融创西南的 “护城河”

地产下半场，房企护城河就是“产品力*“

文|潘永堂

后地产时代，竞争回归产品。

回归产品，几乎成行业共识，不少昨天信奉高周转、资本驱动的房企，也纷纷加入产品力新赛道。这也导致百强房企，目前已有92%已经推行“产品线”战略和产品标准化行动。

也就是在*近3、5年，房企产品力赛道竞争激烈，出现“你方唱罢我登场”的火热浪潮，产品战场上品牌房企大多上演了2大产品行动：

其一，集团层面，各大房企纷纷推出自家的超级IP产品系，并暗自PK对标；

其二，项目层面，各家网红产品、网红示范区、网红售楼处频频亮相，并带来高流量、高溢价、高业绩。

Part 1 产品力的三大挑战

回归产品力已成共识。

但问题是，产品力是个很宽泛的概念。房企究竟该如何提升产品力？从哪些维度下手？行业并没有系统答案。

另一方面，当下市场环境提升产品力，时机并不太好，各种限制条件颇多，老潘总结下来，核心有三大挑战。

其一，都希望短期迅速拉升产品力，但产品力自身并非一日之功，需要慢功夫；

其二，低利润且限价时代，房企产品增加投入面临上限，而限价也反过来限制了产品力“拓展提升”空间，在土地成本高，售价受限的剪刀差下，产品力只能微创新、微改善。

其三，产品力不是一个研发的事，而是多部门、产业链的综合协同发力的体现。老潘发现，大凡产品力*的企业，无论总裁关注还是企业内部都高度重视产品力文化。比如仁恒、绿城、融创、朗诗、永威……都是典型。

虽然有挑战，但产品力竞争已经是行业主旋律，所有房企必须迎难而上。

就在这3、5年，拥有众多产品系的大型房企，在新时期不断调整和迭代产品系升级；而缺乏IP产品系的昔日高周转冲千亿的房企，也开始回头专注产品系标准化、IP化，开始重新梳理和亮相新的IP产品系。

目前看，房企产品力行动有三大典型举措。

其一，全国范围内力争打造1到2条超级IP产品系；

其二，一城一标杆，深耕城市打造标杆产品，以点带面“润泽”区域内所有项目品牌；

其三，梳理和迭代产品标准化。

应该说，产品标准化更多是对房企内部的“标准化红利”，即进度更快，效率更高、成本更少，产品质量一致性更强，但这是企业内部B端逻辑，真正面向客户C端的还是明星产品系和标杆作品的惊艳亮相，后者才是客户端的关注点。

融创中式产品谱系

Part 2 融创西南故事

在全国房企产品力持续提升上，老潘发现一家区域公司产品力精进之路，堪称标杆示范。

这家区域公司，正是融创西南区域集团。

在重庆，融创是多年的*。

重庆500万以上的豪宅销售，近一半出自融创，这也见证了融创在重庆高端精品市场的地位。

而在刚过去的2020年，可谓西南融创产品力再提升、再进阶的一年。

典型的现象是，多个享誉西南、乃至震撼全国的重磅中式产品，在西南亮相，且成绩单亮眼。

8月，融创全新中式IP雅颂系、中国首个完整宋风产品“长乐雅颂”落地重庆；

11月，明清中式的杰出代表，融创中国**IP——桃花源系，在重庆惊艳落地；

此外， 融创中式IP九府宸院系在新东方风格之后，又创新出2大新分支作品。即九府宸院·蜀风分支的首个作品融创国宾雅集，以及首个九府宸院·唐风作品九雲府二期，两大项目均在2020年西南落成。

