四大中心已成，常西湖新区该专心修路了吧？

1

常西湖新区内部道路一塌糊涂！

我们先来看常西湖具体范围：东到西三环，西到西四环，北边以化工路为界，南边常庄水库是终点。

从地图上俯瞰，主要干道将常西湖新区分为三个较为规整的三大块：

化工路与建设西路之间的1地块

建设西路与陇海快速路之间的2地块

陇海快速路以南的3地块

目前三个地块内，没有一条能够纵贯区域的道路，没有一条！

目前南北向稍微长点的道路有两条，长椿路和凯旋路，但也只是部分通行。

首先说长椿路，无论在高新区还是常西湖新区，都担当着主干道作用，对于连接两个区域也起着挑大梁的角色。

但是长椿路在常西湖路段，说好听点是部分通行，真正意义上依然属于全段施工状态。

化工路至建设西路段花样百出：

市政标段郑西客专至铁炉车站段，道路红线内留存大量铁炉村民房、二化家属院暂未拆迁；

陇海铁路至化工路段，有混凝土搅拌站、厂房等未拆迁；

涉铁标段及铁炉车站存在土地置换问题。

目前呈现的状态也是：

旧民居，半拆迁民居，多年的围挡，坑洼的道路，晴天尘土飞扬，雨天泥泞非常，荒芜破败。路都没修好，其他基础设施也很难跟上，区域开发商因为设施问题被业主维权的事情，多少替政府背了点锅。

化工路至建设西路段长椿路现状

建设西路至陇海快速路段，由于位于常西湖核心区，连接政务区和文化区两个重要区域，正在努力施工，具备通车条件路段也就兴国路以南部分，满足政务区和文化区之间出行。

建设西路以南长椿路路况

凯旋路算是区域内南北向成熟度较高的一条路，自建设西路一直到陇海路，路面平整干净，车辆较多。

凯旋路现状

虽然是部分通车，但这已经是区域内唯二较长的南北道路了！

说好的北接高新区，南连二七区呢？怎么接、怎么连？只靠三环和四环绕行吗？

不过，南北向这两条“半吊子”道路还算有点知名度，至于东西向道路，除了三个地块之间的分界线，你能叫出几条道路名字？

分区域看的话，中原西路两侧道路稍微好点，尤其是文化区四大中心周围内部道路，修建的宽阔平坦，搭配路边绿化，走在上面心旷神怡。

过了兴国路往北的1地块，和过了陇海快速路往南的3地块，到处都是断头路、无名路，直线距离一百米，实际绕行两公里。

同样是新区，内路建设上，滨河国际新城比常西湖新区似乎出色不少，虽然滨河级别不如常西湖，但是人家就是效率高，横是横，纵是纵，即使还不够完美，但是跟常西湖一比，已经舒服很多了。

2

既然内部道路这么烂，那么买常西湖新区的人是瞎了吗？

他们当然没瞎！

现在三环外拥有两条已通车地铁线路的有哪个区域？常西湖新区！

将来区域同时拥有四条地铁线路的有哪些新区？常西湖新区！

目前常西湖新区拥有两条已通车地铁线路，1号线和14号线，在建的还有地铁10号线和6号线，高新区建区近30年才迎来*条地铁线啊！接到地铁8号线动工消息就能高兴疯了的高新人，是绝对体会不到区域还没成熟，就已经拥有四条地铁线是什么感觉。

两相对比，就知道什么叫天赋异禀，什么是天生贵胄。

而且常西湖新区虽说内部道路混乱，但是拥有四横两纵主干线与主城区互通有无，尤其是与主城区连接的东西向道路，南有化工路通农业路高架、北有陇海路高架，中间还有建设西路和中原西路，加上西三环和四环高架，可以说常西湖新区与主城区的互通互联还是很友好的。

