有一种IP叫 “东原印长江”！

中国顶豪产品力解读系列

东原

印长江系

文|潘永堂

近3、5年

品牌房企，都在加速打造自己“拳头产品线”

或者叫超级IP产品系。

经过3、5年打磨，目前行业形成超级IP的大概有10多条。

典型的如融创桃花源系、壹号院系、泰禾的院子系、金茂的金茂府系、东原的印长江系、龙湖的原著系、旭辉的铂悦系、绿地的海珀系、万科的翡翠系……

这些拳头高端产品系，实现了全国开花、品牌叠加以及产品系的规模效益。

当然，在商言商，它们在代言房企产品力*水准的同时，也为企业带来“四高业绩”，即——“高关注度、高业绩、高利润和高口碑”！

印长江系IP

不是所有房企都能打造超级IP产品系。

超级IP产品系诞生，需要好的企业土壤和产品专业团队。

东原，是一家强调产品主义的典型房企。

在东原，人人都是产品官。据说东原内部有一个不成文的规定，即只要东原人对产品创新有好想法，就可以直接推开董事长、总裁办公室大门去沟通。

这种产品力文化很重要。也正是在这种背景下，东原产品系打造也很有独特性。

其一，产品系不在多，而在精。东原只做2条产品线，即印长江和印系列，既极简又典型。

其二，信奉“空间的本质是生活营造”的产品信念。产品系即使高端，但非常接地气，非常强调用户思维。

超级IP印长江系之于东原，如壹号院之于融创、金茂府之于金茂、院子系之于泰禾。

但不同的是，东原强调“一座城市只有一座印长江”。

到底何为印长江？

用东原集团总裁杨永席的话来说：

“只在一个城市*的土地上，打造一个*极致的作品，这就是印长江。”

比如东原*座印长江，在重庆已成为一座孤品。

就像汤臣一品之于上海，深圳湾壹号之于深圳，印长江之于重庆的“诞生”，可谓煞费苦心，几个数字足见其难得：

规划设计12年

设计斥巨资1.3亿

6大国际设计团队联手

历经105版方案及上千轮优化

东原在重庆打造了“全球*座印长江”

面市后的印长江，迅速成为重庆“现象级作品”。

当年就摘得重庆销售榜销售金额和套数的双料*，随后斩获“中国西部*豪宅”，而后接连荣获2018、2019年中国*豪宅产品系TOP10。

同样的精彩，也在全国陆续上演！

截止目前，东原TOP系印长江相继在成都、南京、杭州、长沙、西安、苏州等共计7座核心二线城市落地，并继续上演了产品的傲娇与销售的奇迹。

其一，产品高溢价。

已面市的6座城市印长江在所在城市都实现了高溢价。

即总价比值（即单项目套均总价/所在城市套均总价）和均价比值（单项目均价/所在城市均价）两大溢价指标都表现优秀，前者总价比值在1-3，均价比值在1-2.5之间。

其二，销售高流速、高业绩。

开山之作重庆印长江已是奇迹。

第二座印长江在成都短短12天时间，173套房源开盘即售罄，成为成都二环内首开总价*、销售成绩*的热销标杆；

同样，杭州九章赋自2019年12月首开以来，一路劲销，九开九罄，一举问鼎杭州市2020年前三季度销售套数TOP1以及2020年上半年单盘销售额全国第9。

而在*近，全国第6座印长江，西安东原印央，由于售楼处示范区实景呈现过于惊艳，还未正式开盘，超过30家地产同行就组团来参观借鉴。

座座印长江，座座“叫好又叫座”！

为何如此？

这就源于东原印长江系背后的体系能力。

基于此，老潘也从选址、产品业态、户型设计、精装景观、产品文化、物业来解读印长江超级IP炼成记。

产品观1

占绝版中心：不是等繁华，而是繁华在等你！

美国建筑设计师沙里宁曾经说过：“城市是一本打开的书，从中可以看到它的抱负。”

