房产问答NO.188 楼盘评测|一个让无数南方人竞折腰的楼盘

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

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华发峰景湾

早就有粉丝留言让盘盘滨河，为了满足广大粉丝的要求，广哥一早就去了滨河。还探访了一个仅靠名字发音就引得无数南方人竞折腰的品牌---华发峰景湾。

华发来自珠海，国企，目前在郑州就开发了峰景湾一个楼盘，据说在杨金片区还有一块预备土地正在谈。滨河是品牌开发商扎堆的地方，电建，中交，绿城，中海等等都较具实力。所以一对比，华发并不显得有多亮眼。

华发峰景湾总占地115.75亩，由1栋33层、4栋32层、2栋23层高层和7栋18层小高层组成。11月15日开盘推出9号楼和19号楼东单元，252套房源，去化45套。蓄客少、竞品多、区域竞争激烈等导致去化效果不理想。

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基础情况：

位置：郑州市经开区滨河新城经开十七大街与经南十三路交叉口
交付标准：精装
交付时间：2023年12月
单价范围：1.6万/㎡左右
户型区间：89㎡-136㎡
项目定位：刚需、刚改、改善

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优势：

1、开发商品牌实力可以。撇开滨河其他开发商品牌来看，华发品牌实力还是有的，毕竟在粤港澳大湾区，小有名气。
2、一般户型，不挑楼层1.5万+；优质户型和楼层1.6万往上，精装修，符合滨河目前的价位。就看产品是否吸引购房者了。

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劣势：

1、区域位置优势不足。在整个滨河新城的偏南部区域，距离地铁3号线二期南曹站1公里左右，离滨河热点区域-蝶湖及商业街距离稍远。

2、缺乏亮点。无论是品牌还是户型产品设计，放在滨河区域来看，都属于较为平常的，没有特别突出的亮点。

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现状：

1、 目前在售9号楼和19号楼东单元，户型主要有89㎡、105㎡、118㎡的三房。半个月前开盘，去化少，可挑选房源较多。

2、 无分期政策，总优惠3%, 采取一口价形式。

3、 计算了12层106㎡房源，优惠前单价17637元/㎡，总价约187万；优惠后单价16402元/㎡，总价约174万。*30%约53万，贷款70%约121万，贷款30年月供约6969元左右。

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总结：

1、 滨河新城的整体规划不错，起点高，区域品质楼盘云集，购房人群更加纯粹，近几年发展速度较快。目前热度回落，但未来仍可期。

2、 单独看华发品牌和产品，还是不错的，奈何滨河新城整个区域的开发商和产品都不错，而且有的楼盘优点更为突出，华发就有点泯然众人了。

3、滨河区域的商业和其他配套尚需几年才能落地，2022年交房项目较多，适合可长期持有人群，或者考虑养老的改善群体。

4、如果更倾向投资，这个价格，还是首先推荐金融岛的辐射区。

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正商汇航佳苑

项目位于航海东路与东三环交叉口向东1公里处，属于经开区。从整个版图上看，这个楼盘位于高铁片区和滨河新城的衔接区域，这里能不能买？
还是那句话——优点明显，缺点也明显。
是否适合你？继续往下看。

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基础情况：

1、区域：郑州整体向东，东区是整个房价和未来发展*活跃的区域，区域没问题。

2、生态环境：国家生态工业示范园区，周边生态环境不差。

3、开发商：十几年前，正商是郑州知名度很高，也是本地开发体量*的地产商；但是，这几年，在品质方面逐渐被康桥和永威超越。

2016年以后，正商的风格由原来的经济适用房风格逐渐走上品质路线，很多产品的建标非常的高。参考善水上镜，正商书香华府，正商金域世家，正商铂钻。

4、交通方面：（1）纵向离东三环不近不远，经开十七大街北边尚未打通，打通后，可以5*到达龙子湖；横向交通陇海路、航海路就不多说了。（2）离正在施工的地铁3号线仅有一路之隔。

5、产品方面：南侧地块是商业项目——汇航铭筑（公寓+商墅）；北边地块是住宅——（汇航佳苑），纯三房社区，92-117-123-130㎡；
6、价格优势：目前均价1.4万+。周边的二手房基本2万起步，而且无新盘；滨河国际新城的房价基本在1.6万。

7、产业方面：河南自贸区，周边也有海马汽车等很多知名的工厂。（算优点，有产业；也算缺点，缺少烟火气儿。）

8、*：项目南侧，通过两个红绿灯有一所*——瑞锦*，一所*——经开六中；*不算很优质，*还可以。

9、周边：无商品房，有回迁房和厂房，算是孤盘。好在，自身带商业，公寓，住宅，商业别墅，自造生活氛围。

10、配套：西侧两三公里处有经开广场，售楼部和后面的有一个下沉式广场，就是未来的商业部分。公寓一楼，有部分的商业，基本能满足日常需求。

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现状：

1、正在推售的住宅，1号楼2号楼清盘中；3号楼推出东单元。正在出售的这个地块，只有4栋31层高层，绿化率高达48.46%，楼间距77.7米。容积率是2.95。

2、价格方面。优惠政策简单，直白，无套路；不管是一次性还是*分期，优惠相同。

现场我们算了一个91平的三房：
*15%，进行分期；*20万即可网签，剩余部分一年半分3次，每次*7万，7万，5万；（2022年4月交房）
贷款90万，月供大约5300多。

3、当初正商拿的这块地，是限价地，售价有限制。订房时，先付2万做个车位捆绑。

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总结：

1、楼盘位置在东三环，单价不高，有地铁，市场的接受度高。*能力三四十万的，可以考虑一下。

2、高铁站附近（开车8*，地铁3站）、龙子湖（开车5*）的刚需者，经开的外溢刚改者，不妨来比较一下。

3、特别追求生活品质的改善者，不推荐，可以围绕北龙湖周边看看。

END

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来源：“楼市微观”微信公众平台

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