肠子悔青！惠州投资客的悲伤，逆流成河......

本文是楼市头条的第513篇原创

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惠州的房子有多热？

看一张图就知道了：

贝壳数据显示：惠州在今年1-11月大湾区城市新房住宅成交排行榜中，以13.8万套的巨量成交位列*。

看到这些，你是不是有种感觉，惠州才是大湾区的中心才对？

但换个角度看，惠州的楼市其实也很冷。冷得让很多二手业主彻夜难眠。

以惠州龙头大盘十里银滩为例，诸葛找房数据显示，目前十里银滩的在售有效二手房为1097套，但其在*近3个月内的成交记录只有8套。

这是个什么概念呢？

三个月卖出8套，也就是说平均一个月可以卖出8/3=2.6套；

那么1081套房子，要消耗完需要至少：1081/2.6=415个月；

也就是415/12=34年。

也就是说，从2011年就买入碧桂园十里银滩的业主，已经被套牢十年了。

而按照目前的卖出速度，34年才有可能将现在的房源消耗干净。

试想一下，三十四年后，一个小伙子火急火燎的赶回家大喊：爷爷，你年轻时候挂牌的碧桂园十里银滩的房子终于卖出去了！

01

十里银滩，只是惠州楼市的缩影

那些在惠州被套牢的买家里流传着这么一句话：买入惠州不可怕，可怕的是你买入了碧桂园十里银滩。

所谓“被套牢”，是指在入手房子后，没有转手成交的希望。

更可怕的是一旦被套牢，损失的时间下的沉没成本太过昂贵。

而这样的案例在惠州楼市并不是个例。事实上，十里银滩，只是惠州楼市的缩影。

以2015年入市的的中信水岸城为例，目前二手房挂牌价为15854元/平，在售二手房138套，近3个月成交了6套。

三个月卖出6套，也就是说平均一个月可以卖出6/3=2套；

那么136套房子，要消耗完需要至少：136/2=68个月；

也就是68/12=5.6年。

2012年入市的合生滨海城，目前二手房挂牌价为13134元/平，在售项目92套，近3个月成交了5套。

三个月卖出5套，也就是说平均一个月可以卖出5/3=1.6套；

那么296套房子，要消耗完需要至少：296/1.6=185个月；

也就是185/12=15.4年。

都说二手房是检验一个城市房地产市场是否成熟的标志，二手市场成熟、发达，说明这个城市的房子越有价值。

而惠州的二手房，只见卖家不见买家，非常魔幻。

二手成交数据只是惠州楼市隐晦的冰山一角。

当人们入场惠州后，水下的冰山才会以人们所不能承受的庞大姿态浮出水面。

随之而来的就是“被套牢”的房子、运转不可的资金、以及“望楼兴叹”的业主。

02

惠州的房子，买到即是贬值

有人说，转手不出去也没事，只要房价涨了，我还是等于拥有了不断*的资产。

那么房价有涨吗？

并没有，惠州的房子，买到即是贬值。

据诸葛找房数据显示，其近一年的房价走势来看，十里银滩的房子并没有上涨的趋势。

不仅不涨，它还在偷偷的跌。

去年12月其二手房挂牌均价还是10029元/平，现在已经降到了9841元/平。

而据诸葛找房数据显示，11月碧桂园十里银滩新房均价为12850元/平。

二手房挂牌价不敌新房售价。

出现同样情况的，还有保利阳光城。

据链家数据显示，保利阳光城二手房挂牌均价为1.4万/平，但是正在出售的新房均价为2.5万/平。

可以说，惠州的房子一买到手，就开始了贬值之路。

先入场的只能看着自家隔壁的新楼卖得红红火火，而自己的房子一日比一日不值钱。

03

惠州二手房，打折出售依然成交惨淡

以十里银滩为例，诸葛找房上55平的房源挂牌价格为42万，单价为7636元/平。

而根据11月21日*新的成交记录，成交的55平房源，成交价为38万，单价为6876元/平。

也就是说，在同一个楼盘、同个户型上，挂牌价打了九折，才是*终的成交价格。

对比售价为12850元/平的新房，二手房6876元/平的成交价相当于打五折。

而这种现象在惠州楼市上极为普遍。

2012年入市的合生滨海城，诸葛找房上182平的房源挂牌价格为292万，单价为1.6万/平。

而根据11月29日*新的成交记录，成交的182平房源，成交价为200万，单价为1.1万/平。

挂牌价打了七折，才是*终的成交价格。

对比售价为1.2万/平的新房，二手房1.1万/平的成交价相当于打了九折。

2015年入市的的中信水岸城，诸葛找房上88平的房源挂牌价格为190万，单价为2.1万/平。

而根据11月19日*新的成交记录，成交的88平房源，成交价为130万，单价为1.4万/平。

挂牌价打了七折，才是*终的成交价格。

买新房没有套利空间；

买二手房就是去送人头的。

要说惠州楼市还有哪里比较吸引人的地方，可能就是号称大湾区洼地的房价吧。

不过，再有钱也不是你乱入坑的理由。

所有不以看涨为目的地买房都是耍流氓。

当然，你要说你是买来住的，去吧，惠州人民会感谢你的。

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文 |村长♂

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