客观点！盘点“中、美、德、新、港”四国一区的住房制度模式！

来源：价值领地发布时间：2020-12-31 09:33:06

▎市场分析丨By：世联评估

序

公平和效率，这是当代世界各国在发展经济碰到的一个“两难”问题，也是国家政府在改革、制定政策，从理论到实践所面临的一个迫切问题。政策如何决策，将影响人们生产、生活的方方面面。在房地产住宅领域同样存在公平和效率如何兼顾的问题，市场化，利用人类的自利本性，可以较好的实现效率，以实现帕累托*优为目标；政府保障，利用政府的分配调节职能，可以较好的保障公平，以保障民生为目的。公平和效率两者孰轻孰重？应该强调公平，还是应该强调效率？似乎这是互相排斥的价值取向，两者只能取其一，各地区或国外政府如何取舍，实行何种制度，本文就各地区或国外主要几种住房制度模式做简单介绍。

香港

由于历史原因，在1997年之前，香港的土地归属英国王室所有。1997年之后，归属香港政府所有。1984年底，中英签署联合声明：为了防止英国将香港土地出售套现，政策规定香港政府“所批出的新的土地，每年只限50公顷（不包括公屋用地）”。同时，香港政府采用批租制度，土地只能卖给开发商。此后，香港房价一路飙涨，直到1997年亚洲金融风暴前达到*个巅峰。因此，在1997年之前房地产就已经成为了香港的支柱产业，土地财政是香港政府收入的重要来源。

此外，香港也建立了健全的公营房屋住房制度，居民满足资产收入限制，便可排队轮候，但轮候时间较长。人均面积很低，条件偏差，且房源供应较少。

总体而言，香港住房供给呈现“双轨制”，由市场化商品房和公营房屋组成，兼顾市场化提高效率和政府调控保障公平。

美国

美国的私有土地所有权受国家法律保护，土地可以自由买卖和出租．各种土地实行有偿使用。在地产市场上，土地的买卖价格完全由当事人双方根据土地的经济价值自行确定，或者由私人估价公司帮助双方达成协议，政府在此环节中充当的只是“守夜人” 角色。1974年，尼克松总统签署的住房和社会发展法案，规定符合条件的租户可以通过从地方住房管理机构获得租金证明，到市场上租住规定租金范围内的住房。之后，政府又出台了租金优惠券计划，政府发给符合条件的租户一定的租金优惠券，租户可以在市场自由租用住房，如果费用超过优惠券的额度，多出部分自己负担即可。此后，历届美国政府都把住房政策的重点放在租金优惠券计划或者与此类似的一些货币租金补助政策上。

美国的住房模式是完全市场化模式和一定的低收入租户房租的直接补助，得益于其健全的金融、法律体系，实现了高效率运转。

新加坡

新加坡的建屋发展局，成立于1960年，主要职能是解决居民住房问题。当时新加坡只有10%左右的居民拥有住宅，得益于新加坡《土地收购法》第5条，授权总统宣布收购私人土地产权，其门槛设置很低．只要是收购目的是为了公共需要，或者是为了任何个人或者公司从事某一个部长所认为的公共事业的需要，甚至还可以是为了任何住宅、商用建筑或者工业发展之目的。通过不断强行征用个人土地，新加坡的国有地产占比持续上升，土地所有制也从私有制占主导变为公有制占主导，目前新加坡政府及其法定机构拥有全国90％的土地。

没有住房且家庭月收入低于一定标准的新加坡公民可以申请廉租房，租金普遍低于家庭收入的10%；当租房者收入水平提高后，就不能继续使用廉租房，需要申请购买廉价房，产权期限为99年，新加坡有77%的家庭住在廉价房中；新加坡的商品房，主要是高档住宅和豪宅，房价也是亚洲*，折合人民币在5-20万/平米之间。

