地产10强“启示录”

10年看地产10强之变

有人闪电崛起、有人瞬间滑落、还有人几进几出

地产随笔 文|潘永堂

*近看到巧芯科技2个视频：

一个内容是10年间地产10强名单的变化

一个是10年累计销售额地产10强的名单变化。

很震撼，尤其看着地产10强10年间的排位起伏与升降，触动很大。

同样的国度、同样的行情，同样的政策，10强高手过招，有人崛起、有人滑落、还有人几进几出……很是感叹，也有惋惜！

今天老潘也来随笔聊聊10强之变。

part1 百强名单20年换了近90%

10年看地产10强之变，这在地产圈是一种“稀缺视角”，行业很少这种分析视角。

其他行业都说，做地产，投机多，战术多，战略少，更缺乏长期主义视角。

直到2020年地产天变了，活下去，房企们才*次大面积提“长期主义”。

其实，还是要尊重地产行业特殊性，把战术当战略用，也算上半场的好战略！

原因很简单，过去10年地产3年一波动，每年做地产就像“过山车”一样上下起伏，谁有闲心谈10年之变？谁有能力预测5年10年做恒定战略？……那个波动时代，抓住当下，快速反应，就能立竿见影，就是好战略。

所以，过去强周期时代，房企缺乏长期主义视角，缺乏恒定战略导向，也是“”情有可原”的。

但长远看地产，媒体要超然很多，所以，老潘过去几年一直反复报道3个长期视角的数据。即从5年、14年、20年波段看百强名单之变。

数据很残酷，也很打脸！

其一，仅20年，百强名单更换了近90%。

其二，14年看，百强名单只有19家还在（2017年刻度回看）

其三，5年前看，仅仅53家还“活”在百强名单中。

房企都讲梦想，求百年，但现实很骨干，现实是：

5年间，“近一半”百强出局；14年看，81%百强被“淘汰”；20年，90%百强都出局。

所以，房企少谈百年，也不用谈30年河东河西，因为，仅仅20年，百强名单就几乎“重来了一次”。

当然，老潘也强调，这是地产上半场的故事！

par2 10年10强启示录

不说百强，就说地产10强，*近10年间也是沧桑巨变（即2010年到2020年）。

让我们对比10年之间，地产10强的名单变化。

10年前2010年前5强是“万科、保利、绿地、中海、恒大”！

如今2020年11月前5强是“碧桂园、恒大、万科、保利、融创”。

5强中，10年间新冒出来的一个当了头（碧桂园），一个当了老五（融创）！

10年前2010年6到10强是“绿城、万达、龙湖、碧桂园、富力”。

如今6到10强是“中海、绿地、世茂、华润，招商蛇口”。

具体震撼视频可以看看巧芯数据研究院的10年每年的10强名单之变。

信息量很大，播放中建议随时按下暂停键，细看细品。

以下视频来源于 巧芯数据研究院

视频：2010~2020全国房企销售业绩单年累计排行榜

结论总结下来。

其一，十年间10强有4强掉队了！

比如万达、绿城因为众所周知的原因掉队了，一个因为人，一个因为现金流。

目前，绿城、富力滑落到10强到20强了。

万达则从2010年第6名，2018年第8名，2019年跌出前十，轻资产转型后万达如今又强调地产回归重资产，目前力争冲千亿！

昔日10强的龙湖太调皮，一直在10强的围城进进出出，核心龙湖忙着4大航道四马奔腾，已经不Care单一住宅规模增速了。

当然，金地、新城2个选手，这些年也是在10强门外“进进出出”，当然凌克都说自己都不看销榜了，至于新城进出10强，不多言。

总结下来，10强起伏，有人主动不争而偶尔拉下，有人被动公司动荡出局，有人偶尔昙花一现成为过客……各家有各家故事，此处不展开，老潘就一句话，如佛法云，一切皆有因果，有什么因就会有什么果！

其二，10年间新进入10强的有世茂、招商蛇口、融创、华润

怎么看？其实，除了融创，其实3位都是地产老司机，老腊肉。

他们都曾经是各自N年前的TOP10。

比如招保万金的“招”，比如世茂曾经是地产老6、比如华润很早之前也是地产10强……他们都是蛰伏N年后又重新回归*梯队。

而其中的华润，是因为早年决定做万象城商业后拖累了住宅速度，如果不做商业，当下肯定也是3000亿、5000亿了。路径选择不一样而已，但此刻看，华润住宅与商业双轮驱动，越活越轻松了。

4个新进入的10强面孔，唯有融创是个“小鲜肉”！

小鲜肉融创2003年才成立，算是地产10强中*年轻的选手。

融创到今年还未满18岁，今年才17岁。

但融创的确是高手中高手，说地产圈*黑马，融创可以不谦虚。

高举高打的收并购杠杆，打造高能级城市高端精品的城市杠杆产品杠杆，擅长逆周期拿地布局的高手……融创，用*短时间进入5强，而且集团高管、总裁、区域一把手基本都没更替过，高端团队稳定性堪称行业一流，不信你比比其他10强高管之变……整体而言，融创，在行业是一种稀缺案例。