重庆长乐雅颂实景图

重庆融创桃花源实景图

首个蜀风分支首个作品融创国宾雅集

首个九府宸院·唐风作品九雲府二期效果图

客观说，做中式产品只有少数开发商才敢涉猎。但融创西南却在短短1年间，且在疫情反复的2020年，一个又一个超越型的中式作品接连开盘，实属难得。

也因此，融创西南，也当仁不让成为当下融创中式产品数量*多、产品谱系*全、业态*丰富的中式产品样本区。

这一年，融创西南不仅仅是中式的领跑者，同样，作为另一个融创TOP系壹号院系，也在西南亮相第二个作品——重庆融创壹号院。

重庆融创壹号院山水后现代建筑立面意境图

这个重庆TOP级大平层，延续了壹号院系“只定制不复制”的精神，凭借解构主义和后现代风格的精妙结合，赢得了德国设计委员会主办的ICONIC AWARDS （标志性设计奖）“创新建筑大奖”。

市场也没有亏待产品力创新者。

就在2020年7月重庆主城300—500万级大平层产品中，重庆融创壹号院的销售套数、成交总金额、成交面积三个指标全都位列*，是同类产品中的“三冠王”。

不仅仅是住宅多品类的产品力，融创西南在文旅产品上也频频开花。

2020年，融创在西南建立起“微度假”和“旅游目的地”双核发展的新文旅体系。在这套体系下，融创针对西南的不同城市、不同区位、不同资源，打造了独树一帜的“水镇”、“花镇”、“云镇”三大小镇产品IP，为全国旅居者输出西南“诗和远方”的生活方式。

花镇代表滇池南湾未来城项目

融创2020这一年的产品力成绩单，客户有目共睹，业内更是啧啧称奇！

Part3 现象级区域产品力

为何说融创在西南创造了“现象级产品力”？

老潘理由有三。

其一，“众多*”的开创性设计。

从产品创新度来说，以原创产品力著称的融创西南这一年为市场带来颇多惊喜，多个重庆*，乃至全国“*”、“全国首座”的标签，就能说明融创各业态产品的独创性。

比如重庆*高楼融创江北嘴国际金融中心A-ONE项目全球亮相

比如西南*座融创桃花源——重庆融创桃花源惊艳亮相

比如全国*个完整宋风作品的“长乐雅颂”在重庆落地。

尤其值得注意的是，这些*、首座，不是局部创新，而是系统创新。

事实上，房地产产品力微创新容易，但真正要讲“系统创新”，难度就指数级上升。比如地产行业公认产品力代表金茂府、泰禾院子、朗诗等，都是依赖体系创新的能力，都不是一个点发力能够模仿的。

同样，融创西南全国*个完整宋风作品的4年打磨，就不是微创新、局部创新，而是系统打造。

宋风建筑在当今已经很难寻觅，这意味着融创打造宋风作品少有蓝本。

从2017到2020年，融创用了近4年时间，在宋代建筑学著作《营造法式》、从500余幅宋画、1000多首诗词以及大量历史文献中精钻深研、提取历史上宋风建筑元素，经历几十轮的推敲研讨，终于打造出了典雅且适合今人居住的纯正宋风产品。

宋 ·四景山水图

融创基于宋画分门别类提取和转译

长乐雅颂，可以说是融创对宋风建筑从0到1的实现。因此，该项目获得“2020中国十大高端作品”称号，成重庆*上榜作品，也就不足为奇了。

其二，中式多谱系的高难度，一个区域公司连续推出宋风、唐风、明清风的代表作。

做中式是一个费力不讨好的产品研发，所有全国虽然眼下中国崛起，中式风流行，但真正全面、战略性的做中式的开发商并不多。

原因很简单，做中式产品力要求极高，且建设周期更长！

中式产品不只是一种中式建筑形制、元素，更核心是一种美好生活方式的传承和解读，后者的难度就几何级提升了。即使在建筑形制上，中式产品不仅细节多，而且繁复讲究，

比如重庆融创桃花源园林的“花街铺地”，它本是苏州园林营造八大作里的“土作”，荟萃了水波纹、十字海棠纹、冰裂纹、龟背纹、灯笼纹等多种纹样，美不胜收。但真正要做出来却是难度极高。即使非物质遗产资深匠人，一天也只能铺2个平方米！

