王炸突现，土拍再掀大高潮；烽火暂熄，房企静待小阳春！【年度总结】

来源：价值领地发布时间：2021-01-06 09:33:06

▎市场分析丨By：世联评估

土拍市场

近几年来，重庆市主城中心区（原主城九区）土拍市场走势，都是上半年高下半年低，不论成交宗数还是土地面积均是如此，一般上半年成交量占全年的三分之二以上：2018年上半年出让住宅土地成交676.37万平方米，占全年成交量的83.2%，下半年仅成交136.77万平方米，仅占全年成交量的16.8%，月成交量仅22.8万平方米！2019年上半年出让住宅土地成交524.88万平方米，占全年成交量的69.6%，下半年成交229.49万平方米，占全年成交量的30.4%，月成交量仅38.25万平方米！

今年土拍市场与2018年、2019年的走势明显不同，据笔者统计，2020年11月，主城中心区（原主城9区）土拍市场出现小高潮，土地供应、成交双双爆发，宗数和面积均较10月份几乎翻倍！11月供应各类土地25宗，供应面积173.05万平方米，合计成交20宗，成交面积139.30万平方米，成交金额952,965万元，供应、成交量均较10月份大幅上涨！其中住宅用地供应11宗，成交10宗，面积90.61万平方米，宗数、面积均较传统的“金九银十”两月增加，是2019年下半年月均成交量的2.37倍；成交金额874,475万元，成交楼面均价6,388元/平方米。但11月成交住宅类用地分布较分散，无城市核心热门板块。商服类用地11月供应5宗，成交3宗，成交面积10.71万平方米，成交金额48,361万元，楼面地价3,400元/平方米。

直击十二月土拍现场

当业内人士还在热议重庆市主城中心区11月住宅类土地供应、成交数据竟然在年末掀起了一个小高潮之时，12月份政府再次加大了主城中心区住宅和商业类土地供应，截止2020年12月31日，重庆市政府在主城中心区推出商住类土地32宗，仅较2019年下半年主城中心区成交商住地少3宗；供应商住土地面积合计290.27万平方米，较2019年下半年成交面积多出近18万平方米，以一月之力完胜去年半年的成交量！其中住宅类土地20宗，面积246.52万平方米，超过2018年下半年、2019年下半年的总成交量！可建计容建筑面积442.28万平方米，平均容积率1.79；商业类土地12宗，面积43.75万平方米，可建计容建筑面积93.96万平方米，平均容积率2.15，推出的商业土地宗数和面积均创下年内新高！今年12月商业、住宅类土地供应，不仅是在数量上创了新高，更是在没有舆论造势，毫无征兆的情况下，政府在2020年即将过去之际，突然丢出“王炸”，直接让土地市场再起高潮！2020年12月9日，政府同时推出了江北区观音桥组团一宗住宅、商业、商务用地、南岸区南坪组团、渝中区渝中组团两宗商业、商务用地。不用去查地块具体位置，仅从三块地的组团名称就知道，这三宗地均位于重庆市*核心的城市板块，位置到底有多核心？直接上图！

江北区观音桥组团I分区I20-1、I20-3-1、I22-1-1、I22-4-1、I23-1地块

用途：二类居住用地、商业用地、商务用地

土地面积：50,296.7㎡，75.44亩

建筑面积：173,952.21㎡

容积率：3.46

起始总价：226,448万元

起始楼板价：13,018元/㎡

起始净地价：3,002万元/亩

保证金：45,290万元

公告到期时间：2020年12月29日

这宗地，是继今年10月10日渝北区观音桥组团D分区D10-5-1/02地块成交以来,观音桥组团又一宗重量级地块！渝北区观音桥组团D分区D10-5-1/02地块位于渝北区红旗河沟原汽车站，为二类居住用地、商业用地、商务用地，面积43,250平方米，容积率高达3.5且规划商业占比30%，拍卖时依旧引起多方争抢，*终溢价42%被中海地产夺得,楼面地价高达12,750元/平方米！而12月9日推出的这宗地，位置较10月份的红旗河沟地块更核心，面积更大，12月29日的拍卖会上必定会吸引更多大型房企入场，争夺更激烈，成交楼面价超过九龙坡区原地王13,569元/平方米，成为重庆市新的楼面价单价地王几成定局。

