土市丨竞代建资金是不是土地拍卖*的方式？

*近两宗优质住宅地块引发了市场话题，吃瓜群众纷纷表示，芜湖房价的进度条扛不住了。鱼眼随机问了几个网友，他们都提到了一个因素，芜湖搞竞代建资金和价高者得没什么实质的区别。这意味着，开发商支出土地价格越高，成本就越高，也就预示着未来的房价就会水涨船高。

网友的认知即市场的认知。目前的芜湖土拍方式难免给当下的楼市行情造成一定的“困扰”，但却也是一部分人所预期的。这么做的方式，应该说皆大欢喜。

其实，目前执行的土拍方式分两个部分，限价+竞代建资金。限价就是限土地的*价格，这个价格要纳入土地成本里。一旦超过限价，就竞代建资金。

按照芜湖市执行的楼市调控政策：竞得方竞价缴纳的义务教育等设施代建资金均不计入商品房备案价格成本。这是其一，其二从法阶上看，根据财税〔2016〕140号规定，代建资金也没有纳入土地价款，无法计入土地成本之中。

无论是按照地方政府的规定还是按照财税政策的规定，开发商在竞拍过程中即便竞缴了成万上亿的代建资金，也没法作价到土地成本之中。换言之，他们实际上是在为芜湖的城市基础建设作贡献。

那开发商会乐意吗？从商业运营上看，当然是不乐意的，似乎也不大公平——我出了那么多钱，却不能有对等的回报。但房地产市场似乎又是一个愿打一个愿挨的商业模式，好的市场里，开发商挨揍也是心甘情愿的。

地方政府之所以能出这么个“馊主意”，主观上是想让开发商知难而退。土地成本限定死了，未来的备案价也有一定的范围（按调控政策，开发商在价格备案时，价格主管部门根据该项目楼面地价等成本因素，并结合周边同区域、同品质、同类型楼盘的备案价格，合理确定该楼盘的备案价格）。你们竞价时出得越多，挣得就越少，*的办法就是适可而止，以期在土地的源头上实现调控的目的。

其实呢，谁都不是傻子。

将地方政府的土地拍卖收入限定在一定的范围，等于压缩了地方的财政收入，地主肯定是不干的。但是他们又要落实上级的房地产调控的政治任务，又必须执行限地价的政策。

两全其美的途径是，在确保地价的水平后，变着法地转嫁财政支出的成本。

芜湖1701地块当初在拍卖的时候，就连续调整了两次土拍公告。*次是正常拍，第二次附加配建*，第三次是增加随机摇号。这条路径就是按图索骥的标本，通过两次调整，把原本属于政府要建造的*通过土地拍卖，转嫁给了开发商。

即便土地出让方这么反复无常，开发商还是乐此不疲，并欣然接受附加条件后，保利还喊来了一众马甲，增加被摇中的概率。天随人愿，保利如愿进驻芜湖！后来保利配建的*，换身成为“芜湖**”，刺激项目大卖特卖，挣了个盆满钵满。

后来摇号政策不见了，大概因为地主觉得这么搞下去太亏了。后来搞了个竞调控房面积，开发商也还继续愿意做“冤大头”，土市依旧火热。再后来就出现了“竞向政府缴纳基础及配套设施代建资金”，地方政府一分不少地拿到了真金白银。这个上不封顶竞代建资金的做法，让地主获得*化，实际上也让土拍又回到了“价高者得”的状态。

旧瓶装新酒，还是那个味道。

开发商花了高价拿到了地块，却只能用限价后的楼面价作为土地成本申报备案价，心有不甘。怎么办？市场有办法！我们大致盘点一下开发商在各个城市的实际的路数：

*，通过高低配的规划，平衡容积率，拉开品质差，卖*能挣钱的产品；

第二，增加产品的附加值，比如搞精装房，用老百姓没见过的“好”材料；

第三，提升小区品质，做高端产品，提高备案价设定的周边参考楼盘价格；

第四，以次充好，以假充真，降低建安成本，确保足够的利润率和利润空间；

高价土拍导致给市场的印象是，土地价格越拍越高，但房子的质量越来越差。一众品牌的、流量的房企比如中梁，保利，龙湖，金茂，碧桂园等等，在房地产高速发展的这几年里品牌、口碑和形象受损。房地产也进入一个相对混乱而无序的时代。

竞代建资金是不是土地拍卖*的方式？鱼眼觉得应该会有更好组合的拍卖方式，保障性的租赁住房其实就是一个很好的方向。有机会再聊聊吧。我是鱼眼，下期再见！

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