一个在东区工作的朋友，原来住紫荆山附近，现在搬到了常西湖新区的华瑞紫韵城。

原来家和单位之间直线距离不到6公里，搬家之后，家和单位之间直线距离拉长了快三倍！

乍一看，这人从市区搬到四环，而且离单位更远，脑子肯定瓦特了是吧？别急！

据朋友说，原来虽然在市区，看着离东区近，但是没有一天不堵车，每次通勤时间将近一*不说，堵车堵得整个人都暴躁，小夫妻俩没少吵架。

搬家之后，物理距离虽然增加不少，但是全程走高架，通勤时间不到40*，而且一路通畅，每天上下班心情都很好。

你还觉得他搬家搬远了吗？用朋友自己的话说，反正自我感觉搬到西边更方便了，现在家门口有高架有地铁，通勤不要太便利！

城市发展到现在这种程度，就不要再按图索骥说哪里哪里远了，你就亲身去看看、去跑跑、开车走一圈去试试，新事物会冲击你的固有认知。

再说刚才内部道路对比的滨河国际新城，跟主城区联通能有几条快速路？目之所及的未来通车地铁也就3号线了吧！

借鉴高新区憋屈的经验教训，内部小环境美则美矣，但是闭关锁国式的单打独斗只能实现温饱，要想区域真正飞黄腾达，还得改革开放，拥抱外面的世界。

这一点，常西湖新区看得透透的，滨河国际新城也需要借鉴。

大框架好了，以后慢慢填充，而且常西湖新区的填充速度已经很快，加上背后有市政撑腰，规划虽有局部变更，大体方向是不会变的。

3

常西湖新区以中原西路或南水北调总干渠为中轴线，分为南北两区，各有一个核心区，北核心区为政务区，南核心区为文化区。

政务区在建设西路到中原西路之间，核心地块是长椿路到雪松路之间的市民公共服务区；

文化区在中原西路到陇海路之间，核心地块是丹水大道到博体路之间的四大中心。

由于举办各种赛事活动需求，南核心区的文化区建设速度比北核心区快，目前来看，完成度也更高，南核心区文化区基本成型，北核心区的政务区完成度不到1/4。

政务区分为四部分，自南向北依次是市民广场、市民中心、会议中心和市民公园。

市民广场在建，左右分布着郑发大厦和郑煤集团，郑发大厦中，郑州市政务服务中心、社会保险办事大厅、公积金管理中心等机构已经入驻，来往工作人员和办事人员还挺热闹。

郑州市政务服务中心

只是公共交通极度匮乏，出行只能自驾，道路两边停满车辆。

政务服务中心附近道路现状

至于再往北的市民中心、会议中心和市民公园，现在还都是一堆黄土堆。

在建的长椿路和旁边的黄土堆

政务中心的公建配套要属靠近建设西路的市民公园，占地约300亩，具体模式参照东区CBD：中心是约75亩的市民公园湖，外围分布着约230万方的商业集群，包含两座220米的超高层地标建筑。

规划很好很高端，遗憾的是北区除了这块漂亮的核心政务区，可开发用地很少，几乎已经被经适房和安置房占满，生活环境不太好。

建设西路以南环境还好点，建设西路以北，目前就是村落状态。

但是建设西路以南的居民，目前生活也不是很方便，就拿启福尚都来说，位置很好，东侧紧邻西流湖公园，南边一路之隔是郑州一中，西边就是政务核心区，往北不到一公里建设路上地铁1号线已通车。

但是建设西路以南的整个常西湖区域，全部是共享单车禁停区，启福尚都居民去坐地铁要么徒步，要么自驾小电电，去四大中心遛弯同样如此；西流湖公园没有开放，郑州一中是*，政务区还未成型……

唉，熬着吧，前途很光明，道路很曲折。

但是过了中原西路，南核心区文化区就是另外一种景象，站在南水北调河桥上南望四大中心，就已经感受到英姿飒爽，气势磅礴！

站在南水北调河桥上南望四大中心

奥体中心近期正在举办国际乒联总决赛，现场气氛火热，观赛人员络绎不绝；

奥体中心入口

郑州美术馆成为新晋文艺青年拍照打卡地；

美术馆

再往东的博物馆和大剧院就略显冷清，一副生人勿近的清冷高贵。

大剧院

走在主干道丹水大道或者文澜街上，感觉整个人都被升华了，充满艺术气息。

对了，不要轻易开车探索未完工地下长廊，尤其是胆小、怕黑、方向感差的朋友，进去容易出来难，手机还没一点信号。

这就是常西湖的中心，西美*美的地方。

继续往南，就到陇海快速路以南，由于陇海快速，这片地块总觉得与常西湖新区有剥离感，还好14号线很好地减弱了这种剥离感。

这块地同样遍地都是断头路或无名路，但是相对于1地块到处的安置房和经适房来说，相对更加干净，便于统一开发。而且拥有区域核心生态资源常庄水库，使得3地块颇有改善因子，进驻开发商定位也较改善。

