世联视角｜迈入住房租赁时代，评估机构业务拓展的机会来了！

来源：价值领地发布时间：2020-12-18 09:33:05

▎世联研究丨By：世联评估价值研究院

一、住房租赁时代已来

住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，可以盘活住房存量，优化资源配置，引导居民合理安排住房消费。近年来我国部分城市商品住房价格高企、房价收入比居高不下，居民购房压力较大，发展住房租赁成为解决居民住房问题的重要突破口。目前国内市场上住房租赁需求十分旺盛，从近期某长租公寓暴雷波及范围之广足以看出，住房租赁市场规范发展任重道远。

住房租赁发展获得政策支持。早在2000年，财政部、国家税务总局联合印发《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，通过税收减免支持住房租赁市场的健康发展。2015年以来，国务院和住建部、财政部等多个部委多次发文要培育和发展住房租赁市场，规范行业发展。中央关于十四五时期发展规划的建议中提出：坚持房住不炒定位、租购并举，这将成为房地产市场中长期发展的基调，住房租赁将迎来重大发展机遇。

图住房租赁相关重点政策

此外，多地出台政策支持住房租赁市场发展，允许符合条件的商业用房改建租赁住房，明确土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。鼓励住房租赁规模化、机构化运作，也鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务。2020年1月，北京金融资产交易所推出住房租赁金融服务，专门用于增加租赁住房供给，选取位于北京、上海、苏州、无锡等四个城市的优质住房租赁企业作为首批服务对象，涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等可用于租赁住房的土地类型，涉及成熟运营项目及待建、在建项目。

二、住房租赁评估服务机会

在国家大力扶持住房租赁发展的背景下，住房租赁领域的评估业务机会众多。正如柴强博士预测，住房租赁评估有望成为继房地产抵押估价、房屋征收评估之后另一个大的估价业务领域，而且还具有长期可持续性发展。在实际工作中，住房租赁涉及的主体较多，有相关政府部门、住房租赁企业、产权人、承租人、转租人、土地提供方、物业管理方等；在开发建设、租赁运营、改建、退出等各个阶段都需要进行评估或有关咨询服务；估价对象除了常规的房地产，还有出租人权益、承租人权益、租赁收益权、企业价值等，估价目的多、要求高、难度大。因此，专业评估机构和从业人员在住房租赁领域将大有可为。

1、租赁住房开发建设阶段的咨询评估

目前国家政策要求加大租赁住房土地供应，除了国有建设用地，还有部分试点城市的集体建设用地可以用来建设租赁住房。建设要求更加严格，当前土地拍卖市场上存在“限地价、竞自持、限自持年限或配建一定比例的租赁型住房”，对开发商后续的开发建设提出了更高要求。因此，项目前期的咨询评估至关重要，有关主体需委托评估机构提前评估土地的投资价值、市场价值，测算未来的投资收益，做好成本、收益评估，以更好的进行项目开发规划。

此外，国家政策鼓励盘活存量房屋用于住房租赁，将闲置和低效利用的商业、办公、工业用房等改建为租赁住房。改建大方向已经明确，但是改建成本、收益需要进行精细化测算。不管自持房屋改建还是收储社会闲置存量房改建，都可按照“**佳利用分析”，测算有关改建成本、租赁经营收益、项目价值，为项目改建提供参考。同时要特别注意土地和建筑物的剩余使用年限，是否可变更规划用途等。

2、租赁住房交易运营阶段的租金评估

租赁住房租金的确定需要用到专业分析技术，定价高低关乎当事人的切身利益，像某长租公寓高收低付的定价模式*终损害了出租人和承租人的利益。遇到不了解市场价格的情况，租赁双方可委托第三方评估机构对租金进行评估，参考评估结果签订租赁合同，避免信息不对称、定价不专业造成损失。

租赁住房运营管理中的评估，包括获取房源时的租金评估，向外出租时的租金评估、租赁期间的租金调整、续租时的租金确定等。租金评估需要结合当地的住房政策、市场状况及发展趋势、区位因素以及物业的实体状况，可以将多个阶段综合分析确定租金、设计增减规则，帮助企业从中长期综合考量确定*优值。租金评估处于住房租赁评估中的核心位置，由于租金评估业务量大，物业存在一些共性特征，评估机构可探索建立住房租赁租金估值模型与住房租赁租金自动估价系统。另外，考虑到物业租金与售价之间存在一定关系，未来可将住房租赁租金自动估价系统与现有的房屋价值自动评估系统联动，实时快速的给出租金参考值，还可以通过分析租售比预测租金走势，提供相关建议。

3、租赁住房退出阶段的评估

近年来国家出台的多项支持发展住房租赁的政策中都提到推进“不动产投资信托基金（REITs）试点”。随着以北、上、广、深等大中城市为代表的住房租赁市场的不断壮大，住房租赁与REITs结合的条件日渐成熟。在未来国家政策进一步放开的情况下，住房租赁项目有望实现与公募REITs的对接。从今年新开闸的基础设施REITs发行过程中的评估要求看，评估贯穿于REITs发行的全过程。对于住房租赁REITs估价，参考《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，从发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售）到退出市场，评估服务贯穿始终，评估内容包括信托物业状况评价、信托物业市场调研、信托物业价值评估等三大项，评估工作量巨大。评估机构在业务爆发前，应在市调、估值、现金流预测等方面加强专业能力，坚持合规运作、诚信经营，市场更青睐声誉良好、专业过硬的合作伙伴。

三、总结

当前，我国住房租赁市场正在发展壮大，供需双方都蓄势待发，发展前景广阔。住房租赁领域对评估的需求量也规模空前，涉及到全生命周期。评估机构应加强专业建设，抓住住房租赁市场发展的重大机遇，为住房租赁市场发展提供专业评估咨询服务，也在此过程中不断寻求业务突破，探索建立住房租赁租金估值模型与住房租赁租金自动估价系统，为未来发展住房租赁REITs做好准备。另外，住房租赁租金水平牵涉到承租方、出租方、政府、投资人等方方面面，政府有关部门可建立有关房屋租金的数据库，定期发布一些租赁市场指导价和租金指数，以监测和规范租赁市场发展。