龙湖「反周期成长」背后：财技、战略与哲学

不平凡的2020年终于过去了，对所有人来说，这一年过得并不轻松，房地产业尤甚。

2020年的*后一天，央行联合银保监会发布银行“限涉房贷”新规，给房企肩上又加了一个秤砣，这像极了地产行业这一年的缩影——疫情黑天鹅叠加调控监管，双重压力，不停闪转腾挪。

撑过疫情后楼市冰封，经济重启，划时代的“三道红线”又重重落下。对房企融资的全方位监管，倒逼企业以周转供血，走稳步发展、品质取胜的道路，房地产行业分化、整合提速。

“蒙眼狂奔，水大鱼的时代一去不复返”，今年行业里并不缺少“大鱼吃大鱼”的故事，“活下去”成为企业特别真实需求。

但值得一提的是，今年房地产行业也表现出了足够的韧性。全国商品房销售金额超17万亿，创下历史新高，TOP 30强房企业绩超八成完成年度目标，这个市场足够大，前景仍在，地产人无需悲观。

著名咨询公司科尔尼有个价值增长的逻辑：无论在什么样的环境下，不管哪一个行业，总有企业超过平均价值增长；也就是说其实不存在夕阳或者朝阳行业，每个行业都在剧烈变化，关键是于——你是否是一家真正优秀的企业，以及企业是否能够站在变化的这一端，成为新一轮发展的主导者。

万科、龙湖等就是此类优质企业的典型代表之一。几天前，龙湖发布了2020年未经审核的营运数据，公司全年累计实现签约金额2706.1亿元，同比增长11.6%，年度目标完成率高达104%，这也是龙湖连续六年保持签约金额两位数的增速，位居头部房企前列；其服务性收入也逆市增长超三成。

创下新高的业绩数字背后，其实更有意义的是龙湖穿越周期的业务版图和能力模型。四大航道协同并进，开发+服务两大引擎稳步推进，用花旗银行的话说，龙湖已经建立了“反周期”能力。

四大航道齐发力 服务性收入增长超三成

坚持长期主义是龙湖一直以来主动的战略选择。

2009年龙湖上市之初，有投资者问龙湖创始人吴亚军，龙湖是先做大还是先做强？

吴亚军的回答是：先做长，再做强，“做大”是自然而然的结果。

赢在远期的格局、长期战略聚焦的克制谨慎，“天晴补屋顶”的未雨绸缪和自律为龙湖赢得了突破地产行业疫情+调控双重压力困境的机会。

2020年，龙湖仍坚持地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道均衡发展，并接连取得业绩新高。

（图为重庆龙湖金沙天街）

2020年，龙湖地产开发业务稳扎稳打，弱环境下全年业绩再创历史新高，其中，长三角地区签约金额超800亿元，西部及环渤海地区签约金额均超600亿元，华南地区突破400亿元，深耕战略成效初显。

截止2020年12月底，龙湖已布局62个城市，并在其中的26个城市入围当地市场前十。此外，龙湖目前90%的货量值集中在高能级区域，保持了相对健康和合理的供货结构，为后续公司可持续的业绩变现和盈利增长奠定了基础。

基于2018年提出的“空间即服务”的战略，龙湖C1到C4业务间的协同效应愈发显现，疫情恢复后，迎来强势复苏，服务性收入（商业+租赁住房+智慧服务）弱环境之下仍实现增长超三成。

2020年龙湖多年持续投入的商业赛道迎来收获期。尽管受一季度疫情客流减少及主动为商户免租影响，龙湖2020年上半年仍实现租金收入26.7亿元，全年有望达到60亿元。

过去一年，龙湖在南京、成都、西安、济南、重庆6城市共新开10座商场，截至2020年底龙湖全国开业商场达到49座，公司累计获取项目达到102个。

券商研报显示，2019年龙湖商业中心整体出租率高达98.5%，且坪效仍在持续上升。预计未来每年龙湖仍可保持10座新开商业中心的速度。

这对龙湖来说，意味着稳定的租金回报和经营性现金流，优质持有型物业的增值潜力，也会成为龙湖抵御风险的蓄水池。

另一个主航道租赁住房则迎来新的发展机遇。过去一年，长租公寓行业爆雷不断，其金融风险和民生风险，凸显了龙湖等大型优质企业长租公寓业务运营的稳定性和专业性。

刚刚结束的中央经济工作会议高度重视保障性租赁租房建设，其中，在租赁住房建设方面特别提及国有和民营企业都要发挥作用。对于龙湖而言，租赁住房*强监管之后，同时也将迎来发展机遇

截止目前，龙湖冠寓已运营4年，布局全国30余个高量级城市，累计服务签约租户近25万人，累计服务用户近90万人。同时，配合各地人才引进安居政策，已在全国十余个重点城市落地40多个人才公寓项目，提供超过2万套人才住房。