首先，印长江的抱负，是一城只有一座印长江。

同时，真正超级豪宅的孕育必须依赖先天和后天皆为经典且融合”！

对此，东原认为，唯有后天经典产品力，与先天挑剔择绝版土地的融合，才能铸就完美作品。

也因此，在选址维度，东原印长江始终坚持“选取城市绝版土地”为信条，否则就进入不了“印长江”的豪宅俱乐部。

其次，绝版是稀缺价值，而中心是一座城市优质资源*化叠加的体现。

对此，东原印长江选址不仅看地段是否绝版与中心，更关注核心资源集聚度，即围绕高端客户关注的“醇熟商业”、“便利交通”、“文化资源”、“医疗资源”、“教育资源”等区位要素，通过先天“稀缺资源”的*化叠加，塑造印长江“一城仅此一座”的独有豪宅形象！

老潘用一句时髦的话来凝结上述优势，就是——

“住在印长江，不是你在等繁华，而是繁华在等你”！

其三，顺势而为，选择客户心中普遍认同的高端区域。

擅长借势，东原不是去硬造一种豪宅认知，而是选择传统豪宅区位或已经形成豪宅认知的区位。

事实上，对于城市顶峰人士而言，他们没必要花费3、5年时间去等候一个新的豪宅区域崛起，它们一定是豪宅现在时，而东原借助产品力再上演“在中心，再燃中心”！

正如东原人所言：“印长江”系的择址逻辑，即位于城市核心区域，拥有稀缺景观或地段资源，配套、交通、景观等，是客户心中普遍认同的高端区域。

的确，6座印长江，座座都先天占位“城市热土”：

比如重庆印长江位于南滨路C位，坐拥1公里长*佳江景带；

比如成都印长江位于成都“西贵之地”双楠板块，成都名流大家都在这里汇聚；

比如南京印长江则坐落在素有“南京宇宙中心”之称、豪宅云集的“河西板块”；

比如长沙麓印长江择址日渐稀缺的长沙传统中心区金鹰月湖版块，拥自然与繁华双重景观。

这也意味着，印长江产品还未亮相，就已成功一半！

产品观2

高业态的在地定制：合院、大平层、叠墅

当下城市不缺房子，缺好房子，就好比——能超越印长江的，只有下一座印长江！

站在城市少数层峰人士而言，他们房子无数，但却始终缺一套“焕新”和“激活”美好人居的住所。

而印长江始终在为之努力。

东原印长江要么在城市中心集萃一座城市的繁华，要么身在城市绝版中心或是临湖凌江，在这样一个苛刻择址先天优势，印长江在限墅令之下努力实现高业态、*人居体验。

从居住业态而言，按照高层、小高层、洋房、联排、（大平层）、合院、独栋别墅……以为更低的容积率，更大的尺度感，更好的景观感、更好的天地感——随着业态与土地资源禀赋越高，人们居住的尺度感、天地感、自然感、幸福感、优越感，也在随着房子业态升级而升级。

