4500亿：金科丢了一颗深水炸弹

文|潘永堂

昨天，金科宣布未来5年做到4500亿

这在低迷、活下去、近四成房企完不成业绩目标的2020年末楼市时刻，好比一个深水炸弹！

什么叫信心？

风口期的高歌猛进更多是抓住大势，这不叫信心，叫顺势而为的能力。

逆势高增长，才叫信心。

在如今2020年堪称史上*难的年份，而且未来也不乐观，几乎不可能再有大风口的下个5年，金科*新5年战略2021~2025年硬是亮剑了4500亿的目标。

一种“逆势生长”的高调感，在地产50强上空飘过。

老潘相信同在1000亿，2000亿的房企，被金科的新5年战略刺激到了。

4500亿，高不高？

乍一看，绝对值看，4500亿，目标肯定是高的。

5年硬生生多出“2300亿”的增量，绝对值是惊人的。

其他行业用5年出这个销售额，太难了，即使独角兽的标准，也是3年100亿美金，也仅仅700亿人民币，而且这个还是“估值”而已。

金科未来5年，相当于“再造了一个金科”。

绝对值的超级增量说完了，再来谈谈4500亿，站在地产业内，到底高不高的命题？

其一，4500亿，相当于年均复合增长率15%。

15%高不高？其实也不算太高。

老潘来横纵对比解读一下。

*，金科自己预测未来5年头部房企增速在5%到15%左右，金科因为自己是行业17名，2000亿的盘子也不太大，选择了一个15%增速*值，也合理。

第二，即使在*难的疫情年2020年，房企增速应该显著下降才对，但事实上，前11个月1000亿以上房企销售增长率均值为9.7%，而500-1000亿的27家房企销售增长率均值为12.3%，这还只是均值，同样的中国金茂*猛，前11月业绩增长35%。

第三，针对金科自己而言，其实已经大大降速了。

金科过去是跨越式增长，2016年金科才319亿，但恐怖的是，2019年金科已经1860亿，而2020年金科预计2200亿没问题。这是什么速度？3年增长8倍，4年增长了7倍……在这样一个“高增长、高士气”公司氛围下，金科面向未来5年战略的年均15%复增率，其实是大大下调了增速的。

对比过去看，金科未来15%的速度，是克制的速度！

来源：平安证券研究所

但老潘也提醒大家，金科新5年战略也留了2句话。

其一，4500亿只是预期目标，力争冲击更高目标，啥意思，也不排除破5000亿可能。

其二，4500亿只是个规划，未来也根据国家经济、产业政策、行业变化进行动态调整。

道理和补丁，似乎都被金科说完了。

不过一家大型房企的5年战略，更多是一种对未来经营的整体牵引作用，也是给合作商、资本机构、金融机构、投资者和内部骨干的一种信心。

从这个角度来讲，喊出4500亿也是OK的。

金科PK旭辉PK金茂

如果对标几个规模差不多的房企，在*新11月销售额榜中，金科1957亿位列17,旭辉2002亿位列16年，中国金茂2003亿位列15名。

来源于中指研究院前11月销售榜

那么看看这三家旗鼓相当的未来3到5年战略和业绩力高低。

其一，综合来看过去3、5年，旭辉增长相对稳健均匀些，每年40%复增率，而金茂和金科是跨越式发展，都是3年5到8倍的火箭式上升。

其二，2020年金茂11月已经完成2000亿年初目标，增长率35%也为列地产15强*名，剩下1个月更多随意，或者留存给2021年了。而旭辉今年力争2300亿，金科力争2200亿。貌似年中会都表示有信心完成各自期初目标。

其三，中国金茂的战略喜欢三年滚动，2021年2500亿，2022年3000亿，业内预测2022年大概率全口径是3200亿。

如果推测到类似金科2025年4500亿，考虑到金茂作为央企的不缺钱和钱便宜以及未来新增长土地60%将由城市运营陆续贡献的确定性，2025年的中国金茂业绩预计更乐观，不排除破5000亿可能。

其四，旭辉2017年的二五战略确定力争2021年做到3000亿，进军行业TOP8，如今2020年大约2300亿，考虑到眼下行业普遍进入低增长，低利润、低容错时代，2021年旭辉破3000亿难度颇高，但也不会差太多。但类似2021年进入行业TOP8，这个基本不可能了。

其五，但与金茂和旭辉不同的是，金科负债率一直是“硬伤”。

截止3季度，金科净负债率达到112.3%，剔除预收款后的资产负债率为72.7%，踩中2条红线。而旭辉一直强调财务铁三角的克制，整体发展模式偏向于稳健。所以金科旭辉金茂三者PK，也不能仅仅看销售额，还需要利润、负债率、三条红线、产品力等综合PK，老潘以后有机会再深入解读。

来源于平安证券研究所

TOP15格局稳定了，NO！

目前行业进入低增长、低利润、低容错时代，行业整体规模也进入“箱体高位盘整”时期，政策调控虽然严但整体趋势明朗，所以有人说，未来地产15强格局和座次基本稳定了。

这个结论看上去很对，但老潘觉得未来并非如此。未来地产15强的格局还在中度调整，还没有进入微调整阶段，尤其在未来3、5年之内。

其一，就连空调行业属于传统老行业、成熟行业，格力作为多年占据行业龙头*位置，作为占据行业三分之一蛋糕的企业，在2020年座次也更替了，2020年中报格力丢掉多年的空调*宝座，被美的超越。

