150万的房子，南京人的基本底线｜石旭升

我写150万的房子，有两个初衷。

一是想说，总价150万的房子，是南京人买房的基本底线。你起码要用150万交全款买房，或者起码你用45万3成*买房。低于这个价钱，是买不到房子的。虽然你的优越感是能在南京买房，但这已是南京买房的基本底线。实际上也是南京人买房的*后底线。

二是想说，总价150万的房子，是南京楼市的基本热点。这样的房子，虽然在各个片区冷热不均，几家欢乐几家愁，但是总体上都是火爆的。比如今年，低调已久的江宁滨江也彻底爆发！区域内的“龙湖水晶郦城”，自今年入市以来，三开三捷，仅刚刚过去的双十一期间更是热销1亿，堪称南京当之无愧的“现象级”红盘！实际上，南京150万的红盘现象，倒是比比皆是。

150万的房子，都在哪？

总价150万的房子，一般是单价在2万左右、面积在80平米左右的房子。这样的房子，南京市中心周边的很多地方，都找不到了。比如，尧化门的均价已经2万8了，板桥、桥北的均价已经2万5了，淳化的均价已经超过2万3了。即使是桥林融创开发的水沐云筑，*总价也将近190万了。总之，在上述这些地方，总价150万的房子几乎绝迹了。

总价150万的房子，都被挤到了城市的边缘。集中在禄口、汤山、龙潭、葛塘和江宁滨江5个片区。这些片区，直线距离市中心都在25到35公里之间。比如，江宁滨江和禄口，已靠近马鞍山；汤山和龙潭，已靠近句容，葛塘已靠近滁州。

江宁滨江中央绿地公园旁的水晶郦城

禄口 。总价150万的项目，还是有几个的。比如中海云溪公馆，*小面积有80平米的，单价19500，总价就是150万左右；还有一个叫天著尚居的项目，*小面积85，单价19800，估计折扣后总价也在150万左右。

汤山 。有融创玉兰公馆、碧桂园若水雅苑、汤山颐和府等等。虽然区域平均单价在2万左右，但是小户型却少之又少，目前只能找到玉兰公馆有88平米的小户型，估计低楼层的总价也有接近150万的。

龙潭 。区域均价在18000左右，其中，滨江孔雀城、荣盛花语馨城和正荣悦东府。这3个项目，都有150万左右的房子。

葛塘 。我目前查到的只有*蔚蓝星宸苑，单价17381。他们86和89平米的房子，应该在总价150万的两头。

江宁滨江 ，有龙湖水晶郦城和鲁能硅谷公馆。其中，只有水晶郦城有总价150的房子。水晶郦城*小的面积是83平米，均价是19800多一点。他们就打出“150万买套房”的口号。

上述150万左右的房子，实际上也是南京“投资+自住”的基本底线。那么,从规划、交通和机会来讲，哪个片区更高人一等呢？

150万的房子，好规划在哪？

我觉得，江宁滨江的规划，高人一等。

首先是拥江等级。南京城2015年提出“拥江发展”的规划总纲之后，江宁滨江在低总价的几个片区中，就显得鹤立鸡群了。比如，在上面我找到的5个片区中，只有江宁滨江和龙潭是拥江的，其它的如禄口、汤山、葛塘则是处于腹地的。而江宁滨江新城“百里滨江风光带”，已成雏形，未来将和鱼嘴湿地公园、万博园、鼓楼滨江连成一线。11月16号，我考察龙湖水晶郦城，向西行走不到2公里，就是江边。发现局部江滨公园和彩色跑道已经做好，而对面的新济州和新生洲，是长江下游*一处保留原生态的洲岛。这样的拥江概念，位于南京的上游，相比下游车水马龙的龙潭港，还是略胜一筹的。

长江下游*一处保留原生态的洲岛。

其次是规划等级。江宁滨江也是略胜一筹的。比较5个150万房子的片区，都在进行产业升级，都在“依托”开发区造势。禄口依托空港经济开发区，汤山依托温泉旅游度假区，龙潭依托长江综合保税区，葛塘依托中山科技园，江宁滨江依托江宁滨江经济开发区。其中，*值得一说的，又是江宁滨江经济开发区。江宁滨江经济开发区是2003年设立的省级开发区，总规划面积126平方公里。目前已形成中兴通讯、中信科烽火通讯为龙头的电子信息通讯集聚区，还有LG化学动力电池为引领的韩资产业园，未来建成两个千亿级新兴产业集群。据前期调研，LG和中兴在年底前将新导入约2万人。这就是龙湖等地产大佬疯狂在此“拿地”的原因，也是买家疯狂在此“买楼”的缘由吧？

江宁滨江规划等级较高。

其三是配套等级。5个150万房子的片区，配套等级是参差不齐的。表现在学区、商业、医疗、环境等配套等级的参差不齐。比较而言，江宁滨江的配套等级，是高人一筹的。

从学区来说，板块内除了原有的江宁中心*、江宁镇初级*、滨江新城*、滨江新城*以外，政府更是斥资13.5亿，引入了“苏州外国语*”，同时，在龙湖“水晶郦城”项目的北侧，规划了一块公办教育用地，未来将引进“优质民办*”资源；

