买回迁房20年过不了户？有些便宜，不占好过占

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*近，广州多个旧改项目取得新进展，买卖回迁房的声音又逐渐多了起来。

珍房君刷到朋友圈的一则楼盘广告，一万七的均价可以买到黄埔区地铁房，带学位之余还要不限购，而且，这竟然是真的。

根据公众号《黄埔观察》的介绍，这个项目就是科学城美林水岸，属于黄埔金坑村回迁房，这也是价格比较低的原因。有人说，买回迁房*的弊端就是，你敢惹事就一村人出来打了，虽然这是really真实，但，回迁房*的弊端，是它的购买风险。

且不跟大家讨论科学城美林水岸这个项目如何。就目前市面上的回迁房来说，风险也是非常大的。

首先，我们要搞清楚什么是回迁房 的含义和性质：

回迁房就是开发商在征收土地的时候，以赔偿的形式，回迁给拆迁户的房子。一般情况下，这种房子价格都比较便宜。回迁房的产权要看其国有土地使用证上的土地性质是什么性质的才可以确定的，如果是作住宅的话，产权年限是70年；土地是综合用地，产权年限是50年；土地性质是商业，产权年限是40年。

虽然，回迁房表面上看着完美又便宜，既不受限购影响，又能收获旧改带来的房价上涨福利，但其实，买家实际要承担的风险，远远超过我们的想象。

例如罗湖某旧改中途更换开发商，业主不愿配合重新“走流程”，或者碰上钉子户，20年都办不到房产证。

即使旧改顺利，买家也可能遭遇类似南山大冲旧改中，业主一房二卖、恶意抵押甚至临时将产权登记到亲属名下的情况，从此走上漫漫诉讼之路。

丨图片来源网络

房子除了要考虑自住方不方便之外，还需要考虑到将来转手出售是否困难。虽然回迁房看起来便宜又实用，但是，便宜的背后有没有坑呢？我们要理清两个问题。

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回迁房和商品房的区别

1、房屋价格不同

回迁房的房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大，价格相比较高。

2、房屋权利不同

符合限售条件的商品房可以随时上市。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款。

3、买卖关系不同

商品房的房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

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购买回迁房有什么风险

1、很多回迁房没有房产证

现在很多回迁房是没有房产证的。一是由于之前被拆掉房子在集体土地上，那就是小产权房，所以即便是赔偿的回迁房也是一样，即使买到手没有房产证，也是无法办理不动产登记的，而这种房子以后无论是租赁又或是转手都是不行的，重要的是，没有房产证的回迁房没有办法在银行申请贷款，所以你在购买这样的房子时候必须要全部付清，这相比起了商品房的负担更大。

2、很多回迁房无法过户

即便有的回迁房有房产证，但一般房产证的办理速度都会很慢，业主很长时间手里有的只是回迁协议。这也就意味着即便是你出钱买了房子，这个房子也无法过户到你的名下，一直没有过户的房子，拿在手上也不安心。

另外回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。

由于回迁房属于一种国家的福利补贴政策，其中肯定会有一些优惠，是给原来的户主的，如果这是你拿着这个房产证去去房管局进行更名，即便你拿了购房合同，也很有可能不允许更改。

3、很多回迁房质量可能有问题

由于回迁房作为一种补贴手段，房屋的质量实际上也存在着许多安全隐患，毕竟是当时加工赶做出来供给别人居住的，房屋的制作成本肯定会比较低一些；不仅如此，其物业，消防，供暖，卫生等一系列方面或许都会有不少的问题，并且由于没有过户，以及没有房产证这样的凭证，会出现一房多卖违约的风险。

因此，回迁房虽然便宜，但是也不能随便买呀！

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