2021年，楼市将加速分化

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前两天，某代理公司市场研究部公布了全国城市的楼市数据。

报告中选取了几个典型城市，以开盘去化率、成交量等几个数据做了横向对比。

我选取了位于头部和尾部的几个城市给大家看一下。

全年开盘去化率▼

1—10月份成交量同比变化▼

全国城市都在响应国家“房住不炒”的号召，但不同的楼市境况注定了每个城市都会有着自己的“小心思”。

比如楼市过热的城市并不希望数据太过冒尖，而楼市“塌陷”的城市也不会希望自己的数据太过难看。

这种微妙的博弈多多少少都会影响着数据的呈现，但依旧能从中看到两个字：分化。

1

城市之间“楼市贫富”在分化。

前段时间，各个城市的十四五规划纷纷出炉，深圳又暗戳戳秀了一把经济实力：深圳是四大一线城市“十四五”规划中*把GDP列为目标的城市。

经济实力背后是深圳TOP级的楼市实力。

据相关数据统计，近一个月来，深圳市区楼市均价已经涨到8.6万/㎡。

和2020年年初的房价相比，深圳整体房价上涨幅度已经达到31%之多。

深圳部分板块的涨幅甚至达到50%。

即使深圳出台了史上*严“715新政”，依旧没有阻挡住其傲娇的上涨态势。

同为涨价“优等生”的城市还有珠海、上海、广州、合肥、杭州等城市。

珠海作为湾区城市中较为低调的二线城市，2020年1—11月份涨幅却达到了18.9%，甚至超越了热门城市——东莞。

上海、广州凭借着其一线城市的地位，房价上从来就没有示弱过。2020年上海房价涨幅在10%左右，而广州的大热板块海珠、南沙早在2020年10月份涨幅就已在30%左右。

合肥作为新晋楼市黑马，不仅实现了6年房价翻番，在2020年整体涨幅也已逼近10%。

几家欢喜，就有几家忧愁。

与以上城市形成鲜明对比的是，有的城市在楼市调控的打压之下，很快就一败如水。

我们以*能反映真实市场的二手房为例。

根据贝壳之前发布的二手房相关数据显示，与房价*时点相比，有20个城市下跌超过10%，其中9个城市距*点房价跌幅均在15%以上。

二手房跌幅排名前十的城市▼

在二手房房价跌幅排名前十的城市中，青岛、天津、济南、北京、郑州等经济强市赫然在列，跌幅分别为22.8%、21.8%、17.5%、15.8%、13.1%。

城市中以廊坊市的跌幅*，为46.9%。

2020年已是楼市调控第四年，全国的楼市行情可谓众生百态。

有的城市不顾政策逆势上涨，有的城市平平无奇按兵不动，有的城市则一蹶不振，生动演绎着什么叫“同城不同命”。

2

豪宅与刚需在分化。

如果说全国楼市有一个统一阵营的话，那一定是豪宅阵营。

因为只要是经济实力强劲的城市，无论整体行情如何，豪宅市场都是异常火热。

一线城市，豪宅被疯抢

2020年3月份，深圳人8秒抢光4200万起步的南山某豪宅；

2020年4月，上海土豪们为了抢到一套1700万起步的豪宅而大打出手；

2020年5月，北京均价在7万以上的豪宅成交套数环比上涨达278%；

2020年8月，广州豪宅推出5000万级压轴*，随即狂销5亿元！

其他城市的豪宅市场也不甘示弱。

2019年1-11月，厦门总价1000万元以上的的豪宅成交量就达到了768套，在2020年1、2月份经历短暂“冷静期”之后就呈现爆发态势：3月份一周时间就成交2套千万豪宅。