一个成熟行业尚且如此，中国房地产才刚刚进入16万亿高位，而且龙头房企市占率大多2%、4%左右，谈何十强格局稳定？

其二，15强房企各家的战略开始从规模竞争进入差异化竞争时代，多元产业、第二曲线带来的商业模式差异性，市值的差异性已经开始凸显，比如规模2000多亿左右的龙湖市值破3000亿，与6000亿，7000亿的TOP3相当。比如央企和民营企业的体制差异、融资差异等在未来也会带来一些分化和波动。

其三，15强各家的动态都还在深度调整，包含战略调整、结构调整、组织人事调整甚至领导人的调整。

比如3强中碧桂园虽然稳坐*，但万科和恒大一直老二和老三在交替调整；

比如以老四老五来看，融创和保利也是争来争去。

而到6到10强变动就更大特大了。比如过去的老七中海地产伴随颜建国回归之后*近3年，中海就一直强调回归TOP5阵营，颜建国推行新的“三个主流战略”后，中海业绩增速这三年陆续在地产10强增长率*，第二和*。

同样对规模不是太在乎的龙湖和金地，也是在10强位置上下浮动，甚至凌克都强调，我基本不看销售排行榜。

而10强到15强更是调整剧烈，比如新城从行业老8调整到如今的13位，而过去多年一直在10强之后的招商蛇口这一次进入老十位置。

同样，世茂作为昔日逆势黑马，劲头十足，早期曾表示2020年逼近3000亿规模后表示未来业绩力争20%到30%的增速，但伴随三道红线出台后，世茂将增速调整为了10%以上。

其四，三道红线改变了规模论英雄的格局，即过去融资是看规模，尤其2019年之后金融机构看地产50强调整为地产30强优先，而三道红线后核心看财务质量高的融资优先，融资有竞争优势，假以时日，这也势必打破过去的地产15强的规模座次榜的顺序。

多元化的“分寸感”

房企多元化成绩单，金科也在5年战略中给出了答案！

核心有三个大数据。

*，地产相关多元化业务销售达500亿以上，即非住宅销售500亿以上。

第二，优质资产规模达到300-500亿元，

第三，代建业务规模300亿元。

这是金科未来5年的多元化目标期许，以上总数加起来1000亿左右（这种加法有点牵强），相对4500亿地产主业销售而言，大概20%多点。

也就是说，未来5年格局，地产80%，非地产各种加起来20%左右，显然，未来5年地产依旧“一股独大”，“主航道”，金科的主干……这个基本定性了。事实上，一个关联数据老潘要提醒的是，2019年，百强房企多元化营收占比在12.6%。

对此，老潘结论时，未来5年，房企能够接替地产的“第二曲线”，还很细，相对地产依旧微小。作为控股集团的战略精力投入应该知道尺度和分寸。

所以对于多元化赛道布局的房企而言，也别瞧不起地产10%的增长，因为那个绝对值依旧惊人。比如金科算出的5年2300亿的增量收入，试问哪个第二曲线可以5年做到2300亿的收入？？？而且地产主业本就是规模房企多年奋战和优势的行业，一个新行业从0开始以及漫长探索和发展周期，中短期做到2300亿几乎等于妄想。

多元产业*值得在乎的战略价值，老潘总结为核心四点。

*，多元产业能否反哺低成本、高质量拿地，真正羊毛出在兔身上，协同价值大于自身价值。

第二，多元产业更多是一种模式互补，产业协同，比如金科300亿代建是轻资产，碧桂园服务1000亿营收，龙湖未来商业300亿租金……这些都是轻资产，都能穿越地产调控周期和经济下行周期，是模式互补；

第三，多元产业因为新赛道、新模式带来的高PE，比如地产5到8倍，而物业IPO都是20

倍到100倍，市值超过地产主业是大概率事件，未来众多高市值的产业板块上市，通过IPO和增发融资，也是增强地产企业融资能力的补充。

第四，多元产业由于商业模式、收入模式、现金流等很容易与地产主业形成战略互补和自身的现金流稳定性，比如长租公寓的收入，比如龙湖天街租金的收入，比如物业服务收入的稳定性。这能够增强未来房企集团整体经营的稳定性，能够穿越周期，企业整体经营稳健性、安全性提升。

从上述角度来看，这也是金科反复强调“四位一体、生态协同”的战略原因。

显然，地产未来5年依旧是规模房企的主航道，是70%、80%的收入，甚至是营收。但利润范畴，有望多元产业的超高利率有望占比更高。

回到占据绝对优势的地产主业，未来这个航道又是30强房企的天下，越往后，可能越来越聚焦于20强，15强，甚至10强。正如香港城邦经济体4家房企占据80%蛋糕，未来中国大陆10强，15强占据50%甚至更高也是大概率事件。

截止11月，地产行业破千亿已经有32家，预计2020年将达到40家，随着行业集中度不断提升，千亿房企达到50家，只是时间问题。

事实上，金科给出了未来10年的地产蛋糕和头部企业增速。即预计 2030 年至少会达到 18 万亿的市场规模，行业 TOP10 企业市场集中度将进一步提升至 35-40%，因此金科未来仍然坚持主业做大做强。

按照金科的逻辑，算个账，18万亿*40%=72000亿，未来10年10强房企平均7200亿。这或许是比金科2025年冲击4500亿更震撼的“10强门槛值”。事实上，业内人都知道，2019年年会时刻，龙湖吴亚军在年会上也抛出过2030年龙湖地产主业做到去权益9000亿……如此看来，倒是“认知趋同”。

小结

面向未来5年，金科规模吹响了5年4500亿的号角，但关于利润、负债率另外财务指标质量维度并没有给出量化的目标。只是更多表示未来持续改善资产负债率、现金短债比、经营性现金流等财务结构指标，未来“品质利润型”产品占比达到 30%，力争实现盈利能力优于标杆企业平均水平。

专注地产30强之变

地产总裁内参

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