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调控风声鹤唳?用数据来还原北京楼市真相

来源:地产锐观察   发布时间:2021-02-02 08:00:12

山雨欲来风满楼。

上周以来,受深沪陆续升级楼市调控的影响,北京相关主管部门也接连发声。

1月25日北京住建委主任做客北广“市民对话一把手”节目,表态坚持房住不炒、严查中介炒作楼市、严查违规资金进入楼市,近期就将开展专项行动。

1月28日,北京房地产中介行业协会官微发文,表态毫不动摇坚持房住不炒,要求中介机构“四不得”,市区两级住建部门将坚持“逢涨必查,逢炒必办”。

1月30日,北京银保监局通过北京日报采访释放消息,要求各银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷和经营贷开展合规性自查,并将组建联合工作组赴银行开展专项核查,严防消费贷、经营贷违规流入房市。

很多人担忧,北京会不会也会像深沪一样 再次 发文升级楼市调控。红姐了解到,北京相关主管部门近日有在向房企征求意见,尚无定论。

红姐认为,北京不同于 沪,再次升级地产调控政策并不符合北京楼市真实行情。

房价变化数据

新房方面,据中国指数研究院统计,2020年北京新房成交721.99平,同比小幅回升3%,创近4年新高;成交均价46932元/平,同比结构性小幅上涨2%

贝壳研究院的统计数据稍高,显示2020年北京新房成交均价为48147元/平,同比上涨3%,但是也还没有回到2017年时的水平

数据来源:贝壳研究院

二手房方面据中指院数据,2020年北京二手房成交量升(+17%)价跌(-2%)。拉长周期看,从2017年-2020年北京二手房成交均价总体上是平稳略向下的。

新房库存方面,据中指院数据,截至2020年12月底,北京新房库存量为1200万平米,同比增加10%,出清周期为14.2个月,库存规模整体仍处于高位

来源:中国指数研究院

市场动态 看,北京除个别新盘成交火热,大部分新盘都是愁云惨雾在想办法打折促销这和深圳新盘销售基本靠抢、上海年底俩月超30个新盘售罄的火热局面,是完全不一样的。

房贷政策及数据

贝壳研究院做了个“北上深房地产调控谁家强”的对比,显示北京无论是*比例还是房贷利率,调控强度都高于深沪。

来源:贝壳研究院

1月30日,北京银保监局接受北京日报采访时也给出了信贷数据:2020年北京辖内个人住房按揭贷款、个人消费贷款、个人经营性贷款全年增速分别低于全国9.0、14.3和6.2个百分点。

民生证券研究院分析,北京新房库存充足,且北京的调控执行力度更强,相比于其他城市,信贷资金难以流入北京楼市。

*政策及人口数据

还有个完全不一样的因素,就是*政策及人口

北京是一线城市中**难的城市,自2017年开始,北京就进入了人口负增长通道。2017-2019年北京市常住人口分别减少了2.2万、16.5万、0.6万人。

而深圳*条件对比其他一线城市*为宽松,自2014 年以来,深圳5年间常住人口上涨了266万人。

上海2020年也放宽了*政策,2020年居转户18418人、人才引进*13043人,同比分别增长40.4%、48.4%。

上海2020年*放宽动作

来源:克而瑞《2020年上海楼市年报》

*政策的放宽自然带来有资格购房人群的增长,并提*长期的市场需求预期,对房价上涨提供支撑。北京相比沪深,没有这个影响因素。

宅地供应结构及地价数据

红姐认为,北京房价2021年呈小幅上涨,是在情理之中的。

从地价上来看,据中指院数据,北京2020年住宅用地成交楼面均价呈结构性上涨,创近六年历史新高,且不限价地块成宅地市场成交主力。

地价涨了,不限价地块增多,强行按着房价不涨,特别是压制二手房成交甚至说“逢涨必查”,是不符合市场规律的。

1月26日,北京大兴旧宫地块出让,16家房企及联合体参与竞拍,预计未来售价将超7万+。2月2日,北京新国展又将有一块地拍卖,已有15家房企及联合体已报名。

结论

总之,如民生证券研究院上图总结,北京楼市调控严格且执行力强、新房库存处于高位、*政策未放松且人口下降,新房和二手房整体处于量升价平状态, 北京房价没有大涨动能。

在红姐看来,北京没有必要追随深圳和上海出台新的调控政策,现有调控政策和监控手段继续加强执行即可。

备注:本文引用的民生证券研究院图表,来自民生证券报告《上海房价还能涨多久?》。可进入公众号留言“民生”获取,或扫码加入红姐的地产金融星球,海量资料随时随地下载。

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