房企离“万亿市值”又近了一步

未来5到10年，房企将形成“5到7家”多元上市谱系

文|地产随笔潘永堂

房企30多年发展，波澜壮阔！

*早，孙宏斌放话顺驰要做到100亿，超过万科，当时百亿就能成全国*。

大前天，房企谈千亿，同样不可思议，但今天，43家破了；

昨天，99%房企都不敢想的“万亿销售额”，但今天碧桂园、万科、恒大各家都7000多亿了，而三家也或暗或明表示：“破万亿就在这2、3年”。

今天，单一销售额已不能代表巨头开发商的追求，求利润，求万亿市值，逐渐成为头部房企未来5年“新追求”之一。

恒大：探高万亿市值

住宅进入成熟期

单一地产破万亿很难了

但老潘提醒，房企多元化谱系，或许可以！

今天恒大把这一“新高度”又突破了一点。

1月25日，恒大汽车股价高开高走，截至午间收盘，涨幅达60%，总市值达4223亿港元。

加上恒大集团旗下拥有的另外5家兄弟上市公司，即

中国恒大（HK.3333）

恒大物业（HK.06666）

恒腾网络（HK.0136）

嘉凯城（SZ.000918）

ST广足（原“恒大淘宝”，834338.OC）

共计6家上市平台加起来，恒大系市值总和约8200亿港元，离万亿市值，似乎不远了！

万亿市值什么概念？

老潘特别查了一下，目前中国360行业中，市值过万亿的企业，其实是凤毛麟角。截止2020年12月，仅仅只有11家破万亿，而且基本都是“金融银行类、互联网科技类、消费国酒类”。

万亿市值，房地产还没一家！

市值万亿俱乐部

恒大的万亿市值flag喊了好几次。

2017年业绩会上，许家印立了一个大目标。即到2020年恒大总资产争取实现3万亿，进世界百强，届时恒大市值将超万亿。而在2018年业绩会上，总裁夏海钧表示：相比碧桂园万科的PE，按照恒大土储利润规模，未来市值要达到1万亿。

但没想到的是，2021年这次恒大逼近万亿市值，依赖的不是地产，而是新能源汽车的加持。

以前，恒大汽车只是恒大资本拼图中的一块，但如今，形势比人强，在科技与新能源汽车风口的加持下，在特斯拉市值6万亿港元的鼓舞下，恒大汽车市值爆发，*终在2021年1月实现8200亿实质。

但万亿flag的目标，并不只是恒大！

万亿市值，其实万科提的比恒大早了2年！

早在2015年，万科郁亮就首次提出的，即万科“未来十年市值达到万亿”新目标！

按照当时时间来算，这个时间节点就在2025年。

如今时间只剩下4年。

彼时郁亮表示：未来万科会培育更多新业务，而后独立分拆上市，未来2025年万科将拥有N多上市平台，*终“万科系”整个控股集团市值加起来超过万亿。

目前万科的万亿市值拼图还仅仅是地产板块，从市值层面讲，万科地产是目前中国房地产开发企业市值*破3000亿（人民币）的房企。类似其他市值*的新鸿基、碧桂园、龙湖都在2000亿人民币左右。

但万科值得期待的是其分拆“万物云”的上市，这将是科技圈、物业圈的一个重磅炸弹。与大多物业公司上市不同，万物云有高PE、高市值三大支撑点。

其一是，未来万物云不是一个狭隘物业公司上市，而是类似贝壳的平台型、生态型物业公司，即类似贝壳更高PE的平台模式。截止目前，贝壳市值曾经达到6000亿左右，成立仅2年的贝壳，市值震撼了整个地产圈，一个贝壳=万科+碧桂园+融创。其二，业务边界的想象空间更巨大，即与众多传统物业公司不同的是，未来万物云将以城市服务商名义上市，而不是一个物业服务商。其三，万物云是一个“科技公司”，用科技的力量重塑物业服务，万物云的科技IP将成为万物云未来的巨大价值支撑点。