重庆融创桃花源实景图

类似传统住宅的兵营式规划设计，房子方正，设计都是有套路的，容易排布。但中式建筑的庭院是嵌在里面，规划设计必须根据庭院的变化而变化的，所以比较考验设计团队的功力，户型弄不好就形成鸡肋空间和面积浪费，*终整体神韵和体验很差……

中式虽好，但中国3万多家开发商，真正把中式做出口碑和行业影响力的不超过10家。而融创一个区域公司在1年内接连推出“唐风、宋风、明清风”中式作品，而且个个惊艳业内和客户，这就更加罕见。

其三、*的“三全产品力”！

今天的融创西南产品力，已经完全具备“全产品组合、全客群辐射、全业态发展”的能力。

这个三全策略，在老潘看来，既是城市深耕策略进一步产品落地，也是产品力由住宅往文旅、商业、公建多元发展甚至与城市共生共建的持续突破。

这意味着融创西南完全具备城市深耕、城市共建的综合产品力优势。

比如全产品组合——融创在城市中心地块，有快周转项目；在核心地段，有高端标杆项目重庆A-ONE、重庆融创壹号院、融创春城书院；在城市高潜力和自然资源、人文资源丰厚板块，有能够能够享受发展红利的近郊大盘，如欧麓花园城，有人文资源颇丰的重庆融创桃花源。

重庆*高楼A-ONE效果图

比如全客群辐射——融创过去一直做高端精品，但*近几年，融创也开始做刚需、刚改，比如重庆融创文旅城也有巨大现金流项目，每年为重庆融创输送50亿到100亿销售额，事实上房企产品力延伸从高往低做容易，这也是融创高端精品的降维打击。

所以，融创在西南尤其在重庆项目上，表现出“全城覆盖，多点开花”的纵深生长特征。

比如全业态发展——顺应融创集团投资“消费升级”，从住宅地产到产业地产、文旅项目、城市地标，融创西南已经从单一住宅走向城市共生共建、美好生活、消费升级的全业态发展。

比如目前融创西南“小镇”项目就初具规模，目前已经打造出独特水镇、花镇和云镇IP，呈现“花间的风景”、“水边的烟火”、“云上的秘境”，代言美好生活方式的西南味道。

融创西南水镇——江心岛项目

Part 4 系统产品力“护城河”

到底该如何评价产品力高低？

事实上，人们对产品力认知有很多误区：

比如很多人把“好产品”与“产品力”混为一谈。但实质这是2个完全不同的概念。

好产品，其实侧重于消费者视角；

产品力，侧重于开发商自身的综合能力。

同时，很多人认为“好产品就是重金投入”，其实，这是对产品力认知不足的表现。

真正的产品力——是用合理的成本、合理的进度做出有价值力的产品，同时，这个产品力还必须具有2个前提，即土地适配、客户适配。

事实上，产品力的解读很多都偏狭义、微观，真正产品力构建是广义，系统的。

房企的产品力，本就是一个多部门、多业态的系统工程，也是一个面向客户需求的价值工程。

重庆融创桃花源实景图

今天来总结融创西南2020年产品力全面进阶，这到底是怎么炼成的？为何融创能在区域平均房价相对较低的西南各个城市，打造出产品力护城河？

总结分析下来，主要表现在三大维度的高水准。

即宏观层面的土地、客户适配性高水准；

中观层面的产品规划力高水准；

以及微观产品终端的高品质与细节惊艳。

这也成为融创西南产品力护城河背后的三大标尺！

其一 、宏观适配力：与土地、客户高度适配下的产品定位

融创强调，与区位土地、客群的适配性，这个定位决定产品生死问题。

做产品之前，一块土地做什么产品？卖给什么客户？能不能引领居住文化和生活方式？这3大问题是产品力的*前提。

产品力，本就不单指产品如何，甚至单独看产品是没有意义的。核心在于，产品的适配。即必须在合适的地点、合适的时间，做满足客户需求的合适产品。

对此，融创西南掌舵人商羽就表示：“融创一直保持对市场大势的判断，城市理解的判断，对土地价值的判断，对客户厚度的判断。这需要持续判断。”

