南部新城，静如处子，动如脱兔｜石旭升

今天，得知金陵华夏中心示范区已经正式公开。记得12月3号，我去南京南部新城，考察了“金陵华夏中心”的房子。那时就开始觉得，南京南部新城，是一个静如处子的城区，也是一个动如脱兔的城区，甚至，还是一个动静相宜的城区。

12月5号，金陵华夏中心示范区已经正式公开

静如处子的环境

南部新城，是以早年空军机场为主体的一大块空地，面积将近20平方公里，相当于4个玄武湖那么大。这里是秦淮、雨花和江宁的三角地，却离城中心很近。正北方的新街口，只有7、8公里的样子。

据我了解，600年前朱元璋的时候，这里开始叫“大教场”，是练兵场。1929 年蒋介石的时候，这里改叫“大校场”，是首都空军飞行基地。1949年解放的时候，中国人民空军继续在这里飞行，飞行持续到本世纪初。

我发现，自从2009年大校场停飞之后，特别是2015年大校场正式搬迁之后，随着南部新城的规划正式启动。这里，不再杀声阵阵，而是静如处子。

首先是自然环境。这里河网密布，有秦淮河、响水河、运粮河、红花河、东风河、天龙河、广洋北河、外秦淮河和天桥翁湿地等多条水域。加起来，有66平方公里，是玄武湖水面的17倍。我12月3号考察南部新城的时候，发现秦淮河绕城而过，而支流“机场河”，也环绕在“金陵华夏中心”的南侧，流水潺潺，一直流向秦淮新河。

其次是人文环境。大校场保留的飞机跑道，长2600米，宽60米，将改建成一个面积17万平米的跑道公园。同时保留跑道周边的宋美龄候机室、老航运楼等民国建筑，还要打造跑道公园、油库公园、鸡窝公园、七桥瓮湿地公园和御道街视觉走廊。有趣的是，我所考察的金陵华夏中心，正好建在跑道公园的两边，拥有了全球*的机场跑道公园风景。

再次是生态环境。南部新城有两项生态规划特别引人注意，其一是“海绵城市”。在规划上留出秦淮河白地5平方公里左右，在城建上做到200年不内涝，雨污分流比例100%，生态岸线80%。同时，城区内大力推行透水路面、下沉绿地和屋顶绿化。而另一个精彩细节，则是“地下管廊”。在未来的南部新城，人们将再也看不到高压线、和上下水及电信井盖，只看到蔚蓝的天空和绿色的花园。

动如脱兔的交通

南部新城的规划，经过10年左右的酝酿，是静如处子的，一旦爆发，就动如脱兔。交通即可见一斑。南部新城越来越成为南京*便捷的城市。因为它既是地铁枢纽，也是高铁枢纽，还是高速枢纽，甚至是城市枢纽。

地铁枢纽。南京喊了这么多年TOD，而我觉得，真正意义上的TOD尚未出现。TOD是美国的新城市主义规划学派和他们提出的公交先导性发展模式，倡导公共交通与城市功能的整合。可是国内绝大多数的地铁建设和地产项目无法同步，也就无法实现真正的TOD。

可喜的是金陵华夏中心，首次实现和地铁同期共建。 也就是说，地铁里面有地产，地产里面有地铁。未来，我们有望在南部新城，看到日本著名的TOD项目东京六本木新城和港铁九龙站的先进的TOD模式。我在金陵华夏中心的展厅发现，地铁5号线和10号线，呈十字架布局在项目的中心，预计于2023年运营，与项目基本同步。而周边，共有10个地铁出入口，直接连通地下商业和地下停车，也可以连通上盖商业、办公和住宅。值得关注的是，南部新城将成为南京地铁线路*密集的地区之一。轨道线包括1号线、6 号线、5 号线、3 号线、10 号线和13 号线。还有S1号线可以直通南京航空枢纽。

高铁枢纽。南京南站是南京高铁的发动机。而我考察的金陵华夏中心，距离南京南站只有3公里，3站地铁。高铁出行十分便利。南京的高铁枢纽，类似于上海的虹桥枢纽，更类似的地方，将是楼市的厚积薄发。

快速枢纽。南部新城的道路规划，包括快速路、主干路、次干路、支路和慢行街巷。快速路有3条形成围合之势。包括绕城公路、应天大街和卡子门大街；主干路一纵五横。包括横的机场路、大明路、夹岗五路、国际路、承天大道和土山路。还有六横四纵的次干路、多条支路、11条慢行街巷。由多层次道路体现的路网密度，在全国都是罕见的。