乐观的看，未来万物云的上市和做大做强，也将迎来N千亿市值的高度。再配合其他长租公寓、商业地产、物流等细分赛道的各自上市和不同于住宅开发的高PE，似乎万科系破万亿，只是时间早晚问题。

碧桂园是三驾马车，截止目前，碧桂园地产2200亿，碧桂园服务2000亿左右，碧桂园博实乐教育集团（*市值30亿美金即200亿人民币左右，如今跌倒50亿人民币左右），三大产业板块在4000亿到5000亿市值区间。但未来如果机器人、现代农业这些超级科技IP、现代农业IP的两大超级风口，未来一旦走向资本市场，碧桂园系的市值也将颇具想象力。

与恒大不同的是，万科、碧桂园上市板块还相对较少。为何了？因为相对而言，万科、碧桂园的低负债率，较高ROE和较低融资成本，上市的紧迫性并不太强。

分拆是长期主义，还是圈钱？

很多人说房企分拆上市，就是为了圈钱，这在地产资金持续收紧的今天，的确可能大面积存在，但另一方面，如果房企多元化细分赛道有良好发展前景，企业市场化程度高，业务能力强、盈利前景广阔，也完全可以分拆上市实现做大做强。

除了国企改革诉求之外，企业为何有动力进行分拆上市，一般有两种类型。

*，公司资产庞大、业务多元，存在一定债务压力，旗下拥有好的细分赛道，且身处中高成长期的子公司；

第二，孵化型平台公司，子公司上市后，母公司可以选择退出持股、获取投资收益；

过去的2020年和已经进入的2021年，房企分拆上市可谓“情有独钟”，这并不是巧合。

房企纷纷分拆上市，老潘也看到很多千亿房企未来战略都试图未来5年内做到5到7家上市平台。

这样的好处是什么了？

其一，这2、3年房地产在房住不炒和地产融资收紧之后，地产主业的资金压力越来越大，尤其三道红线的刺激，所以房企分拆上市可以有效拓宽公司的融资渠道。

其二，规模房企基本都在探索多元化，而母公司合并报表不能准确反映旗下绩优业务的实际价值，如果子公司能顺利分拆上市，有助于长期处于估值低位的房企实现估值回升。

当然上市也不容易，A股就更难了。

据华泰证券研报测算，按照A股分拆至境内上市规定，符合“上市满三年”“连续三年盈利且累计超6亿元”，考虑“36个月内未受到证监会行政处罚、12个月内未受到公开谴责且*近一年及一期财报审计意见为无保留意见”，符合条件的上市公司约1009家，仅占全部A股的21%。

也因此，房企分拆上市潮上市地几乎都在香港。

关注产业链上市

一个值得关注的现象是，如今规模房企都在房地产产业链进行上市。比如中国网地产一个统计数据，即截至2020年6月30日，仅半年时间就有23家泛地产类（涵盖建筑、物业、商业、代建、景观服务等等）企业向港交所递交IPO申请。

在很多细分行业的上市，也将迎来细分赛道的进一步洗牌和规模化、专业化。

比如“代建*股”的2020年绿城管理的上市，绿城管理是中国代建风口行业的领头羊。

比如“住宅产业化”*股远大住工的2020年上市，远大住工是国内建筑工业化的先行者和领军者。

比如围绕园林和装饰的雅居乐雅城2020年提交上市申请。

比如在中介销售服务领域的贝壳上市

比如围绕房地产信息化、数字化的管理平台明源云2020年上市。

小结

一方面在地产主业赛道，从追求销售额，到追求利润，再到追求高市值，地产经营的评价逻辑正在改变，房企必须与时俱进。

另一方面，在非住宅赛道，未来房企分拆上市的趋势会进一步深化，不仅仅是纵向地产开发产业链上下游的分拆，而且横向业务比如文旅业务、养老业务、产业地产等细分赛道皆有可能。

综合来看，未来5年到10年，房企集团将从过去单一地产上市，到未来5到7家上市企业，房企正在形成“多元化上市”图谱！

专注中国地产30强之变

地产总裁内参

交流加老潘微信dczcpyt

好书推荐：

千亿房企大运营：正跨入数智化时代

推荐好书《地产数智化经营》