应该说，融创每个产品都在努力研究每一块土地的故事，研究城市居住文化的导向，研究客户需求的变化，在于融创西南产品和营销多次交流中，老潘感觉，在这一块，融创西南几乎做到了极致。

重庆长乐雅颂实景图

在这一维度，融创雅颂系首个作品长乐雅颂的诞生，鲜明的体现了融创产品力的顶层设计和客户、土地适配力高水准。

首先，融创在新中式图谱中增加宋风系，是源于大时代、文化观、人居观的深度洞察。也是天时地利人和水到渠成的综合呈现。更是融创西南基于中式的时代观、文化观、自然观的一种作品演绎。

为何是宋风？

天时已到。宋朝，是中国历史上*具人文精神、*有教养，*有思想的朝代之一，从各方面来讲，无论是居民生活水平、社会发展水平，还是文化发达程度、商业繁荣程度，宋朝都处于华夏历史的高峰。而对比当下中国，经济腾飞、科技进步、文化多元，人们的居住需求也需要得到响应，而宋风建筑就是文化自信、建筑自信的一种传承与呼应。

客户适配性来看。在眼下文化自信的时代背景下，融创发现喜欢中式的年龄层次在降低，他们喜欢中式的体验，但又不喜欢过于繁复的装饰、堆砌，喜欢更通透敞亮的建筑，和自然交流，生活简练，家居现代，开窗自由，生活美学化、艺术化。而宋是中国的审美高峰，尤其“宋”美学的极简主义和现代感十分契合。

因此，宋代建筑、宋风美学，才是*符合中国当下这个时代的建筑风格之一。

重庆长乐雅颂实景图

土地端而言，雅颂系选址极其苛刻。

事实上，老潘了解到，2018年融创集团发布宋风“雅颂系”后，很多区域公司都想落地，但限墅令导致落地受限，没有低于1.0容积率且山水资源匹配的地块，所以，融创等了很久。

为何是重庆？

核心在于在重庆融创欧麓花园城地块，容积率仅0.5，是纯别墅区其次，该地块，是天然形成高差的山水地块而宋代建筑讲究文人山水的意境，和长乐雅颂这块稀缺自然地形地貌高度匹配。这才有了雅颂系首个宋风作品落地重庆。

其二、中观层面：产品规划力水准

即针对项目的整体定位，功能场景设计，影响产品的品质，这个是企业对项目运营的积累表现。比如户型设计、空间尺度、动线划分、立面颜值、景观标准……

这个维度是传统产品力的基本功，但融创西南却将其在各个维度做到极致。

比如，在尺度感越来越成为国际人居的敏感点时，重庆壹号院将这一点做到极致。

在重庆壹号院建面235户型，采取了少见的大尺度双阳台设计。其中，“甲板式”阳台达到了前所未见尺度——进深3米。它显然已经突破了常规阳台的空间演绎，而给顶豪业主生活方式的引导——如何更优雅、有态度地享受超尺度的生活空间想象。

重庆融创壹号院270°环幕城市艺术会客厅及甲板式阳台效果图

比如，如何跳出传统设计，不断产品创新。就在重庆融创壹号院，项目示范区化身城市艺术馆，轻巧地跳出了传统楼盘销售中心的功能桎梏。从设计之初，建筑师们即以一种去售楼处化、更包容、开放的方式创作，以艺术品的建筑空间和艺术化的体验，为城市增添了一座独一无二的城市艺术馆。