从商业来说，目前板块内7万方“绿地花茂”商业已经动工，另外，龙湖水晶郦城项目会配置3.8万方商业街区，也寄望满足一站式滨江生活；

从医疗来说，三甲级别的江苏省人民医院分院，已经在建设；

从环境来说，除了前面提及的“百里滨江风光带”，板块尚有石刻湖和牧龙湖和中央绿地公园。其中，龙湖水晶郦城紧挨着中央绿地公园的西侧，也是销售火爆的原因之一。

150万的房子，好交通在哪？

既然总价150万的楼盘，都被赶到了城市的边缘。距离市中心的距离，都在25到35公里之间。这样一来，交通的因素就显得尤其关键。关键是，江宁滨江的交通更有优势。

从高速交通来说，以上5个片区中，江宁滨江是略胜一筹的。相对龙潭和葛塘，江宁滨江有正在拓宽的宁马高速，由双向4车道改为双向8车道，而且随着油坊桥亚洲*的立交建成，即将改变目前绕城高速的堵点。未来江宁滨江将是通达市中心*快的片区。相对禄口的机场高速、汤山的沪宁高速，江宁滨江的宁马高速*的特点，就是免费。

江宁滨江“三横五纵”的规划格局。

从快速交通来说，上述5个片区都有快速交通。比如，禄口有机场高速第二通道，汤山几年前就开通了S122快速路，龙潭近期已开通疏港大道快速路，葛塘开通了江北大道快速路，且有这两天开通的浦仪公路夹江大桥加持，而江宁滨江，有滨江大道江。目前滨江大道江的宁路段和河西路段早已建成通车，未来准备从鱼嘴到江宁滨江之间，修建一座大跨度的高架桥，“从梅钢的头顶上飞过来”，快速与河西滨江连通。有意思的是，当你打开“百度地图”搜索这5个片区的时候，江宁滨江的路网，在地图上个性十足，是阳刚的。你可以清晰地看到“三横五纵”的格局。“三横”指的是盛安大道、正方大道、汤铜公路；“三纵”，是扬子江大道、205国道和宁马高速。至于片区道路的毛细血管，因为这里本来就是“一张白纸”，所以就有更快速的交通。

江宁滨江实景

从轨道交通来说，上述5个片区都有轨道交通的概念。比如，禄口有S1号线，汤山有在建的S6号线，龙潭规划的宁扬城际s5，葛塘有几年前就开通的S8号线，而江宁滨江呢，既有规划中的地铁8号线，又有宁马城际高铁（S2号线）。

值得一提的是，江宁滨江可能是*后一个通地铁的片区，却可能是片区价值后来居上的片区。

150万的房子，好机会在哪？

我觉得，150万的房子，江宁滨江的好机会更多。特别是城建机会、自住机会和投资机会。

城建机会。体现在扬子江大道和“油坊桥立交”的大动作。扬子江大道前面说过，不再赘述。“油坊桥立交”就值得一说。正在施工的油坊桥立交，是南京有史以来*的立交。共有17个匝道，连接7条道路。这样，就加速主城和江宁滨江的融合，并彻底改变目前交通堵点。

龙湖水晶郦城鸟瞰，效果图

自住机会。我在文章的*前面，列举了5个片区10个左右150万左右的房子。发现这些房子中，除了江宁滨江的“龙湖水晶郦城”是“精装修”房以外，其它所有的房，都是“带装修”房，甚至是“毛坯”房。这样，龙湖水晶郦城更凸显了“自住属性”。据我了解，龙湖水晶郦城除了83㎡的户型，还有103㎡和125㎡的户型，也就更加凸显了“自住属性”。我觉得，龙湖的品牌，不错的。2019年南京龙湖销售金额达172亿，在南京所有开发商中排名第二。龙湖在中国物业服务100强排名第9名，经营绩效排名第3，服务质量TOP10。而在水晶郦城的所有户型中，都配备了地暖、新风、中央空调“精装三大件”，加之前面提及的学区、商业、医疗、环境等“一站式配套”，再加之交通的提速，还有未来30万人口的导入，江宁滨江即将成为“自住人气片区”。

龙湖水晶郦城售楼处，实景图

投资机会。首先，我想说一个前提，那就是居住机会决定投资机会。如果一个片区所有人都想投资，没人居住，投资的房子*终卖给谁呢？剩下来的问题，就是性价比。从江宁滨江 的区位来说，性价比一眼就看明白了。因为江宁滨江处在河西、板桥的连线上，是真正的无缝对接。目前河西的均价是6万，板桥的均价是2万5，而江宁滨江的均价是2万以下，明显是价格洼地，价值高地。随着扬子江大道和轨道交通的规划落实，特别是随着126平方公里的江宁滨江开发区成为投资沃土，住宅投资*的机会，就是大大的。

以上，就是我“南京人的基本底线”文章的基本内容。顺便提及一下，文中提到的龙湖水晶郦城，因为品牌优良，又是南京150万总价位中“*的精装修盘”，所以，卖家成就了网红盘，买家获得了优越感。不过，这仅代表个人观点，仅供处在基本底线上的南京人参照。