南京，聚焦中国芯城心｜石旭升

11月25号，南京楼市蹦出了一个叫“星河时代”的名字。甚至放出豪言，星河时代就是中国芯城心。让南京几乎所有媒体，都在聚焦这个项目。那么，南京的城市中心在哪里？江北的新城中心又在哪里？都值得很多同行和买家来思考。

南京楼市，聚焦长江中心

自从2017年南京出台“拥江发展”的规划以来，整个南京的城市格局开始质变。今天南京，不仅已从几千年的古城中心发展到河西新城，还要从江南主城发展到江北主城，继而从“滨江发展”到“拥江发展”。由此，南京聚焦开始长江中心。

回顾近三年的楼市发展，*火爆的板块，就是长江两岸的河西新城和江北新城。拍地*多的，是这两个板块；人气*旺的，是这两个板块；**快的，是这两个板块。两个板块，就像两个半月，通过长江的沾粘，形成了南京楼市的一轮明亮的满月。

江北和河西，除了像“对称”的半个月亮，还有更多的相像之处。江北，几乎就是“河西的一面镜子”。

江北和河西，就像对称的半个月亮。

道路很像。河西有扬子江大道，江北有滨江大道；河西有江东大道，江北有浦滨路；河西有城西干道，江北有江北大道。长江两岸分别布局的3条大道，都是南京*宽阔的双向8车道的车行大动脉。

配套很像。河西有奥体公园，江北有青奥体育公园；河西有万达广场和虹悦城，江北一样有万达广场和虹悦城；河西有明基医院，江北有浦口鼓楼医院；河西有*优质的公办*，江北有*优质的民办*。河西有金陵图书馆和江苏大剧院，江北有江北图书馆、南京美术馆新馆和演艺中心。总体来看，江北的配套暂时不如河西，却有更上一层楼的趋势。

环境很像。河西有鱼嘴湿地公园，江北有绿水湾湿地公园；河西有中央公园和生态公园，江北有凤凰山公园和求雨山公园。其中，*醒目的是中国芯城心，兼得更多的环境资源。

产业很像。河西有河西CBD，江北有研创园。不可忽视的是，产业，才是这两个片区发展的内在动力。研创园与河西CBD，能级是完全对称的。河西CBD，是能量巨大的现代化中央商务区；研创园，一样是能量巨大的芯片之城。二者都是南京*醒目的“创新名片”。

江北楼市，聚焦芯片之城

江北核心区是近年来南京楼市的核心，然而，江北的核心到底在哪里？江北楼市的优势又到底在哪里？我觉得，位于城南新中心的南部的中国芯城心，就有很多优势。

首先是政策优势。这个区域的核心标签，就是芯片之城。南京市政府近4年的一号文件，每次都聚焦“创新名城”。而江北新区作为创新名城的实验田，*现实的政策，就是打造芯片之城和基因之城，以顺应中国“十三五”战略性新兴产业。

其次是板块优势。目前江北楼市已经形成“四菜一汤”的态势。四菜，我指的是四个片区，包括浦口老城区、中央商务区、研创园新区和江苏自贸区。一汤，就是拥江发展的规划，4片区都要依靠过江通道来滋养。有意思的是，中国芯城心是“地缘中心”，在长江隧道和长江五桥的居中位置，兼得四方优势。

中国芯城心，东面是长江，南面是江苏自贸区、西面是浦口老城区，北面是中央商务区，可谓左青龙，右北虎，上朱雀，下玄武。

芯片之城的配套规划

其三是环境优势。江北规划了“一江两山两廊四园”。一江，就是长江；两山，就是求雨山和凤凰山；两廊，就是城南河生态绿廊和芝麻河生态绿廊；四园，就是青奥体育公园、绿水湾湿地公园、求雨山文化公园和凤凰山公园。只要翻开地图看一看，中国芯城心，是距离优质环境资源*近的片区。