重庆融创壹号院示范区——壹方艺术馆

追求客户敏感点下的极致体验，同时不断开创新的人居体验场景，融创西南也在不断探索。

以重庆融创桃花源为例，正如“能超越的桃花源，只有下一座桃花源”一样，一个桃花源落地的故事是，桃花源本就是融创中式*TOP系，已经是公认的顶豪塔尖作品和收藏品。但在重庆，融创西南依旧在不断地进行创新和精进。

重庆融创桃花源实景图

比如，重庆融创桃花源带来了*级中心庭院的中式大美体验。

桃花源*精华的就是园林，而园林*精华的是中心庭院。

为了形成中心庭院更极致的美好中式体验，重庆融创桃花源打造了融创所有桃花源项目中*尺度的中心庭院。相对苏州桃花源中心园林1500平米，上海桃花源1800平米，重庆融创桃花源将中心庭院面积一下拉升到2189平米。

重庆融创桃花源实景图

其次，户型的又一创新，即创造多院*型，不同于其他大宅别院，重庆融创桃花源将“一宅一院”升级为“一房一院”，使每个房间都带有自己的院子。

重庆融创壹号院室外灰空间

此外，结合当下生活习惯，重庆融创桃花源还将传统园林住宅的小窗优化为大玻璃窗面，使视线更加通透，同时增加采光量，引景入户，在各层室内都能观赏室外园林景观等创新。

其三、微观层面：侧重产品终端的品质与性能

即终端的贴心场景、特色空间打造、高性能、材料的质感与健康等细节。这些品质和细节*终体现为居住的舒适度、便捷度、艺术性和质感。

在产品力终端呈现环节，细节是魔鬼，所有的匠心、细心，无非都是为了终端的惊艳呈现。

在首个宋风建筑长乐雅颂中，无数的终端品质力彰显了融创的极致匠心。

重庆长乐雅颂实景图

比如，长乐雅颂的立面线条及结构采用的“雅颂金”，是通过不同光线下进行色泽和质感的22轮对比推敲后，调出类似古代佛像鎏金的定制色彩。

长乐雅颂独创的“雅颂金”

比如围绕重庆大街上的银杏叶，被抽象成了长乐雅颂宋代建筑的“凤尾悬鱼”。

重庆长乐雅颂实景图

比如选用具有宋代等级寓意且具有轻薄特征的陶制鱼鳞瓦作为屋面瓦，这个1平米的陶制鱼鳞瓦，能做3平米的小青瓦，这样的舍得，在于鱼鳞瓦，既能体现宋代建筑精巧感和细腻感，又能同时满足现代审美的轻薄屋顶形式。

再比如，重庆融创桃花源的打造中，融创专门请来了“香山帮”匠人，大量使用瓦作、木作、土作、漆作等传统营造工艺，几乎80%的工作量都是纯手工完成。

重庆融创桃花源实景图

其建筑细部构件，全部采用定制化作业，从造型到工艺都与古法对应，斗拱、飞檐、花窗、栏杆、驳岸、凉亭……每一处细节都做到有据可依、有典可循。

重庆融创桃花源实景图

小结

未来房企高质量发展，首先是产品的高质量发展。

应该说，相对东部沿海、长三角、珠三角和中部城市，西南楼市算得上“难啃的骨头”。

无论是城市道路交通、山地自然风貌等硬条件约束，还是城市GDP，较低平均房价，较低城市化率的不足……融创西南面临着区域楼市“硬件、软件”的更大挑战，但融创不畏难，而是以战略定力、产品魄力，持续深耕大西南，以城市引领性作品，“爆款”创新产品力，不断在百强云集的西南楼市产品亮剑、业绩亮剑，走出一条“产品高质量发展”道路。

未来的楼市，的确不确定性太强，但拥有*产品力、拥有产品护城河的房企将拥有更多主动权和竞争优势，从这个角度讲，千亿融创西南，未来更值得期待！

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