4

*后说一下区域楼盘落位。

1地块以刚需为主；2地块政务文化区，除了原有已建住宅区，待开发住宅地块只有华瑞紫韵城后期的天园和龙园，预计为了符合区域调性，产品上会比现在提高点档次；3地块偏改善。

1地块核心价值点两个，地铁和西流湖，围绕这两个价值中心，西边有以地铁为核心卖点的裕华城和华瑞紫韵城，东边有以西流湖为主要卖点的碧桂园名门凤凰城和碧桂园西湖。

裕华城是裕华在常西湖新区的新盘，大盘，一期卖点在地铁一号线铁炉站以及伊河路*分校。

裕华城*近处距离铁路站直线距离500米左右，但是实际距离近800米，走路快的话，十来*能到，只是要穿过高铁，路面情况不是很好。不过在探盘过程中刚好赶上高铁经过，白天感觉声音影响不是很大，还能接受，但是架不住距离近的那栋楼天天听，对心理影响较大。

目前一期在售，价格在1.3万/㎡左右，但是有一口价特价房1.22万/㎡左右，在距离高铁*近的那栋楼的*不好的楼层。

华瑞紫韵城距离铁炉站*近的是一期，已经交房。目前在卖的三期周边有三个地铁站，1号线的铁炉站和市民中心站，14号线的市民大道站，距离不远不近，走路十几*左右。

在售3期均价将近1.4万/㎡，较前几期价格已经略高，之前有过特价房也是顶底楼层等房源，已经卖得差不多。

3期卖完就要推售建设路以西的天园龙园，但愿华瑞能不再辜负这块地。

东边整个西流湖被碧桂园承包，西湖项目近期特价房朋友圈传的沸沸扬扬，确实有便宜的，不过是距离西流湖较远的地块，临湖房源价格还是一万五左右。

凤凰城位置比西湖更好，不仅临着西流湖，而且距离地铁也近，均价1.55万/㎡左右，毛坯小户型剩余房源不多，精装每平还要再贵将近一千块钱。

有意思的是，凤凰城、华瑞紫韵城、裕华城都有*，而且都是伊河路*，这个说是校区，那个说是分校，遍地都是伊河路的时候，这个*的含金量就被稀释了，在意*的朋友一定要弄清楚*的关系。

陇海快速路以南以常庄水库为界，西边分布着世茂璀璨熙湖，融信奥体世纪和恒大林溪郡，东边则是超级大盘金科中原。

璀璨熙湖和奥体世纪一直不温不火的卖着，今年被后来者恒大林溪郡和金科中原抢尽了风头，尤其是世茂璀璨熙湖，小高层均价1.55-1.65万/㎡，洋房均价两万左右，跟1.4万/㎡的恒大和1.2万/㎡的金科怎么争？

各有优劣，世茂产品更改善，价格也更贵；融信距离地铁更近，但是距离四环高架也近，优劣参半；恒大价格略低，但是距离地铁和四大中心更远；金科中原价格更便宜，确实拥有*多的河湖资源，7000亩的规划也很震撼，这也是没办法的事，毕竟距离常西湖新区*远，但是离三环就近了。

写在*后

为了深入考察常西湖新区的交通状况，我在探盘过程中，舍弃机动车，全程采用单车和步行，所以才知道建设西路以南的常西湖新区，全域都是共享单车禁停区，时至今日，常西湖新区居民还不能实现共享单车自由。

自东向西，从南向北，但凡单车能进去的路我都走了一遍，单车都进不去的地方就步行，有栅栏的地方就想办法把手机伸进去广角拍照。

我始终认为，了解区域全貌，就得脚踏实地的踩在这片土地上才能建立人与物的互联，坐在车里沿着大路走一圈或许也能窥斑知豹，但总觉得走马观花，心里不踏实。

通过一圈走下来，会发现常西湖内部道路确实问题较大，等交通、住宅、商业等全部落地成形且成熟，5年时间怕是远远不够。

常西湖密集的地铁线和大框架交通线能够为区域带来人口，但是如何留住这些人口，是常西湖要重点考虑的问题。

不是四大中心，不是公共服务区，而是产业。

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