调控急转弯！剑指“蛋壳”，长租公寓要完蛋？

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今年经济会议对房地产的定调大不一样。

1、给“因城施策”开了个好头。

开篇*句话就是解决好“大城市”住房的突出问题，而且要“因地制宜、多策并举”。

“大城市”被明确做为调控对象，真正表明政策不再一刀切。

前两年也相继提出过“因城施策”，但多是作为战略指导，具体怎么因城施策一直没有探讨出合适的方案，今年算是正式开了个好头。

按照国务院发布的城市层级划分标准，城区常住人口在100万以上500万以下的城市为大城市，不过按照楼市调控能级来说，人口数量可不做上限，特大城市不算进来没有意义。

以100万常住人口为参考的话，基本上囊括了我国三线以上的大部分城市，这些城市明年将会是调控的重点，尤其是深圳、上海、杭州等今年表现复杂的热点城市，如果还不能控制住热度，不排除调控再度升级的可能。

楼市分化是因城施策的前提，今年全国房价呈现冰火两重天的极端现象，有城市再现万人摇号，有城市房价跌回四五年前。

这个开头，再次上紧了大城市调控的发条，同时也给“非大城市”的楼市发展留下尺度和空间。

2、重拳出击租房市场。

今年是近几年经济会议关于房地产的表述着墨*多的一次：

2017年133字，2018年73字，2019年116字。

2020年236字！

而且这236字中，有168个字都是关于租房市场，占比达到70%！

关于租房市场，会议上提到了两个产品：保障性租赁住房，长租房。

明年，这两个产品是重点发展和整治对象，有机遇也有危机。

针对保障性住房，会议规定了：

1、要高度重视保障性租赁住房建设

2、土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

主要态度：迫切需要加大保障性租赁住房的建设和投入。

针对长租房，会议说明：

1、加快完善长租房政策

2、规范发展长租房市场

主要态度：完善市场监管制度，培育健康的长租房市场。

除此之外，对租房市场还提出了：

1、逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利

2、要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控

主要态度：继续推进租购同权；支持市场主体参与租赁住房建设；肃清租赁市场乱象，拨乱反正；干预租金调控。

2

2021年，租房市场取代商品房市场，成为重点调控对象。

租房市场是房地产市场中真正的穷人市场。

大学生毕业就业的*步就是租房，老家到大城市打工的老乡*件事也是租房，就是大城市花大力气通过“抢人大战”吸引来的人才，也是要先租房落脚。

今年9月，自如发布了一份关于中国青年租住生活的蓝皮书。报告显示，调查的租住人群中有超过1/4的城市青年已租房3年以上，还有超过1成的城市青年租房5年以上。

预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿。

租房，几乎是所有新社会人和新城市人，与这个社会和这个城市打交道的*步。

城市能级越高，这个群体基数越大，就越能影响这个城市的发展和稳定性。所以要想城市能够保持持续的吸引力和稳定性、可持续性，健康的租房市场是基础。

但是2020年，租房市场受到严重破坏，严重威胁社会基层稳定。

其实租房市场一直以来都是被国家关注的重点，今年尤其强调，并且用了“高度重视”“整顿”等极富感情色彩的表达，*重要的还是因为今年集中爆发，杀伤力巨大的长租公寓暴雷事件。

暴雷不是重点，重点在于它伤害了这个社会的底层人民，影响了社会稳定；摧毁了年轻人对社会的希望，也就摧毁了城市和社会发展的希望，对社会伤害巨大！

这是会议提出整顿租房市场的*重要原因。

但是相比整顿和肃清，市场更需要的是善后。

按照市场规律发展，这个问题无解，虽然矛盾都是受害者，也必须有人吃亏才能平息。

但是我们并不是完全市场经济，出现这样的局面，无形的手是直接原因，负责干预的有形的手也有一定的责任。

南京12月份率先为部分租客提供免费过渡性房源，微众银行也*终允许部分租金贷客户在不继续还贷的情况下结清贷款，个别市场主体在为修复长租公寓带来的伤痕做努力。

但是杯水车薪，还有更多房东和租户在互相伤害，在等待国家机器怎样为“干预不当”的结果负责。

3

整治和规范长租房市场属于被动，高度重视保障性租赁住房建设，就是政府层面对租房市场的主动出击。

保障性租赁住房是政府为中低收入、住房困难家庭提供的，限定标准、限定价格或者限定租金的住房，一般由廉租住房、经济适用房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

现在市面上的保障性租赁住房，主要是公租房的形式呈现。

公租房由国家政策支持，租金低，较稳定，只要符合条件，理论上可以终身续租，真正能做到解决困难群众的住房问题。

尤其是近些年商品房小区配建的公租房，居住条件好，受到人们热捧。

但是相对于巨大的市场需求，目前公租房的数量远远不够，也因此会议提出加大保障性租赁住房的迫切需求。

只是一味重建设、轻管理的保障性租赁住房，已经开始出现各种问题：

1、公租房产业链。

近日，郑州媒体报道了一起“公租房诈骗案”。

一位声称“在住建局工作”的徐某，以可以办理公租房为由，收取四位受害者近九万块钱。经过半年到一年的排队期，徐某杳无音信，承诺的公租房成为泡影，钱也不知所踪。

关于“公租房诈骗案”的新闻，每年都会见诸报端，但是侥幸心理和公租房的巨大诱惑，依然驱使很多人前赴后继往坑里跳。

因为确实有人通过“托人”“花钱”“跑关系”成功过，不试试怎么知道不行呢。

有人愿意花钱，有人手里有名额，市场上就形成了一条较为稳健的“公租房产业链”。

可笑的是，专门为困难家庭准备的保障性住房，却被这条产业链边缘化，本来数量就少，现在又被挤占，真正受惠的困难群体很少。

2、公租房与商品房业主矛盾激化。

11月，郑州南三环某小区公租房与商品房业主之间的“隔离门”事件，引起公租房与商品房业主权利战争的全国大讨论。

评论区除了站边辩论外，呼声*的是起底“公租房业主身份”调查。

12月11日，郑州农业路某小区公租房与商品房业主发生激烈冲突，造成多名住户受伤，距离上次媒体报道的，该小区公租房与商品房业主之间的冲突事件，才不过一个月。

不仅郑州，前几年北京、深圳、杭州等地都爆发过公租房与商品房业主之间的矛盾问题。

早期的保障性租赁住房主要由政府财政拨款建房，后来开始拓宽建设渠道，引入民间资本和社会力量，鼓励开发商配建商品房。

这样做既可以加快保障性住房的建设投入，又能减轻财政负担，也提高了保障性住房的居住水平，一举多得。

随着商品房市场细化，房价高涨，公租房与商品房业主之间的矛盾逐渐激化。

在这种情况下，越是加大供应，以后埋下的社会隐患也就越大。

烂尾楼和长租公寓的警钟长鸣，执政者在设计任何城市运营管理制度的同时，都需要考虑得更长远，更周全。

再不能以弱势群体的血肉之躯，去触发社会问题警报器。

写在*后

今年的蛋壳事件，对行业信心造成很大冲击，但是国家在整顿规范市场的时候，依然在努力培养健康的长租房市场，并直接提出对租金进行干预。

2021年，租房市场势必还会迎来巨大震荡！

长租公寓不是原罪，资本的无序扩张和垄断才是。

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