印长江为城市中心高端TOP系，但形制与业态并不固定，与融创壹号院、桃花源、泰禾院子、金茂府等相对固化的业态而言，印长江更强调“因地制宜”和“在地化”。

比如杭州九章赋的合院，

比如重庆印长江的“大平层”，

比如西安印未央的无界“叠墅”。

比如*近西安印未央的平层大宅，也是因为大平层豪宅，本就是沿袭全球*居住风潮，这也是后别墅时代*奢侈的豪宅。

比如杭州九章赋打造的合院IP为例，就体现人居*体验。

杭州九章赋合院实景图

其一，合院是当下豪宅的稀缺品，也是*美好人居的典范。

目前全国过亿的*豪宅来看，大多都是“中式合院形制”。

比如泰禾中国院子、融创桃花源等。

其二，2003年限墅令颁布后，低密物业稀缺性更加加剧，而在众多低密别墅中，类似东原印长江能获取适合做“城市中心合院产品”的土地，更是难上加难。

其三，合院就产品形态而言，是低密产品中兼容性*强的形态。

即总价控制好、墅居体验好、创新空间多，整个产品综合附加值也很高。

杭州九章赋合院实景图

买合院，核心就是“买院子”！

每个中国人都希望有一套属于自己的庭院！

杭州九章赋合院实景图

基于此，东原印长江合院，*化放大院子，让有天有地的*人居体验*化。

怎么做？

首先，不仅仅是合院，而且是创新出“一宅六院”，这是杭州九章赋的杰作。

即不仅仅是有一楼入户中心庭院，而是其他5大院子被定义为方正大气的主院，内院、景院和设备院等不同使用功能的院子，满足全家人的院子梦！

杭州九章赋合院实景图

其次，室内庭院与外部沿河景观连成一片。

就在东原杭州九章赋一线河景的238平米D户型中，仅仅院子面积就超过100平米，而且超大一线沿河景观内庭院与外部沿河景观连成一片，一种住在公园的既视感！

产品观3

营造人居愉悦感：高窗墙比、营造*景观感

买房子，到底买的是什么？

房地产是一种空间，*基本价值是功能满足，*级价值是居住愉悦感和优越感。

印长江超级IP正在创造城市中心居住的一种*“愉悦感”——在*的地段享受*的资源、*的景观。

重庆东原印长江实景图

这本质是种价值叠加，但呈现和放大这种叠加价值正是印长江产品的一个拿手好戏——*城市景观感！

引景入户、引江入景、引湖入景……这些手法不新鲜，但印长江把这一点做到极致和*体验：即比景观更重要的是景观感！

重庆印长江景观视野实景图

以印长江*新代表作西安印未央为例，

这个项目一个独特点在于过往印长江，都是与江对话，而西安印未央是与湖对话。

未央湖为古语“八水绕长安”汇聚之地，而西安印未央离未央湖恰好相隔40米！

西安印未央的与湖对话

人居与湖对话，本就是一种奢侈。

要知道，世界上滨水住宅的稀缺度只有0.8%。

因此，主创设计师深情强调：“每一抹被湖光点亮的建筑都更值得被收藏。”

对此，西安印未央把引湖入户的设计手法做到极致。

其一，立面玻璃幕墙设计，让外界的阳光、湖景、园林与室内尽可能交互。

其二，不惜提升50%的成本投入，用0.48的南向窗墙比，换来了更宽的观湖视野罕。

其三，用足落地玻璃窗，L型270度视野，*化吸收西安未央湖入户。

其四，L棱角转角柱去掉（力学不影响承重安全），看湖视野更连贯

西安印未央主卧L型270度视野

杭州九章赋的高窗墙比

除了引湖入户，西安印未央还在两栋高层之间本可以再起一栋叠墅，但东原放弃了货值*化，选择了大量留白，打造出2600㎡湖景中庭，形成了与未央湖呼应的双湖社区。

西安印未央的2600㎡湖景中庭实景图

因为与湖无界，引湖入户、双湖呼应，西安印未央项目也获得了全球*佳生态建筑奖！

与湖对话外，印长江自然也擅长与长江对话

以重庆东原印长江为例，项目距离长江直线距离仅37米，背依南山面朝长江，对此，东原怎么实现景观效果*化？

首先，建筑规划上东原为保证景观视野*化，少修了2栋楼，将建筑沿江一字排开，仅有4栋，绵延江岸线1公里、194户精装大平层豪宅，真正纯板式结构建造，前可观江，后可观山，让业主尽享江山水天一色的美景。

其次，室内设计上强调“引江入户”。

东原设计采用大面宽客厅、高窗地比来升级空间采光品质。同时，为了设计出极致大窗景观，东原印长江横厅单扇窗达2.4mX2.6m极限尺寸，算得上“*化”挖掘景观价值。

重庆东原印长江的宽绰奢享阳台

其三，创意女儿墙和无边际江景设计。

重庆印长江距离长江直线距离仅37米，颇有创意的是重庆东原印长江的女儿墙设计，一个光滑桌面吧台瞬间呈现出无边际江景效果。

重庆东原印长江无边际江景

产品观4

同频国际豪宅，引领都会人居“国际化”

事实上，中国房企论及销售额，的确很多TOP级巨头房企已经是全球规模*的房企，但论产品设计，欧美西方乃至日本的建筑设计却*中国大陆10年，甚至更长。

印长江的国际化*建筑设计，其实也是在为业主营造生活的国际范，营造面向未来10年甚至20年的国际化生活方式。

一路走来，印长江整合全球建筑设计资源，带领一二线城市加速人居“国际化”步伐。

比如印长江一直强调“不能让成本，束缚了设计的灵魂”。对此，重庆印长江为获取建筑*完美效果，力邀世界六大设计事务所，创作了独一无人的“帆船造型”。仅设计费一项，东原就花费了1.3个亿，按照194套计算，每套设计费达到67万。

