球房价*的城市。

在香港，即使是价格比较便宜的新界、半山区、跑马地这些地区，每平米大概也要9万-12万，而价格比较贵的九龙，每平米甚至达到60万以上。

这么贵的房价竟然还没碰到天花板，目前香港的房价仍然处于上涨趋势，在2020年全球房价*的10个城市当中，香港套均价格125.4万美元，与2019年相比又上涨了4.7%。

在这种形势下，即使香港的工资水平非常高，但是很多普通工薪族仍然在香港买不起房子，很多人都只能住在公屋里面，而且租住的面积都比较小。

相比来说，深圳与香港近在咫尺，房价可低多了（虽然我们内地很多人人觉得深圳已经是天价了），而且香港随迁子女还可以享受深圳的学区制度，在所购房产对应的学区内入学。这一系列利好叠加之下，预计将吸引很多香港人前往深圳置业，因此也会推动深圳楼市的发展。

早在2000-2005年罗湖口岸和皇岗口岸片区火热发展之时，就有大量香港投资客来深置业，购买力据统计占到全部市场的10%。

与当年相比，现在深圳还放宽了香港人在深买房的条件，这意味着很可能再次吸引大量港人入深置业。这对于深圳刚需来说，自然值得提起警惕。站长建议刚需们更加密切地关注楼市动向，对于风吹草动提起敏感度，不要等到房价大幅度上涨后再高位接盘。

11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）正式发布。针对粤港澳大湾区，又有大利好。

《建议》表示要推动区域协调发展，推进粤港澳大湾区建设，支持特别行政区巩固提升竞争优势，建设国际创新科技中心，打造“一带一路”功能平台，实现经济多元可持续发展。支持香港、澳门更好融入国家发展大局，高质量建设粤港澳大湾区，更加便利港澳居民在内地发展。

通过十四五规划可见，粤港澳大湾区是有长期看涨的政策基础的，这个信心，还是要有。

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谁？！谁在内涵我？？

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