南岸区南坪组团C分区C14-3/03地块

用途：市轨道交通用地、公共交通场站用地、商业用地、商务用地

土地面积：30,395.8㎡，45.59亩

建筑面积：111,987.46㎡

容积率：3.68

起始总价：79,242万元

起始楼板价：7,076元/㎡

起始净地价：1,738万元/亩

保证金：15,849万元

公告到期时间：2020年12月29日

南岸区南坪组团C分区C14-3/03地块位置更核心，为原南坪长途汽车站和公交枢纽站用地，轨道交通10号线站点南坪站即设在地块下面，且与轨道交通3号线南坪站无缝衔接，典型的TOD项目，据传重庆市龙头房企某湖、两家央企华×、中×等早对此地块虎视耽耽，不出所料，竞争也必定激烈。

渝中区渝中组团C分区C30-2/03地块

用途：商业用地、商务用地

土地面积：17,083.27㎡，25.62亩

建筑面积：51,249.81㎡

容积率：3.00

起始总价：42,746万元

起始楼板价：8,341元/㎡

起始净地价：1,668万元/亩

保证金：8,550万元

公告到期时间：2020年12月29日

渝中区这宗商业、商务用地，是6月22日渝中区渝中组团C分区C11-3/04地块成交以来，今年渝中区推出的第二宗商住用地。今年6月22日成交的渝中区渝中组团C分区C11-3/04地块，为商业用地、商务用地、公共交通场站用地、供电用地，面积仅7，354平方米，容积率高达7.5，成交楼面价6059元/平方米。在*，早已无地可卖的渝中区，再上一次推出商业土地，还是四年前的2016年10月！

上面供应的这三宗商住用地，均是城市核心区域稀缺的商、住土地，不论是位置、公共配套、交通便捷度均为上上之选，势必引起多方争抢，不出意外，肯定会溢价成交，在年末的土地市场上掀起新一轮高潮。

市场销售现状

业内有一种说法：出一个地王，会带动一个区域房价上涨，连着出两个地王，就会带动一个城市的房价上涨，如果12月29日三宗地都高溢价成交，肯定会提高开发商和购房者对明年重庆市商品房市场的预期，带动商品房，特别是住宅销量和价格的上涨，在2021年一季度，迎来开发商期盼已久的小阳春！

近些年来，每到年底，开发商迫于资金回款压力均会打折促销，特别是今年10月份国家住建部约谈十几家头部房企提出“三道红线”的要求后，未达标开发商压力重重，到年底施展出十八般武艺，各种优惠促销手段层出不穷，前有某大的75折卖房，后有“双11”的“天猫好房，百亿补贴”活动。购房者确实也得了实惠，纷纷入场买房，推动各大楼盘销量上升。到11月底，很多开发商今年的目标任务完成得还不错，预计全年目标任务已经完成或即将完成。这种情况下，开发商在抢收的同时，也不着急了，宣布停止打折，收回优惠折扣，甚至涨了点价。比如下面几位：

优惠折扣被收回

前段时间各楼盘之间还是战火纷飞，你全线95折，我就全线9折；你买房送家电，我就送10年物管费......价格战打得不亦乐乎，没想到年底*后几天，开发商们会停熄战火，高调宣布取消折扣。

这么做的开发商，一是很大可能已经完成全年目标，不着急了；二是想再加快销售进度，逼迫还在犹豫的购房者下定；三是11、12月土拍市场掀起的高潮，给了这些开发商信心，更加看好重庆市主城中心区明年的楼市行情。而事实也是如此，近年来，重庆市主城区每年年初均有一波“小阳春”行情，2020年因为新冠肺炎疫情楼市冰封例外。随着国内“新冠肺炎疫情”得到有效控制，经济全面复苏，全世界疫苗研发和生产取得突破性进展，全球疫情有望得到缓解和控制，世界经济明年大概率也将全面复苏。

同时，今年春节期间，因“新冠肺炎疫情”，重庆市也象全国其他城市一样实行了封城，漫长而只能宅家活动的春节假期，让潜在的购房者开始思考换购大户型改善性住宅的必要性；封城期间，租房者回不了租住小区的现实，也让租房者加快拥有自己产权住房的决心。

*后

在财政政策和货币政策方面，12月16-18日中央经济工作会议提出：“2021年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效；积极的财政政策要提质增效、更可持续，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度”给2021年的财政政策和货币政策定了调，强调了政策的可持续性，意味着2021年基本上会沿续今年积极的财政政策和稳健的货币政策，不会急转弯，流向楼市的货币资金不会突然收紧。

通过上面的分析，可以看出，不论是国内经济发展状况、国家财政、货币政策，还是开发商的态度、购房者的预期，都有利于明年重庆市房地产市场平稳健康发展，随着成渝双城经济圈、中国西部（重庆）科学城等重大利好逐步落地，年底新*人口增多，重庆市中心区楼市明年小阳春行情可期。