世界六大设计事务所，包括国际知名建筑大师Jean Weng（翁捷）（她是伍兹贝格的合伙人，真正的设计实力不太确定）和David Chuang担纲设计，同时还聘请了全球*的设计团队伍兹贝格、戴维国际全程参与设计。

这些设计单位曾为微软、波音、惠普等企业总部、奥运“水立方”、迪拜塔等做过设计。

同样，印长江建筑立面，设计风也高度同频全球顶豪，国际灰设计感、铝板新型材料。

比如近几年，铝板幕墙立面热度逐渐赶超石材，成为全球高端住宅的又一新宠。

堪称世界富豪聚集地的迪拜公主塔、屡屡创下总价记录新高的香港天汇、黄浦江畔声名显赫的汤臣一品……就在南京印长江，东原采用国际先进的建筑理论和筑造技术，打造铝板+石材+玻璃幕墙的现代风格外立面。

海德壹号钻石玻璃幕墙和钢结构组成的摩登时尚外立面

为何选铝板？

首先是审美效果好，铝板立面自带金属反光，有一种天然的“鎏金镀银”的贵气，令整个建筑显得灵动、新颖，提升品质感；

其次，铝板的抗氧化、抗酸雨、抗紫外线等性能优异，日久经年，立面依然能保持干净和光泽。

东原•印长江的干挂铝板，在铝板和墙体之间设有12-20公分的间隔层，几乎无外墙渗水可能；间隔层形成隔热层，能有效降低墙体温度，具有非常好的节能环保效果；

南京印长江建筑外立面

杭州九章赋高层立面效果图

成都东原印长江实景图

其三，在工艺方面，为打造精致外立面，东原连打胶的细节也进行了考虑，甄选三种不同颜色的幕墙密封胶条——同石材色、同浅铝板色、同深铝板色，在不同材质的拼接之间交替使用，使得铝板幕墙能与玻璃幕墙材料、石材幕墙材料完美结合，*化提升外立面的美观度。

美是强者的自信。

为了满足南京高端客群的审美及功能诉求，南京印长江项目借鉴多个香港及新加坡豪宅的设计处理方式，打造3栋277套纯板式住宅，从建筑立面到人行入口，再到整个景观和公区的细节营造，呈现出一种摩登精致、低调雅致的艺术感和设计感。

*终，南京印长江被网友誉为“南京*值得逛的售楼处”！

同时，人行主入口借鉴伦敦宝格丽酒店设计，营造尊贵隐秘、摩登精致的社区气质！

借鉴伦敦宝格丽酒店设计

又比如部品部件的国际化。

重庆印长江采用了2.4米宽幕观景门，这比普通玻璃门要宽1.4米，在做样安装时，日本技术顾问多次飞赴重庆现场调试，只为将误差控制在1毫米以内！

产品观5

美好场景高手：空间本质是美好生活营造

生活不单单是视觉、是美学、是品质、更是内容，是实打实的场景。

宏观上看，今天房企都在强调回归产品力、生活场景，口号喊得很多，但真正落地的惊艳创新生活场景并不太多。

美好场景：杭州九章赋近 1400 ㎡永久式下沉会所实景图

美好场景：杭州九章赋合院实景图

微观上，东原认为，好的产品不仅仅似乎立面、户型、不是炫酷的网红售楼处，东原更关注的是产品背后的空间营造和生活创造、场景营造。

在美好生活场景营造上，东原是高手，看下图：

美好场景：长沙麓印长江实景图

美好场景：杭州Nassim无界泳池效果图

美好场景：西安印未央的粗细不一的阳光场景

美好场景：成都东原印长江实景图

业内知道和学习比较多的是东原的社区场景运营，目前东原基本形成了具有IP属性的特色场景：即童梦童享IP、原聚场IP、原美术馆IP等一系列社区运营场景，而且这一种场景已经产品化，在整个地产行业内算是*者。

不仅社区生活场景，东原在建筑居家场景也是创新不断。

比如东原在成都首个高端印长江系成都东原·印长江产创意提出“场景改变生活”、“酒店式场景大宅”概念，让客户乃至业界都为之点赞，同时，2018年，东原成都印长江荣获《中国高端场景豪宅创新大奖》。

