明天，深圳土拍*后一战

本文是楼市头条的第474篇原创

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深圳又要卖地了。

2020年，深圳土拍市场风起云涌。

据统计，截止12月15日，深圳共成功出让了27宗居住用地（包括15宗人才安居住房用地，12宗商品住宅用地），总面积共计约131万㎡，总建筑面积共计约452万㎡，成交总金额超738亿元。

其中，前海两宗商品住宅用地相继出让，稀缺地段引多家房企“竞折腰”，收金接近200亿。

而后，11月份8宗宅地的集中出让，340亿的成交价格，更是使深圳今年的土拍大戏走入了高潮。

年终将至，2020年即将成为历史，而土地拍卖一直在进行时。

明天（12月16日）下午3时，深圳将有三宗含住宅用地即将公开拍卖出让总面积约22万㎡，可谓之今年*后的宅地土拍大战

值得注意的是，这次出让的三宗地中，除“飞地”深汕C2020-0005宗地外，其余两宗地分别位于福田和龙岗坂田，这两区域内近几年来均无宅地拍卖，此次土拍也因此备受市场瞩目。

这几天，村长对这2宗“稀有”宅地进行了一番实探，给大家带来这两块宅地的*新情况。

01

坂田宗地：华为站旁限价5.9万/㎡

坂田G03506-0014宗地位于龙岗区坂田街道，深圳地铁10号线华为站辐射范围内，邻近华为总部和坂雪岗科技城，周边产业以高新技术产业为主。

官方资料显示，G03506-0014宗地土地用途为二类居住用地，宗地建设普通商品房，占地21779.76㎡，总建筑面积93577㎡，包括住宅87587㎡，商业3000㎡，以及6班幼儿园等。

宗地采用双竞双限的方式出让，挂牌起始价为17.55亿元，*限制地价为25.48亿元无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建面积为8759㎡。

从华为地铁站A口出来，映入眼帘的便是路对面的华为*代公寓——百草园，作为华为员工的集体宿舍，其建筑设计即使放在十几年后的今天，依然不觉得落伍。

从地铁出口向东出发，沿着万科城的北门商业街，步行约5*，即到达宗地附近。

宗地周边引人注目的是有两个处于建设当中的工地，一个是宗地西侧的赣锋科技大厦，一个是与宗地相隔一条稼先路的倚华居。

赣锋科技大厦，规划为两栋23层左右的新兴产业研发楼，目前已出地面多层。

倚华居项目，基本上已经是现楼，据了解其或为深圳市嘉霖房地产有限公司与村委股份公司合作开发，大概并不会对外出售。

再看即将要拍卖的宗地情况，总的来看，G03506-0014地块四至界限并不足够清晰，勉强可以概括为：

北至稼先路，南至万科城，西至赣锋科技大厦，东至深圳市龙岗区雪象*。

实探发现，G03506-0014宗地当前并未完成土地的平整，内部树木和绿植尚未清理，后期拿地需要进行处理

地块周边有水泥墙围挡起来，从一侧向南探去，地块中心水泥地面裸露在外，四周杂草丛生，南侧甚至于有诸多树木依然立于地块之上。

地块位于坂田北片区，周边以低丘地貌为主，少有大面积平地，地形较为复杂

片区内许多项目，都需要对地形进行改造和契合，如万科城、嘉霖华禧、正展逸园、以及在建的佳兆业坂雪岗旧改等等，都需要通过土石方改造以适应地形。

不同于以上项目所在地块都存在较大坡度的特点，G03506-0014宗地地势平坦，与周边邻地也并无高差。相对来说，未来的土石方量也会比周边其他项目少很多，工期上会存在一定优势。

