成本上涨售价持平 沈阳楼市真的要横盘了？

第44周沈阳商品房市场供应再降，一周共审批《商品房预售许可证》22个，总计24.74万平商品房获准入市，其中包含商品住宅1884套共19.26万平，整体平均销许备案价10227元/平再次环比大跌。不仅仅是供应量大幅降低，从新入市商品住宅销许备案价来看，房企自身已在调整定价策略。同板块、同位置、同类产品，品牌影响力更大、地价更高的项目却没迎来“高价”，面粉涨价了面包没涨，沈阳楼市真的要开始横盘调整了么。

第43周沈阳商品房市场刚刚有所起色，第44周再次低供应。不仅仅是供应面积，20万平新增商品住宅整体的平均销许备案价仅有10227元/平，较12657元/平的年度累计平均值（截止到第44周结束）低了19%。当然，价格低也是有原因的。上周有91.4%的新增商品住宅，共17.6万平1746套分布在三环至四环之间的区域，整体平均销许备案价9377元/平。

上周各区新入市商品住宅整体平均销许备案价较前一周大多呈下降态势，仅有铁西区和大东区环比上涨。实际上，由于各区每周新增商品住宅属性会有较大变化，均价出现大范围波动属于正常现象，但同板块位置、同类住宅产品的价格波动就不同了。

以皇姑四台子板块为例，金科、华润、龙湖三大品牌房企项目毗邻而居。金科项目2018年拿地时低价4300元/建筑平米，首开价高层不到万元2020年初高层均价约1.2万元/平，2020年8月洋房涨至1.5万元/平。华润项目2019年拿地时地价4900元/建筑平米，高层产品首开均价超过1.3万元/平，*贵一栋高层均价接近1.4万元/平。龙湖项目2020年初拿地，虽然地价5400元/建筑平米，但要建设16400平米政府人才住房，实际土地成本自然要相应上浮。就在这个10月，龙湖项目前两个销许获批，高层均价约1.4万元/平洋房1.5万元/平。

作为“中华万保龙”的一员，龙湖在地价高出华润500元/平的情况下，同样的高层产品售价竟然相差无几，如果考虑到附加条件则龙湖的成本更高。如果说与华润等价尚可接受，龙湖项目首开洋房均价与金科项目在售洋房均价相差无几就比较显眼了吧。虽然金科同样是TOP20房企，但在沈阳的知名度与龙湖相比尚有较大差距，更何况两者的土地成本相差近2000元/建筑平米！

金科、龙湖项目2020年获批销许

不仅仅是这一个板块，于洪区四环附近某头部房企的项目上周首获销许，整体平均销许备案价仅比相邻早期尾盘项目的同类产品高出10%。若是两者销售状态差不多，10%的差价是正常的，但在一方新开一方尾盘的情况下，10%的差价明显有些偏小。

在8月份的时候，房企的定价还是比较正常的，品牌房企的品牌溢价都很可观。但这个“金九银十”令一众房企大失所望。据房谱网数据，9月、10月沈阳商品住宅销售面积总和为172万平，两个月加起来仅比8月只多了22万平。这样的数据让房企不得不正视“沈八条”对购房者购房意愿的影响。2021年即将全面拉开的“三条红线”也要求房企竭力向前。房企定价策略出现变化可谓意料之外情理之中了。

上周沈阳各区商品住宅供应仍处于极度不平衡的状态。除沈北新区，其他各区已经至少5周时间单周供应在10万平以内了，就连于洪区上次单周供应住宅超10万平都要数到3个多月之前了。

虽然*近两周商品住宅销量有所恢复，但仍明显低于8月份之前，加之已经进入到11月市民购房意愿趋冷，预计沈阳商品住宅市场将进入到一段时间的调整期，未来如何还要看购房者与开发商的心理博弈如何了。

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