怎么做？

首先，强调身临其境的体验感。

一直以来，高端住宅都在学习欧美五星级、六星级酒店，核心在于这些*酒店经过100多年的沉淀在客户体验已经做到极致。

东原在高端住宅引入酒店场景大宅，就意味着享受高端回家体验和高端酒店化的社交，比如用酒店化的场景，打造回家后的精神目的地；比如用酒店化的服务，彰显豪宅的气质。

成都东原印长江酒店式外立面效果图

其次，强调定制化场景设置。东原•印长江的“酒店式场景”与普通酒店有所不同，除了具备酒店的高端、精致，更需要凸显出社区场景化，功能方面也更倾向于家庭。

为此，成都印长江努力在景观中融入更多意境主题和生活场景主题，考虑回家必须享受酒店的仪式感，多功能区泛大堂和各组团花园，这都需要一定的主题和景观空间设计。

比如社区入口处高大影壁，将外界的喧嚣彻底隔开，留下家的安宁；

比如归家路上的迎宾水池和叠水景观，是以温馨的仪式感将归家时的疲惫感拂去。

其三，进入房间后，同样成都东原•印长江打造了“酒店式场景大宅”。

比如双玄关的设计，功能、展示相结合的玄关柜，极具酒店仪式感的入户体验，超面宽的会客厅、宽景阳台等，这些都是传统豪宅项目上很少能达到的。

同样，主卧也是借鉴酒店套房的布置，内设男女主人更衣间、主卫四件套、迷你吧等功能。

*终，成都东原印长江被业内认为是“中国原创酒店场景大宅”！

产品观6

东御服务：每一句承诺，必有回应！

豪宅“硬件”出色

高端服务的“软实力”更不可忽视。

应该说，颇有特色的东原高端物业服务，是客户选择印长江继地段、产品之后给出的第三个答案！

首先，独一无二的东御会。

为匹配东原1891•印长江的产品地位，东原地产及物业集团历时8年精心酝酿，对超过4万余组高端客户进行深度访谈，且整合荷兰国际管家学院等世界品牌资源，打造印长江业主专享的高端服务平台——东御会。

甄选国内外高端、奢侈的*品牌、五星级酒店、航海俱乐部、马术会所、医院等资源，提供囊括“衣、食、住、行、康、育、乐”的全方位尊享服务，让房屋不仅是一处住所，更是值得托付的生活圈层和无与伦比的价值体验。

其二、东御会的管家和服务者“不好当，门槛极高”。

的确，让服务有温度，幸福有质感，美好的服务体验源于训练有素的东御服务者。

东御会服务人才招聘与培训上，可用苛刻二字来形容。

*、筛选标准高。必须拥有5星级酒店从业经验，并经过《荷兰国际管家学院》《金钥匙国际服务联盟》《英然国际》等机构的认证培训；

第二、训练时够长。必须经过700天、16800*的严格培训！

第三，系统化学习。即只有通过礼仪、服务与身体语言、品酒茶道等五大类24门专业学习，方可成就以严苛标准培养出的“东御管家”。

显然，东御会服务者，起点就与众不同。

其三，服务也体现为一种心理学，东御高端服务力，不仅仅是满足客户期待，更为超越客户期待而生。

每一句承诺，东御管家必有回应！

印长江服务做了很多能够形成高端圈层认同感与归属感的服务，比如定制私宴、限量豪车展，以及联合各大品牌的跨界活动……这些效果很得分。

同时，东原印长江服务方式有很多非常走心，接机、接送孩子、预定机票、逛街后托运行李，下雨时全程撑伞......东原强调服务做到实处，可谓人情味、温度感爆棚！

小结

一城一座印长江！

从2015年东原重庆印长江的成功，到2018年印长江相继在成都、南京两地热销，再到如今2020年印长江产品进驻杭州、长沙、西安、苏州……

东原印长江系全国扩张的5年，一方面，惊艳和革新了当地城市的豪宅人居观；另一方面，印长江产品自身也在加速迭代、进化。

用一句时髦的话来总结，就是

能超越印长江的，只有下一座印长江！

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