名门翠园获救背后，是包裹之下的楼市悲凉

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继名门城邦获救之后，名门翠园终于也等来了自己的白衣骑士。

前两天，名门地产发布消息称，名门翠园正式更名佳源名门翠园。

同名门橙邦一样，翠园也被佳源给拯救了。

之前由于名门的债务问题，翠园多次被传“烂尾”。这次佳源的加入，虽然距离顺利交房、安心交房还有很长的路要走，但总算是给翠园业主们吃了颗“定心丸”，基本上摆脱了烂尾楼的风险。

“烂尾楼”，不管在哪个城市都是一个购房者永远不敢触碰的词汇。因为一旦碰上，就会让自己和家庭坠入无尽的深渊！

郑州那些臭名昭著的烂尾楼，无一不在残害着购房者的生活：

郑州豫森城的业主已经在等待交房的日子里挣扎了七年，依旧收房无门；

经开区晶诚花园业主在维权上访七年后，仍然没有实质性进展；

利海托斯卡纳三期的业主在集体自救的情况下才勉强住进自己的房子；

……

可以说，烂尾楼就是开发商*狠毒的套利空间，以一己之力压榨各方利益，*后自己却抽身离去。

讽刺的是，烂尾楼的出现明明有诸多“参与者”，但*严重的后果却只能由*弱势的购房者独自承担。

而这一切的罪魁祸首，就是预售制。

2

预售制起源于香港。

上世纪60年代，霍英东创立立信置业有限公司，首创建房前先交订金，分期付款方式售屋，开花（付钱）结果（建成），称作“楼花”，为预售制的建立提供了依据。

1983年，深圳借鉴香港经验，率先提出了商品房预售概念，但由于房屋还未商品化，并未引起太多关注。

因为直到1987年，我国才开始承认土地使用权的商品属性。

1992年，邓小平南巡讲话推动改革开放进入新阶段，大批农村剩余劳动力加速向第二三产业转移。这意味着将有大量的农村人口转化为非农人口，城市就是这些人口的转移阵地。

而当时我国的城镇化率还不足30%。

也就是说在短时间内，国内将会催生出大量的城市居住需求却没有足够的城市容量。

有需求，有市场，但是当时能够参与城市建设与开发的房企却并不多。

相比煤炭等其它产业，房地产开发周期长，对于企业的资金运转能力要求更高。想要加快城镇化进度，就要吸引更多的企业加入地产开发，降低企业入门门槛，就成了首要解决的问题。