其三，华夏幸福是一个独特选手，也间接说明过于一招鲜模式很难恒大。

比如*典型的是华夏幸福，其独特的产城模式让华夏迅速冲进前十，但稳定性不强，*终在10强名单中昙花一现，随后迅速退出10强。

如今*新2020年11月榜位列40强。

part3 10年累计10强之变

累计销售额10强排名，以10年看，10强名单波动幅度要稳定很多。

不多说，看视频！

以下视频来源于 巧芯数据研究院

视频：2010~2020全国房企销售业绩十年累计排行榜

其一，十年累计销售额排行，依旧是万科、碧桂园、恒大位列前三；

如此看来，万科稳居地产一哥多年，而后即使被恒大，碧桂园反超4年，但累计10年看，万科还是老大。不仅仅是累计销售额，今天房企文化领袖，依旧是万科。

其二，累计10年看，十强榜万科，碧桂园，恒大，保利，绿地、融创、中海、华润、龙湖、绿城。

的确，除了融创，几乎都是老牌子，姜还是老的辣，这些企业不是一招鲜，而是均好，是综合竞争力。

其三，过去10年，为何碧桂园、恒大能够崛起？可以用做*时代的企业来解释，没有成功企业，只有时代的企业，是天时地利人和的能力汇总。

10年前，碧桂园还是老9，但10年累计看，碧桂园是老2，而且事实与*万科相差微乎其微。甚至2021年看，碧桂园会成为11年累计*。

应该说，从10年前老9到如今累计10年，11年准*。碧桂园，在业绩上创造了地产10强的“*神话”。

表面上看，碧桂园是天时地利人和的集大成者，比如天时“去库存棚改”、地利是抓住三四线红利，人和是创新成就共享区域放权……但事实上，大趋势的权重贡献大于人和的权重贡献，天时地利之功大于人和之功！

所以碧桂园的神话在老潘看来，有2大顶层观察。

其一，做“大对”了。吃透了大时代的巨大红利，即天时地利人和631，天时地利趋势占据了9成功劳。

其二，没犯大错。10年来碧桂园没犯大错，即BOSS的大错，战略的错、模式的错。类似万达、新城掌舵人之变、金地早年布局产品结构踏错、华夏的模式局限给企业带来巨大震荡……碧桂园，没犯大错。

有时候，高手过招，不犯错，就是赢！尤其在地产下半场！

part 4 未来10强格局，还会“中度调整”

2010年到2020年，地产10强是深度调整，几乎一半10强出局！

2020年到2030年，地产10强座次表，就会稳定不变吗？

在老潘看来，并非如此。

其一，10强虽大，但站在一个行业来看，中国房地产可是天字一号产业，17万亿的盘子，未来10年预计都在15万亿左右上下。也就是说，今天10强房企的市占率大多在2%到4%的区间。相对美国成熟经济体8%的龙头市占率，中国10强房企未来在强者恒强趋势下，还将有基于行业内部洗牌、大鱼吃小鱼的“调座位”空间。

目前10强行业集中度在30%，未来10年10强占有率会达到40%到50%。

在这个大变局、大空间下，孕育着10强座次表易位的巨大空间和土壤。

其二，未来10年，10强房企战略不仅仅是住宅规模之争了，而是进入多元战略差异化竞争时代，或者增加一个“第二曲线之争”的新竞争时代。

对于规模还不够大的10强到50强房企而言，他们可能还是地产主业*，不用大力度转型。

但对地产10强而言，本身已经是3000亿到8000亿的盘子了，规模再中高速增长既没必要也不太现实，因为地产大规模开发终究有结束的一天。

反过来，10强巨头们未来10年用地产主业的巨大现金流去开辟培育和打造第二曲线，目前是好时机。这就好比郭广昌所言，转型和创新，必须在企业阳光灿烂的时候进行，因为房企的第二曲线在360行业中难度与量级可能*，不是什么都能成为地产的第二曲线的。

其三，10强之间其实模式、打法、战略还是存在巨大差异，这也带来10强未来的分化。核心因为每种战略都有它的优势和局限性，这就在未来10年的时空中，存在变数。

比如未来10年龙湖华润就相对从容了。未来10年是大消费时代，比如龙湖未来商业板块租金每年300亿，而且相对稳定不受政策波动……这就舒服从容了。而从龙湖4个航道模式来讲，当下龙湖2000亿销售额但市值却高达3000亿，已经与7000亿8000亿碧桂园恒大万科市值相当，这就已经说明问题了。

同样，央企和民营企业因为融资成本的巨大差异，体制以及激励灵活度的差异，未来也将发生分化。

事实上，2020年地产10强已经有6强是央企，未来中小国企的并入央企，未来央企更容易获取地产稀缺资源与资金……这也会存在变数和分化。

其四，具体10强各家的战略进取心也有差异。

比如过去3年碧桂园虽然稳坐*，但万科和恒大一直是老二和老三在交替调整。包含今年恒大的资金波动困局……所以一切变数都依旧存在。同样，老四老五的融创和保利，这两家也一直争来争去。

6强到10强的变动就更大了。比如过去老七中海地产伴随颜建国回归之后*近3年，中海就一直强调回归TOP5阵营，颜建国推行“三个主流”新战略打法后，中海业绩增速这三年陆续在地产10强增长率*，第二和*。同样对规模不是太在乎的龙湖和金地，也是在10强位置上下浮动，甚至凌克都强调，我基本不看销售排行榜。

其四，未来资金开关的逻辑也变了。即三道红线改变了“规模论英雄”的资金输血规则，改成“红线论英雄”的资金输血新规则，即过去融资是看规模，比如从50强调为30强优先，而三道红线后核心看财务质量高、不踩线的融资优先。比如踩线相对厉害的10强房企，下一步融资就会受到更大抑制。

小结

没有成功的企业，只有不断成长的企业。

下个10年，今天2020年的10强未必是2030年的10强。

未来只属于与时俱进的企业！

唯有善于把握大时代趋势，唯有真正尊重市场规律和企业经营常识，唯有保持战略定力和不大内耗、乱折腾的企业……未来能够活得好！

其实，太阳底下，没新鲜事！企业起伏，有运气，更多还是因果！

专注地产30强之变

地产总裁内参

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