其四是人气优势。从人气层面上看，一街之隔的研创园区是全球创新“策源地”、智能设计“中心地”、新兴产业“新高地”，正逐渐聚集大量高精尖人群，区域能级逐步提升。目前，研创园数10栋写字楼在建或投入使用。包括企业服务中心、腾飞大厦、孵鹰大厦、基因大厦、1212创新社区等等。所以，研创园将是江北新区*集中*震撼的写字楼集群，甚至也是江北新区未来*的产业集群。据我了解，目前研创园目前已聚集台积电、ARM、Synopsys、GUC、紫光展锐、中科芯、龙芯中科、晶门科技、华大九天等龙头企业。累计签约亿元项目 240个，芯片相关企业500多家，从业人员已达10万人。

其五是配套优势。浦滨路贯穿江北，是江北新区的商业主轴、商务主轴和文化主轴。其中，商业主轴，连通华润万象商业、沃尔玛山姆店、砂之船奥莱、明珠广场购物中心和万达广场；商务主轴，连通江北新区金融中心写字楼集群、城南中心总部大厦、研创园写字楼集群。还是江北文化的主动脉。

芯片之城，聚焦星河时代

有意思的是，刚刚公布案名的“星河时代”，恰恰位于“中国芯城心”。而星河时代，是星河地产继星河天赋、星河国际之后，南京星河第3个住宅产品，也是定位极高的产品。

从区位上看，星河时代位于浦滨路与江淼路交汇处，就在“芯片之城”的西侧。由此，星河时代是“距离芯片之城*近”的项目。就在“芯片之城”的西侧，一路之隔。也将享受到庞大的产业、人口等红利；同时，星河时代是“距离地铁*近”的项目。规划中的地铁11号线珠江南路站距离项目只要100米左右。两隧一桥，双地铁，浦滨路、江北大道快速路，可实现与主城及江北其他区域的快速联系。10*河西、20*南京南站、40*禄口机场。星河时代是“距离学区*近”的项目。紧邻项目的幼儿园、*已经建成，正在等待挂牌；同时，星河时代也是“距离豪华酒店*近”的项目。你商务区有高尚酒店，我芯城心与金陵饭店一路之隔啊。

从交通上看，其中，特别值得一提的是浦滨路，它的价值可以这样说，明天江北的浦滨路，就是今天河西的江东路。而它又是与长江五桥和长江隧道串联*便捷的道路。从横轴来看，这里正好处于过江通道和长江五桥的中心点。与其他项目不同的是，星河时代位于浦滨路的中段，是江北新区交通、商业、商务、文化等“发展主轴”，也就潜力无穷。

星河时代 立面效果图

从景观上看，星河时代大环境的特色，是“水”环境。北面有城南河的水体，中轴浦滨路的一侧打造了近3公里长的芝麻河生态水廊。两大水系构成一个“入”字形，星河时代正好处于汇合处。从社区环境来看，星河时代采用“围合式布局”，留出更开阔的大中心景观。星河时代营造了6大主题园境、9大趣味体验以及24节气漫步道。

从户型上看，星河时代完全采用“正南北朝向”。避免了像竞品项目那样沿路规划产生朝向偏西30度的尴尬。据说为了正南正北的要求，开发商星河地产不惜牺牲底跃的面积。星河时代面积段89、108、128㎡，三房一卫、三房两卫、四房两卫，预计二季度上市。星河时代的户型特色，是将中小户型的北房间，同样定位为飘窗设计。同时增加了更多的收纳空间，更具想象空间。

值得一提的是，产城融合，正是星河模式的关键。星河时代的开发商星河地产，不仅是开发商，更是城市运营引领者。2019年定位为“产城融合的典范，科技创新的引领”的玄武新中心，是星河在华东打造的首个产融联盟新城项目。其中的星河天赋和星河国际，不仅已成为南京城北的价格标杆，同时已成为整个南京的价值标杆。

以上，就是我对江北发展态势的思考。相信不远将来的江北新区，不再是转瞬即逝的一桌宴席，而是一个有主心骨的各片区共荣的整体。相信不远将来的江北新区，有望超越南京河西价值高地！