北京12月二手房成交量超2万套：“新版共有产权房”是调控吗？

文｜叶书利

当下的北京楼市温度，已达39.5度，高烧中。

12月二手房成交量超2万套

本应是年末的淡季，但北京楼市非但不冷，反而温度急升中。

北京官方数据显示，北京12月二手房住宅网签量达到20944套，创下2017年3月后的新高。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）不得不提醒一句：在圈内，北京二手房成交量突破2万套，这是楼市即将暴涨的临界点。

其余不多说了，因为事实面前，再多的话语皆是多余。

此外，圈内还有一个潜逻辑：年末翘尾，来年必涨的北京楼市定律。因为年后，抢*导致的抢购热潮尚未到来。

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新版共有产权房是真调控？

今年，北京楼市真的上涨，楼市会调控吗？

在壹书生看来，今年北京楼市的真话题已经不再是涨不涨的问题了，因为以目前的形势下去，必涨无疑。真话题应该是会不会调控了。

会不会调控？以壹书生观点来说，那就取决于“涨幅”了。10%以内的涨幅，调控的可能性并不大，即使调控，力度也会有限，更多的仍会是“高高举起，轻轻落下”。如果涨幅超过15%-20%，调控的可能性就大大上升了。

说到调控，就不得不提到北京楼市年末的“新版共有产权房”之事了。

事情的原委是这样的：2020年*后一天的12月31日，北京市规划和自然资源委近日发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

具体来说，房企在竞买时，政府先设定了一个地价*价，超过这个*价时，便开始竞争政府持有该商品住宅的产权份额。

因为有“竞政府持有商品住宅产权份额”选项，于是这三宗地便成了共有产权房，一些人也因此把此解读成“楼市调控信号”。

不过在壹书生看来，上述三宗新版共有产权房之事，现实层面反而可能对当下的北京楼市起到“火上加油”的效果，而不是调控的效果。

A,本次的共有产权房与以往不同，条件放宽了很多，压根不是完全意义上的共有产权房。

值得注意的是，上述三宗新版共有产权房，与以往的共有产权房存在很多的条件放松。

1,购房人只需要拥有在京购房指标即可。

2,收房后的出租收益全部归私人购房人所有，而以往的共有产权房是按产权份额与政府进行均分。

3,5年限售期满后，购房人再出售该房子，政府只按产权比例收回原值房款，而以往的共有产权房，政府是按成交时的市场价和产权比例收回房款。

4,二次交易后，购买人将获得100%产权，转为普通商品房。而以往的共有产权房，闭环运转，只能转给共有产权房购买资格的人购买，且还是共有产权房。

B,这样的玩法，只带来了两个结果：避免地王的产生和未来楼盘上市时的抢房。

本次北京政府如此卖地，主要原因就是一个：避免地王的产生。

目前北京楼市全面起暖，且这三宗地的位置优越，房企竞选热情极高。为了“讲政治”的需要，避免在这个节点上产生地王，所以增加了两个条件：设置了地价*价和竞政府持有的产权份额。

因为设置了地价*价，所以确实可以避免地王的产生。

值得注意的是，上述树村所在的地块，周边二手房均价在七万五左右。地块起拍的楼面价在67187元/平米。圈内之前预测，如果不限价，未来这些地块上市后的房价可能超过12万/平。

因为设置了地价*价，所以避免了地王的产生，但这些地块未来上市时，可能会催生抢房现象。因为地块销售时，北京政府设置的一些条件，利于购买者，如购后的出租收益，100%归私人购买者，而在其中持有产权份额的政府不参与分红。同样在未来二次转让时，政府只按产权比例收回房款原值，不参与房价上涨后的收益分成。因此这块地块的房源，相当于北京政府不管在房屋持有期的出租收益还是未来二次转让时的涨价收益，皆让利于购房者。因此未来上市销售时，会助推抢房程度。

因此说，北京本次的新版共有产权房之事，在避免地王的产生上是一个创造性调控，但在未来这批房源上市时的销售上，却必然助涨了抢房情绪。

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