4000亩！芜湖明年土地市场大概是个什么状态？

昨天芜湖公开了市区32个地方的37块宗地的详情，其中镜湖区5宗地块，弋江区9宗地块，鸠江区12宗地块，城北3宗地块，经开区3宗地块，江北5宗地块，供地计划超过四千亩。在这些地块里，有很多大家过去都很熟悉的地块，比如苏宁剩余地块，新华联南侧地块，罗兰小镇东侧地块等等，却不知来年它们的命运将如何？

这些地块是不是一定会在明年全部出让吗？绝无可能。因此，此番推荐土储中心重点还特别推介了15宗地块，其中，镜湖区2宗，丝绸厂二期和公交公司三期；弋江区2宗，峨山路南侧地块和花津南路C地块；鸠江区的苏宁剩余地块，扁担河1#2#地块和部件园02地块等3宗地块；江北西湾和商合杭合围地块；三山高岗2#和政务9#地块；以及两个新区湾沚区和繁昌区各1宗地块。

从重点推介的地块中大致可以判断几个特点：1、2021年芜湖土市继续保持激发核心地块和周边地块开花的推地策略；2、主城区保持社会民生需求，探索重点开拓区域的土地开发；3、首次将湾沚区和繁昌区纳入整体考量，但停留在形式上；4、弋江区由于合并了三山区，明年是芜湖房地产市场的主战场。

那么，2021年芜湖土市会是什么状态呢？

从房地产的宏观环境和芜湖市场自身特点来看，明年的芜湖土市不会太热，基本处于一个平稳持续的发展状态。昨天公布的计划，主要是对市场释放常规的信号，土地供应充足并充分，随时可以填补市场的需求。至于什么时候上市，自然要看实际的房地产运行情况。

就目前而言，芜湖土地供应是需要加强的。根据既往的数据显示，目前芜湖市在售住宅商品房去化周期为9.5个月，处于这个区间的城市，根据安徽省分类调控的规定，是要适当增加供地的。安徽各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，比如对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

近两年的芜湖供地节奏基本按照要求在执行。今年供地的节奏明显加快，量去前一年增加。但反馈到楼市上，新房供应上却比较滞后，导致前10月中，芜湖市区批准商品房预售面积199.45万平方米，同比下降7.2%，其中住宅188.86万平方米，同比下降5.1%。

这种情况的出现一是受疫情的影响，工地的工程一度暂停，出现了延期交付和进度跟不上的情况发生。而疫情受到控制后，房地产市场一度回暖并爆发，直至出现更严厉的调控政策，如给房企融资的三道红线，大大制约了房企在三四线市场的资金投入。资金滞后也在一定程度上制约了芜湖市场的供给节奏。

暂缓和延迟的地块，到了时间也还是要上市的。存量地块的上市，将于2021年的芜湖市场形成一拨供应的高潮，叠加二手房市场的房源大量上市，明年的芜湖市场供给将会从根本上得到缓解，那也将重新反馈到芜湖的土地市场，进而影响全年的供地节奏。

因此，目前尚不能确定明年土市供应状态。但有一点目前比较确定，就是新区土地市场的发挥。芜湖县和繁昌县纳入主城区，尤其是7月份湾沚区的设立后，供求关系发生了较为明显的分化，而主管单位又及时地暂停了土地供应，则给2021年的湾沚区房地产市场上留下了非常大操作空间。

鱼眼认为，即便芜湖公布的4000多亩的供地计划，也不能给市场带来什么。更多地是为了释放整体市场的信号。因为我们在谈论房地产市场的时候，内心深处一定得有一个明确的认识：房住不炒。这个是不论城市大小，却又是从一而终的。

对购房者而言，土地市场的动作，跟自己的关系干系不大。不论什么时候，在芜湖这样的城市，买房是没有问题的——不论时间，地点和价格。只要清楚并明确自己买房的具体需求是什么就好。投资买核心区，自住看便捷，其他随便买（不买也行）。我是鱼眼，下期再见！

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