城市枢纽。虽然南部新城目前尚是南京的“地理中心”，但是，随着城市的南移，这里越来越成为“城市中心”。从这里，到达南京各个片区是综合用时是*少的，而到达杭州、上海、北京、武汉的高速也是*快的。

从金陵华夏中心的规划，我感受到南部新城“小街区，密路网”的模式。比如，金陵华夏中心一个占地15万平米的项目，却划分成7个地块，平均一个地块占地2万平米多一点，这样高的路网密度，就能保证更多的道路毛细血管。特别是即将亮相的G地块的住宅，2万多的地块就有4个人行出入口，2个车行出入口。这样一来，也就更能保证周边动如脱兔的交通。

动静相宜的生活

我觉得，置业南部新城，可以过上动静相宜的生活，还在于“金陵华夏中心”所倡导的低碳生活方式。

据我了解，金陵华夏中心是华夏幸福首个南方总部进驻的项目。他们积极响应南京“新基建、新消费、新产业、新都市”四新行动，承诺引入2家总部企业：1家中国500强下属企业和1家世界500强下属企业，为南部新城的蓬勃发展注入新动能，推动区域产业发展。

观看金陵华夏中心的沙盘，这是一个建筑面积96万平米的大型综合项目。由A、B、C、D、E、F、G共7地块组成。其中，A、B、C在跑道公园的北侧，将建地上6层地下1层，将建大约26万方的商业；D、E、F在跑道公园南侧，将建商业、办公和住宅；剩下来的G地块在整个项目的东南角，为纯住宅。即将公开的住宅，就属于G地块的一部分。金陵华夏中心，将成为一个集购物中心、甲级办公、精品住宅于一身，同时兼具南京人文气质和秦淮特色的城市综合体。却是宁静而动感的。

金陵华夏中心的宁静，首先在于前面谈到的TOD模式。TOD模式，成功地将车水马龙的交通和喧闹嘈杂的商业引入地下，而地面上，却是慢节奏的生活。你能看到的，只是慢节奏的跑道公园，休闲场所，还有好逛好玩好游的开放街区。也能营造尺度宜人的步行街氛围。

金陵华夏中心的宁静，也在于稀罕的精品打造。环境上，新加坡的*园林规划，也着意打造宁静的社区以及“街坊巷院” 的方式；朝向上，全部南偏东35度左右，以赢得更理想的采光面；立面上，为现代风格，采用现代公建化立面，建筑南立面及山墙面*主要的几个外立面主要材质为暖灰色铝板加金属线条，北立面及部分较为隐蔽的区域采用的是铝板结合质感漆，以保证建筑的历久常新；电梯上，采用了两梯两户的高端配置，提升更高的私密性；另外，户型上，设定121㎡ 、143㎡ 、173㎡ 的大户人家；层高上，设计3米1的阔绰空间，装修上采用了精装修的*配置。

特别值得一提的，金陵华夏中心高昂的成本，并不是给建筑“披金戴银”，而是花在“看不见”的环保上。比如，金陵华夏中心的国际well预认证建筑标准。这种标准，注重人类健康和建筑环境关系，是比LEED、绿色三星、BREEAM等绿色建筑标准更高的标准。其中包括空气、水质、营养、光线、运动、声环境、热舒适、隔热、精神、服务等10大体系。让我印象*深的是，金陵华夏中心的“水管装置”采用高质一线品牌。同时采用高质净水系统和恒温采暖系统，并提供线上预约、私人医生医疗资源等等服务。

当然，金陵华夏中心也是动感的，充满活力的。开发商说，建筑不再只是建筑，而是成为了城市美好的集合体；我说，城市不再是钢筋混凝土的迷宫，而是孩子奔跑，踢毽子，跳皮筋的地方。

首先，动感在商业。自建的约27万方商业，是南部新城体量*商业体。全家庭业态规划：地下1层至地上6层，全面涵盖零售、餐饮、儿童、娱乐、服务、文化、生活配套等各个业态。

其次，动感在休闲。小区对面就是故宫馆，向东过两个街道就是七桥瓮湿地公园。而紧邻C地块，就是南京博物院故宫馆；项目西侧约800米中国第二历史档案馆新馆：国家级档案馆藏。另外，项目周边，还有神机营文化公园、中芬合作交流中心、全民健身中心等等。

再次，动感在教育。家门口就有郎朗书声。南京外国语**部，直线约400m，两个路口到达。据我了解，大校场片区共规划了17所幼儿园、7所*、6所*、1所*，南京南站片区1所*、2所*、3所*和8所幼儿园。

以上，就是我12月3号考察南部新城的感受。我觉得，南京城区的迭代升级，总是呈现后来居上的局面。而对高品质居住的追求，是改变城市的决定力量。