既然开发周期长，那就不用等房子完全建成；

既然资金要求多，那就借钱！

换句话说，就是要帮助房企“空手套白狼”。

预售制呼之欲出。

1994年，我国出台《城市房地产管理办法》文件，预售制正式实施。

预售制的实施，加速了我国的房地产开发建设。

据相关数据显示，1994年我国城镇化率为28.51%，2004年城镇化率为41.76%。

10年内城镇化率激增13%，而上一个10年（1884年—1994年）城镇化率才增加了5.5%左右。

尤其是在1998年内地房改后，我国的房地产进入了长达20年的牛市。

预售制功不可没。

但预售制的劣根性也在同步显现。

烂尾楼开始“遍地开花”：温州中银大厦、北京中宇大厦、上海环球金融中心、北京森豪公寓等等等等。

就连当时的投资天堂海南，也在楼市淘金者的疯狂炒作下房价飙升后，给海南留下600多栋烂尾楼。

3

不能任由房地产继续病态下去。

2005年8月，央行金融小组拟定《2004中国房地产金融报告》，*次提出“考虑取消房屋预售制度”。

“考虑”一词真是用得无比精准，因为这个口号提出至今都没有真正全面实施。

相比于建立预售制时的雷厉风行，取消预售制却如难产一般。

2006年，33名全国人大代表联署签名提案，要求取消商品房预售制度，却抵不过时任建设部部长的一句“慎重”。

2008年，人大代表再提取消商品房预售制，依旧没有得到采纳。

2010年至今，几乎每年都有人大代表、媒体提议取消预售制都仍停留在纸面上。

地方相关部门顶多对于楼盘拿到预售证的条件再多做一些规定。

广州、深圳和成都要求，7层（不含）以上商品房完成2/3结构封顶可拿预售证。

上海要求商品房完成至主体结构封顶并通过验收才能拿预售证。

重庆要求9层以上（含9层）已建房屋面积达到规划批准的拟建房屋面积的1/2以上才可拿到预售证……

言外之意就是，大家有怨气了，那就把楼再盖高一点，再晚一点卖。

可是楼再多盖一层又如何？封顶又如何？

只要没有达到入住条件，这个楼盘就有烂尾的可能。只要购房者没有收房，开发商就有“操作空间”。

终于，在2018年，全国迎来首个现房销售试点项目：龙华金茂府项目。

这是深圳的一个项目，相关部门要求楼盘必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

一石激起千层浪。

要知道，深圳是早于全国*个执行预售制的城市。难道预售制*终要在深圳终结吗？

事实证明，一切都是大家的一厢情愿，现房试点项目之后就再也没了水花。

真正的转折出现在今年3月份。

3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

《通知》要求，自即日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

这意味着，海南成为全国首个全面实行现房销售的省份。虽然目前还看不到政策推行有多大成效，但至少是做了。

口号喊了十五年，终于有人迈出了*步！

4

取消预售为何推行起来如此困难？

正如想要取消预售制的人们一样，反对取消预售制的人们也有诸多理由。

主要有以下几个原因：

1、取消预售制将提高房企开发成本，可能会导致一部分在建项目烂尾。

2、取消预售制不利于政府的土地财政收入。

3、取消预售制可能会导致短期内市场供不应求，引发新一轮的房价上涨。

从某种角度来讲，这些问题多数可以通过政策手段尽力避免：

*，在取消预售制之前逐步提高预售门槛

在政策改变之前就通过提高门槛等手段促使地产行业建立良性的竞争机制，逐步提高投资完成比例，*终实现100%现房销售。

在这个过程中，可以建立黑白名单制度。对于负债率高的房企以及口碑差的房企实行更严格的监管。对于已经有烂尾、延期交房记录的房企，禁止他们拿地或增售新项目。

对于信誉好、规模大、负债率低的房企，则可以适当放低预售门槛，避免市场突然大规模出现供不应求的现象。

第二，政策分步推进，第三方介入监管预售款项

选取区域试点，从区域试点实行项目试点，分步进行。

但在这个过程中，政府要给开发商让利。

比如适当压低土地价格，设置价格上限，并给予拿地房企一定的优惠政策。

与此同时，政府可适当增加土地供应量，以缓解短期内可能造成的供应短缺问题。

在预售制全面推行之前，严格监管预售款项，*有第三方介入，房企不得以任何理由挪用预售款。

很多人担心，取消预售制会在短期内造成供需失衡，促进房价上涨。但房地产发展至今，不少城市已经进入了存量房时代。

据相关数据统计，今年除南京、武汉、杭州和南宁四市的消化周期不足6个月以外，大部分重点城市的去化周期在18个月以内。

而郑州的市区待售商品房去化周期在12个月左右。至少在大部分城市内，短期内的供应不成问题。

取消预售制*的阻碍其实是政府的决心。

大多数城市的财政对于房地产的依赖过大，如何摆脱这种依赖，可能比取消预售制本身要艰难的多。

5

预售制是房地产发展历史进程中的必要产物。

它在一定时期内快速提高了我国的城镇化，帮助城市快速开发、建设。但随着一系列社会问题的显现，预售制明显已经弊大于利。

现在的预售制不再是市场帮手，而是悬在购房者头上的达摩克里斯之剑。

房子本就是商品，而不是金融产品。

长远来看，取消预售制不但会减少相关的民生问题，也会让房地产市场更加趋于理性。有良心、有能力的房企留下，不讲诚信、没有能力的开发商则会被淘汰掉。

取消预售制，势在必行。

毕竟，购房者应该是城市发展的获利者，而不是牺牲者。

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