土市张狂 楼市封盘 芜湖市场这个春节要杀羊

昨天土拍结束后，就有网友问我关于芜湖房价的走势，我笑了笑。看到昨天土拍的结果，我想即便不需要问我这个楼市砖家，老百姓也都能看见芜湖房价的趋势。找我咨询，不过是找个心理背书。

而我心里想的却是，如果照这样的情势发展下去，芜湖会不会迎来新一轮的楼市调控？从如此蓬勃发展的房地产市场角度来说，芜湖应当立即实施新的调控政策。但发布一个楼市政策，也是要基于一个良好的市场判断作出的。

市场的判断往往来自于两个方面，一个来自于官方的数据统计，一个来自于老百姓的切身感受。显然，楼市的调控政策不能是随便依靠老百姓的感受去做决策的。换言之，现行的政策都是基于现有的官方统计数据而做出来的。

如果要从这一角度去分析，那么，芜湖楼市恐怕完全没有必要去弄出一个新的调控政策来了。他们只要做好既往的调控政策的广泛宣传和严格执行，就完全可以应付所有的质疑，和上级部门的考核。

从政策的角度看，虽然说芜湖2103地块的楼面价超过了11000块钱每平，那只是基于房企对地块的投入而计算出的数据。但是按照现行的政策，实际计入楼盘备案价土地成本价格，来自*限价的楼面价只有4777元/平，这个楼面价就不足以点燃楼市调控的导火索。从历史的角度看，现价4777元/平的楼面价，从2017年开始实施，至今已有四五年的时间了，这就意味着在这几年间，芜湖的土地价格实际上是没有任何变化。

你可能会问那竞代建资金呢？鱼眼将它理解为：开发商在*限价之外缴纳的高额代建资金，不过是他们要进入芜湖市场的一个敲门砖。这个政策对任何一个房企，包括伟星这样的本土企业，都是一视同仁的，不存在所谓的歧视。

这个就很像一些*执行的所谓的教育附加费，差的学生想上好的*，就必须要额外缴纳一笔费用。政策既然是这么规定的，那么具有它现实的合理性，在没有出现一个更好的方案之前，通过*限价+竞代建资金的土地拍卖方式，是可以继续实施的。

但是，我们依然要考虑到开发商的感受，毕竟为拿到芜湖的一块地，进入芜湖市场，他们付出了*限价之外的更多的资金支出。虽然这不被政府计入土地成本，但要计入房企的资金成本。成本既然支出，则必然要有回路。

这个情况之前鱼眼也深入聊过，开发商有很多的方式和很多的途径，能够把他的备案价格提上去，并且已经有了先例。城南奥体板块的那块地楼面价大约在8600元/平左右，加上建安成本三四千，它的成本价格在12000元左右，但是目前它首期开盘的预售价格已经2万+。这里面就有将近3000块/平的精装修费用，开发商为什么要做金装呢？不言自明，只要将成本纳入到了商品之中，那么就一定会产生利润的空间。这部分的价格，就可以算作是竞代建基金带来的房价溢价。

我们刚才说了，官方的统计数据，一方面是包括土地价格的数据，另一方面还包括芜湖楼市均价的数据。

芜湖楼市的均价高不高呢？购房者肯定认为已经非常高了，但是在统计报表里，芜湖的房价数据并不高，不到一万块钱（根据去年11月的数据，全市商品住宅销售均价只有8885元/平，市区住宅商品房销售均价1.25万/平）。值得注意的是，这个价格还不包括两个新划入的区。如果将湾沚区和繁昌区的房价纳入到市区房价的统计范围内，则必然会进一步拉低芜湖房价的水平。

所以，从土地的数据，楼市房价的数据两个方面看：近五年来，芜湖的土地价格没有任何的变化，而芜湖的房价水平却因为城区的扩大而拉低。各位请想一想，这种环境下，即便出现芜湖楼市高潮的昨天，开发商封盘，收回所有的优惠，和折扣，都不足以触发楼市调控的那根弦。

第二个方面，我想跟大家聊一聊，也鱼眼之前一直表达的一个观点，芜湖的主城区必然会存在一个两个甚至三个的高价盘，它让一个城市的房价呈现一个纺锤形，有高有不高，有低有不低，满足这个城市不同层次的人的购房和住房的需求。有钱人住别墅，大平层高端住宅，没钱的人住高层，住郊区楼盘。

从这个角度上去看，芜湖市区的主城区出现一两个两万，甚至到三万的楼盘，是比较正常的，毕竟在安徽的16个地级市中，芜湖是安徽的第二大城市，未来还是安徽的副中心城市，拥有一两个三四个高价盘，不足为奇。

高价盘可以作为一个城市的门面，我之前说过，高房价往往代表着一个城市的发展水平，这个是毋庸置疑的，城市发展越好的城市，它的房价就越高，这不是抬杠，而是事实，城市的发展总得通过一个方面体现出来，在全民皆房的时代，房价就是*的表现，当然你说也可以通过市民的私家车的拥有率和汽车品牌拥有情况来反映一个城市的发展水平，都不如房价来的那么直观。

好，这一话题告一段落。

以上鱼眼是从官方统计的数据的角度，分析芜湖楼市为什么还达不到调控的条件，接下来我还想表达一个观点，也是我之前文章都提过的。鱼眼有篇文章叫。在这篇文章中，我表达过一个观点，一个城市如果想扩大，必须向城郊发展，扩大城市的版图，房地产开发就是一个很好的途径。

2010年左右，芜湖的城东没有什么楼盘，十年后的城东已然成了一个新的居住中心。昨天拍出的2103地块，正是位于城东的板块，也就是说十年的时间，城东的楼面地价，*的时候只有2800元/平，后来限价到4777元/平，再到昨天的11200元/平，试想一下，如果没有楼市的推动，城东的土地价格能够实现三级跳吗？

显然不能。

昨天有网友在后台留言说，土拍之后江北有钱修路了。这大概是对土拍存在意义的*的注解。在某种程度上，也道出了地方政府作出调控决策的难度。我是鱼眼，下期再见！

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