新加坡住房制度是：给低收入者提供廉租房，给中产家庭提供廉价房，而让少数高收入者、富豪自主购买商品房。以政府保障实现公平为主，兼顾市场化效率。

德国

德国《宪法》和《住宅建设法》明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，房地产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳，房地产业并不作为其经济增长的引擎。

德国是世界上租房比率*的国家，政府制定了规范发达的住房租赁市场，同时规定房租价格不能随意上涨，三年内房租累积涨幅不得超过30%。2012年修改为不得超过15%。2015年又规定租金上限不得超过当地标准房租的10%。

德国对房地产的销售采取限价。德国政府出台了一个基准价，如果开发商房屋销售价格超过了基准价20%，购房者可以起诉开发商；如果超过50%，开发商将面临巨额罚款和*三年有期徒刑的严惩。

此外，德国的金融系统对购房者的收入、信用审核严格，*比远高于发达国家。实行住房储蓄制度，居民与银行签署住房贷款合同，每个月存一笔钱，储蓄达到合同贷款金额的一定比例以上才能获得住房贷款。因此，德国的房价在发达国家中是*为平稳的。

德国主要做法是鼓励私人、企业、合作社、教堂等各种主体建房，政府配建较小比例面向低收入者提供廉租房，鼓励居民长期持有房屋对外出租。以公平详细的住房制度监督保障市场化商品房的高效率运行。

中国

住房制度

我国的住房制度是社会变迁、经济转型的缩影，改革开放以来我国的住房制度主要分为四个阶段：

①住房商品化探索(1978-1993年）

这一阶段，国家对住房制度逐步进行市场化探索，建立新的住房保障体系。先后经历了公有房出售试点、提租补贴、市场化商品房全面起步三个阶段。

②住房商品化启动(1994-1998年）

1994年，国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次以正式文件形式明确建立与社会主义市场经济体制相适应的住房新机制，推进住房市场化、商品化、社会化。同年实施的经济适用房管理办法，明确了经济适用房的概念，鼓励企业、居民参与建设住宅投资，推进建立与市场经济制度相适应的城镇住房制度。

③住房商品化全面推行和调控(1999-2015年)

1998年，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确要推动房地产业成为国民经济新的增长点，改变原有实物分配的住房机制，实行货币化分配的新机制，这标志着我国住房体制改革进入市场化全面发展阶段。2003年，国务院发布了《促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确将房地产业作为国民经济的重要支柱产业。

2004年，国家出台《经济适用住房管理办法》，提出经济适用住房价格实行政府指导价，促进中低收入家庭购买住房。2007年底，国家相继出台了《廉租住房保障办法》《经济适用房管理办法》，再次明确要以货币补贴、实物配租及政府指导价等方式，解决城市低收入困难群体的住房问题。

随着我国住房市场的高效率发展,导致房价上涨过快,也引发了一系列社会问题,百姓住房难问题越来越突出，为了缓解房价上涨给低收入群体带来的住房压力,颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等,加快保障性住房建设力度,规范保障性住房的管理,全面确立了由廉租房、公租房、经适房和限价房４类住房构成的保障房实物供应体系。

④住房调控升级与转型发展阶段(2016年至今)

2016年中央经济工作会议明确提出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,住房市场进入转型发展新阶段。在“房住不炒”的理念下,“购租并举”成为新时代我国住房制度改革的主要方向，这一时期国家明确将多主体供给、多渠道保障放在住房制度*位，标志着我国住房市场由短期调控进入长期调控，进入供给侧结构性改革时期。

总体而言，我国目前实行的是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是市场与政府相协调的住房发展模式，是以市场化效率为主，兼顾公平的发展模式。

房地产既是消费品又是投资品，既是市场问题又是民生问题，在一些国家，甚至是国家和货币的信用基础。完全交给市场效率较高，但容易造成价格扭曲，完全由政府计划管控，整体公平但效率低下。所谓“市场的归市场、凯撒的归凯撒”，在房地产市场中，如何协调二者的关系、互相配合，政府部门应深思熟虑、慎重决策。