存量房价横盘，成交量连续7个月突破两万，上海楼市迎来热潮？｜上海10月楼市分析

来源：价值领地发布时间：2020-11-25 00:00:00

▎城市快报丨By：世联评估

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数据概述

2020年10月，新房住宅市场成交与上月相比略有下滑。10月新房住宅成交8,366套，环比下滑2.78%；成交均价为54,235元/平方米，环比下滑4.86%

2020年10月存量房市场相较于上月来说活跃度有所下降，10月存量房成交套数为28,481套，环比减少8.67%，成交均价为49,591元/平方米，与上月基本持平。

新建住宅市场

新房供应分析

本月住宅市场供应有明显下滑。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，10月，商品住宅供应面积为68.75万平方米 ，环比下滑37.88% ，供应套数为6,232套，环比下滑38.3%。从区域分布来看，本月青浦区供应面积拔得头筹，供应面积为15.85万平方米，套数为1,648套。

十四五规划中未明确提及房地产市场，但城镇化和区域发展仍被提及。这说明房住不炒的大方针不会改变，但未来房地产市场仍将主要受益于中国城镇化的大趋势而发展。预计未来新房供应市场将逐步恢复平稳状态。新房供应明显回落，青浦区供应发力。

新房成交分析

新房住宅市场成交与上月相比略有下滑。10月新房住宅成交8,366套 ，环比下 滑2.78% ；成交均价为54,235元/平方米 ，环比下滑4.86% 。成交区域方面，南汇区新房住宅成交套数拔得头筹，为1,282套，成交均价为35,973元/平方米。

虽然本月新房住宅市场成交有所降温，但不久前发布的《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，将*试点范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”，即增加交大、复旦、同济、华师大这四所。此项人才政策一出就为上海房地产市场掀起一阵涟漪。这批应届生将成为上海住宅市场新生购房力量，即使短期内不会入市，但大家对上海楼市的预期已经转热，价格也在蠢蠢欲动。

本月上海住宅市场成交略有回落，南汇区新房市场成交较为活跃。

新房存量及去化

10月，各区商品住宅存量共计709.08万平方米，存量套数为56,580套，存量面积去化时间为9.9月，相较于9月，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，去化时间有所下降。截至10月底，商品住宅库存集中于奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区。其中，奉贤存量*多，以89.24万方居各区域之首，占全市存量的12.59%，青浦区以69.83万方位居第二。

奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，外环以外新房存量充足。

存量住宅市场

10月存量房市场相较于上月来说活跃度有所下降，10月存量房成交套数为28,481套 ，环比减少8.67% ，成交均价为49,591元/平方米 ，与上月基本持平。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持*，为85,283元/平方米 ，成交套数仅为454套 。而浦东新区成交套数依然为*，达7,001套 占比24.58%。

10月存量房市场较为活跃，成交套数较9月有所减少，成交价格维持在稳定的水平。

住房租赁市场

2020年10月上海住房月租金相比上月有所下降，月租金为72.94元/平方米•月 ，租售比为1:680。各城区租金差异较为显著，其中，黄浦区月租金*，为118.63元/平方米•月，其次是长宁区，为102.29元/平方米•月，而金山区月租金仅26.54元/平方米•月。

租房市场的租金略有小幅度下降，证明上海的租房需求量依然存在，租房市场较为稳定。

土地市场

土地供应

从供应土地面积来看，10月份上海的土地供应市场大幅回落。 本月供应土地总面积为48.69万平方米，与上月相比下滑75.38%。本月共推出12宗土地（不含保障房），罕见无纯居住类用地供应；商服类用地推出5宗，供应土地面积16.77万平方米，占比为34.44%；另有其他用途用地7宗，供应土地面积32.6万平方米，占比65.56%。从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数夺得榜首，共推出土地3宗。

受国庆长假及前期供应火爆趋势的影响，本月上海土地供应市场回落，供应市场“银十”场面并未如期到来。本月土地供应市场有所回温，浦东新区成为主力供地区域。

土地成交

从成交面积来看，10月土地市场成交有所回落，成交土地面积（不含保障房）为102.84万平方米，与上月相比下滑46.60%，基本无溢价。 本月有27宗土地成交（不含保障房），其中居住类用地共成交8宗，成交面积50.34万平方米，占比24.37%；商服类用地成交9宗，成交面积36.21万平方米，占为17.53%；另有其他用途用地10宗，占比58%。从成交区域来看，本月浦东新区成交宗地数夺得榜首，共成交土地达10宗。

土地成交以其他用途用地为主，居住类用地成交数量较少，“低溢价、重租赁”的趋势仍在延续。本年“银十”略显沉闷，浦东新区土地成交拔得头筹。

明星地块

42.11亿元成交，总价*：太仓华仁房地产开发有限公司以42.11亿元竞得静安区天目社区C070102单元38-01,39-01地块，成交楼板价53,162元/平方米。静安区的天目社区C070102单元38-01、39-01地块，地块由2幅子地块组成，其中39-01地块用途为商办、文体用地，38-01地块用途普通商品房。地块起始价为41.588亿，平均起始楼板价约5.2万每平方米。地块住宅部分总建筑面积约4.3万平方米，其中中小套型面积占比80%。

静安区天目社区地块从地理位置看，地块与四行仓库一街之隔，与黄浦区也仅仅隔着一条苏州河，周边轨交、商业配套相当丰富。更重要的是四行仓库历史文化人文价值进一步拉高了这幅地块身价和地位。

土地成交与供应

10月，从建筑面积角度来看，土地市场供应及成交均有所回落。10月供应建筑面积仅133.26万㎡，环比下滑70.47%，同比下滑27.87%；成交建筑面积为271.77万㎡，环比下滑23.33%，同比上升41.14%；土地成交金额与上月相比也有大幅下降，为33.77亿元。受疫情及相关政策影响，本年“金九银十”略显沉闷。10月，土地成交与供应市场有所回落，整体供求尚未平衡。

土地市场小结

十九届五中全会提及继续推进城镇化和区域发展，而并未明确提及房地产市场发展。我们可以看到8月份土地市场已经出现短期拐点，9、10月份继续小幅降温，政策不会放松，预计未来几个月仍将稳中有降。

从区域角度来看，随着临港新片区开发力度的进一步加大，区域内的土体出让也在加紧进行，未来临港新片区的土地成交及供应市场活跃度值得期待。

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