但值得注意的是，宗地形状相对并不规则，整体形状为不规则五边形，需要通过一定巧妙的规划设计以使土地得到较充分利用。

宗地周边来看，地块北侧以城中村、工业区为主，南侧为超大体量的万科城社区，周边商业也主要依赖于万科城的环绕式商业街，步行可达的集中式商业仅有长龙MALL

地块西侧为龙岗区雪象*，是一所九年一贯制民办*。

村长探访时，恰好是该*放学时间，从学生人流的行进和分散方向来看，生源基本都是在周边村落居住的孩子。

公办*方面，周边*学区有雪象*和万科城实验*，初*区有万科城实验*和深大师院坂田*，学位均相对一般，即使放到龙岗也都算不得突出。

宗地周边有三个商品住宅楼盘，分别是万科城、嘉霖华禧、正展逸园

万科城，04-07年分多期建成，片区内标志性大盘，依地势高低设计成为低密度的别墅大城，低容积高绿化，产品线丰富，涵盖高层住宅、洋房、公寓、别墅等诸多户型；

嘉霖华禧，次新楼盘，户型以74~119㎡3-5房为主，利用率普遍较高，毗邻佳兆业下雪村项目；

正展逸园，在售新盘，以200平左右联排别墅为主，高层住宅为3-4房户型；

除此之外，宗地周边还有诸多旧改亟待落地。

其中，位于地块东北方向，距离不远的佳兆业下雪村项目目前已处于动工状态。

从旧改规划来看，该项目以坂雪岗路为隔，划分为南北两个部分。目前，北侧部分已有多台挖机入驻，正在如火如荼施工当中。

与之相比，南侧部分则相对进展慢了很多，拔高的坂雪岗路南侧，一排小商铺仍然在坡度和温度的夹缝里生存……

据了解，G03506-0014宗地将于明天下午进行拍卖，宗地项目建成后，必须严格按限定的销售均价进行销售。普通商品住房销售均价不高于59325元/㎡（不含室内装修）。

而根据深圳中原地产官网数据显示，周边二手房挂牌价格在7万/㎡左右，如万科城1-4期挂牌均价大概在5.9-7.2万/㎡之间、嘉霖华禧挂牌均价6.7万/㎡等，或将存在一二手房倒挂现象

02

福田宗地：令人嫌弃的绝版地块

福田莲花街道B407-0035地块，少有的福田土拍宅地，位于地铁9号线香梅北站和景田站之间，周边*、商业等配套已相当成熟。

据悉，此次出让的B407-0035宗地土地用途为二类居住用地，宗地建设可售人才住房，占地3084.22㎡，总建筑面积12950㎡。宗地采用双竞双限的方式出让，挂牌起始价为1.69亿元，*限制地价为2.46亿元，不设置无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建面积。

对于开发早已接近饱和的福田来说，上一次有宅地拿出来拍卖，已不知是何年何月。这次突然有宅地挂牌，不知惊起了多少人的关注。

哪怕它并不是商品住宅用地，而是可售人才住房用地

从香梅北地铁站B3口出来，眼前一侧是福田区外国语*，另一侧是香蜜湖一号，迎面来就是如此神仙的阵仗，似乎是这个片区在骄傲地向人宣示自己的优秀。

村长到达的时候大概下午两三点，且不是周末，本应是人流*少的时段，这里却分外热闹。

宗地离地铁站很近，步行大约也就300米左右。

相比于坂田地块，福田这宗地块的形状显然规则了许多，其位于景蜜村、天然居、翔茗苑、赛格景苑合围处，四至界限清晰，极易辨别。

地块四周分别用砖墙、铁网围挡，围挡内杂草茂盛，散乱着一些周边小区的生活垃圾，偶然间还有小猫蹦出。

种种迹象看来，该地块至少有五年以上的时间无人打理。

而根据了解，该宗地是从未出让过的国有土地储备。其在2017年曾被某企业获得临时批地修建容纳工人的住所，但后因周边小区居民阻拦，企业撤出而并未展开施工。

地块周边配套完善，聚集着不少社区和公园，居住氛围优异。

不过同时值得注意的是，地块四周道路狭窄，与周边小区楼间距较小，这势必会影响到住房的私密性和采光。尤其是在西南侧的天然居建筑层高33层的情况下，宗地采光或将受到巨大影响。

下午2时，B407-0035地块的采光情况

下午2时，B407-0035东北侧建筑物采光情况。

此外，B407-0035地块土地面积仅有3084.22平方米，十分不利于打造内部景观和配套设施。尤其是在周边社区普遍较旧、设施配套老化的情况下，新社区却不能带来新气象，显得尤为尴尬。

采光差、地块小，开发商的可发挥空间所剩无几。再加上其占据着*的区位环境和学区配套，极易诞生因“打新”而引疯市场的产品。似乎无论如何，这宗地都注定只能成为人才住房用地。

而同时，这样一个区位高分、自身低分的地块，或也注定只能落入安居集团的怀抱。

据了解，本次出让宗地项目建成后，必须严格按限定的销售均价和*销售单价进行销售。人才住房销售均价不高于57200元/㎡（不含室内装修），*销售单价不高于60100元/㎡

根据深圳中原地产官网数据显示，附近楼盘大都楼龄较高但价格不菲，如1997年的赛格景苑挂牌均价11.9万/㎡、2001年的天明居挂牌均价12.1万/㎡、2002年的天然居挂牌均价14万/㎡等等

相对于周边11-14万/㎡的挂盘均价来说，B407-0035地块5.72万/㎡的限售均价，是5折没错了。

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文 |村长♂

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