智慧服务方面，龙湖智慧服务已进驻30个省、自治区、直辖市，超过100个城市，基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，客户满意度连续12年超过90%。龙湖智慧服务的业务空间边界也在持续拓展，从服务社区走向服务更多城市空间，在城市服务、大型公建、医院、*等领域持续突破。

四大主航道协同发展，业绩亮眼，有现金流、有营收、且不断加速度生长，让龙湖获得了资本市场的青睐。

去年11月，龙湖*市值一度突破3000亿大关，全年累计涨幅超40%，与内房股普遍下跌形成鲜明对比。花旗银行两度发表研报，将龙湖列为内房行业首选，并维持“买入”评级。

“长跑选手”龙湖的护城河与想象空间

房地产大潮退去，有的人在裸泳，有的人借势乘风破浪。

一位房企总裁告诉壹线君，房地产行业进入了不确定性更强的“乌卡时代”和高质量发展新阶段，未来行业资源的分配会往质量好的企业倾斜，好孩子吃糖、坏孩子吃药。

动荡的环境里，龙湖保持了足够的战略定力，按照自己的节奏，开发引擎继续有质量的稳步推进，服务引擎协同发力，多维并进。相比一时的短期机遇和热点，龙湖看重的是长期、可持续的增长。

“房地产是一个传统的行业，而龙湖一直致力于成为一个面向未来的企业。”吴亚军在年报中对投资者说，龙湖不是蒙眼狂奔追求一时商业利益*化的公司。

这一长期主义思想在物业业务上表现明显。2020年物业站上资本风口，但与其他物管企业积极“跑马圈地”不同的是，龙湖并未被资本裹挟，而是表示没有拆分物业上市计划。

显然，相比短期的资本市场回报，龙湖更想要在业务主航道上继续深度挖掘与演绎“空间即服务”的长期溢价。

龙湖的底气，来自于其多年构筑的独特“护城河”。

多年来，龙湖一直是房地产行业稳健的代名词，在资本市场表现优异。截止目前，龙湖是*一家国内外全投资评级的民营房企，融资成本约4.5%，这与大型央企处于同一水平；平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，现金短债比约4.5倍。

房企谈及色变的“三道红线”，龙湖一条未踩，处于监管部门分类管理中的“绿档”；而在2020年3月业绩会时，龙湖即已基本完成全年的融资目标。龙湖也是近年少有的从未用过信托、资管、影子银行等“贵钱”的房企。

资金成本的降低给龙湖的所有业务都带来了机会，而四大航道产业协同，也能降低风险，进一步强化龙湖在资本市场稳健并具备长期发展价值的盘面。

以商业运营为例，商业对龙湖的反哺已经发生。龙湖CEO邵明晓告诉壹线君，2019年，龙湖的平均融资成本4.54%，而龙湖商业整体回报率（NPI/Cost）为7%，实现了正杠杆，对于民企而言这并不是一件容易的事；租金收入可覆盖利息，商业的高速增长又提供了可再生的租金收益，这是龙湖能不断从资本市场拿到低利率资金和优秀评级的重要原因。

在可预见的将来，随着精细化运营能力的提升，这种反哺也会更多地出现在龙湖的租赁住房和智慧服务航道。

这种沉淀多年且战略互补的业务版图、优秀稳健的财务能力，在调控趋严、房企融资成本紧张、行业整合加速的环境下，构成了能够抵抗不确定性的基本盘与“护城河”。

而龙湖稳定的管理团队、持续深耕聚焦重点城市、稳健的投资则被资本市场认为是公司得以长期稳健成长的有力保证。

未来，龙湖的成长空间和想象力仍在——重点城市的丰富土储为公司销售增长提供了基础；购物中心发力推动租金流持续提升，站上新的发展窗口期的租赁住房和物业前景空间巨大。

诚然，房地产行业发展未来面临多重挑战，国家控杠杆、稳房价的调控基调也将长期延续。，但楼市新十年的开启，行业从粗放式增长会迈入精细化时代，新的细分赛道也会出现新的机遇。

现代管理学之父彼得·德鲁克说过，环境变化并不可怕，可怕的是变化的未来，我们依然沿用旧的逻辑。对有的企业而言，变化不一定是威胁，而应该把它看作机会。

头部房企在接下来几年内的规模增长速度，大概率会依然保持“慢”增长的趋势。

但从更长的周期来看，多航道发展的龙湖，发展潜力包含更大的想象空间；其长久以来的克制、谨慎、自律，也无疑让龙湖多了一些穿越周期、与不确定性共舞的底气和能力。

文 / 王旭杰（wangxj@corp.netease.com）