郑州虽然整体市场不佳，但是豪宅依旧走出了独立行情。

2020年6月，郑州北龙湖金茂如意府首开，60*210套房源全部售罄；

2020年9月，北龙湖豪宅美林上苑3天销售额达4亿元。

与豪宅市场的热闹相比，刚需市场却有着完全不同的命运。

从全国来看，刚需市场正在经历着冰火两重天的煎熬。

除了文章开头部分提到的深圳、上海、广州、合肥等城市依旧火热之外，其他市场呈现整体平稳或下降的城市中，刚需市场受到的冲击*。

依旧以郑州为例。

2020年6月，郑州管城区的碧桂园名门时代城开盘去化率2%；

同样是2020年6月，位于郑州远郊的孔雀城开盘去化率38%。

其他的刚需楼盘，高新区朗悦公园府5月份开盘去化率25%；经开区绿都东澜岸二期开盘去化率16%。

但郑州也不乏去化稍好的刚需项目。

如金水区的瀚宇天悦城，12月份开盘去化率61%；二七区华侨城12月份开盘去化率76%；康桥未来公元11月份开盘去化率78%。

即使同在一个城市，刚需市场也呈现着分化态势，但其中并没有一条完整的分割线。

大致可以总结为，位置稍好，优惠诚意大，开发商口碑好的楼盘去化要优于其它楼盘。

3

开发商与开发商之间在分化。

毋庸置疑，2020年是房企*艰难的一年，融资不断加压，调控不断收紧，导致房企的生存环境不断恶化。

生存环境艰难首先体现在房企对于未来的不确定性上。

据了解，截止到2020年4月，在已公布2020年销售目标房地产企业中，仅有26家企业销售目标在千亿元或千亿元之上，而2019年的千亿房企在33家。

也就是说至少有7家曾经的千亿房企不看好2020年的市场行情，甚至降低销售目标。

位于TOP50房企中，2020年销售目标增速整体都有所放缓，同去年相比的平均增幅为5.8%，而2019年TOP50房企的销售目标平均增长率为18.36%，减少了12.57个百分点。

除此之外，2020年破产房企多达470家，就连曾经的千亿房企泰禾也深陷破产漩涡。

逼近500家的破产数量，使得房企的生存境况更加“黑暗”。

但这一现象并不是突然出现的。早在2019年，破产房企就已接近500家，就连千亿房企的扩张速度也在明显放慢，只是2020年的黑天鹅事件以及调控的加码延续并加重了这一现象。

即使整体环境不佳，依旧有部分房企的销售数据在逆风上扬。

根据前段时间克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2020年全口径销售额排名前三的分别是碧桂园、恒大、万科。

碧桂园销售额7888亿元；恒大销售额7035亿元；万科销售额7011亿元。

其中恒大目标完成率111%，平均每天卖房20亿元。

即使在*季度的疫情期间，恒大依旧拿出了12天网上认购99141套、房屋总价值1027.6亿元的销售成绩。

除此之外，房企之间还在上演着“鱼吃鱼”的桥段。

就在昨天，旭辉官宣了一条重磅消息：旭辉集团与广西房企彰泰集团在广西南宁签署了战略合作框架协议，双方按照65%：35%的股权比例共同合作成立平台公司。

用白话说就是，旭辉把彰泰给收购了。

从实力来说，旭辉的确是条大鱼。

在2020年房企的全口径销售额排名中，旭辉位列14。

而彰泰位列117,虽然错了一百多位，但彰泰可不是什么小鱼小虾。

彰泰是广西本土的*房企，曾经也是全国百强房企，只不过其业务一直集中在三四线城市而已。

彰泰被收购，也是被分化的结果。

种种迹象表明，房企已经进入大洗牌阶段，马太效应正在加速凸显。

这对于未来购房者买房来说，风险无疑变得更大。

除了几个恒强的房企，你也许永远不会知道下一个破产的是谁。

4

房地产已然告别了黄金时代，进入复杂且剧烈的分化时期。

但是楼市分化并不是2020年才有的，早在2013年就已经有人在讨论中国不同城市楼市的分化。

只是那时候的分化还停留在一二线热点城市和三四线城市之间的冷热不均，但是随着市场的不断发展，楼市分化开始出现在方方面面，城市与城市之间，区域与区域之间，豪宅与普通住宅之间，房企与房企之间。

区域分化背后是人口、是产业，房企分化背后是实力、是口碑，豪宅与刚需分化背后则是贫富资源的失衡。

未来，这种分化现象将会愈发明显，且整体趋势不可逆转。

2021年，我们将继续生活在不同的世界。

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