“一年只卖三次地”怎样改变命运？

如果说几年前开发商都不太明白什么叫供给侧改革的话，那么，很快就可以感同身受了。从2月23日开始，天津、青岛、郑州等城市相继发布了本城市的土地供给“新政”，简单概括起来，就是一句话：从今以后，和房地产有关的城市建设用地一年只卖三次。

仔细说来，这项新政又可以概括为“两集中”：就是“集中发布公告”、“集中组织出让”。看到这个政策，攸克君马上问了几个开发商朋友，他们多少还有些不明就里，但是，很快，他们就会明白，土地市场的供给侧改革，就要来了。

先来说几点攸克君掌握的增量信息：

1、一年只卖三次地，但也要遵循当年度的供地计划，中央对地方现在的要求是：房地产有关用地的供应量，不能低于近5年以来的平均完成交易量。这也就是说，集中三次出让，但是，总量不能比过往少，这个近五年，是指2016年~2020年。

2、“一年只卖三次”、“两集中”的出让方式下，中央要求地方政府，在住宅用地出让时，须要制定包括溢价率、竞价轮次和*现在在内的稳控方案。

3、中央对地方的要求是，重点城市实行两集中“同步”公开出让，但尚待明确的是，每年卖三次地的时间，是否要求所有重点城市同一时间出让，如果是，这对房企的影响是巨大的。

4、中央要求地方政府，在集中出让时，如果是是以挂牌方式交易的，需要确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖。这意思翻译过来，都是“挫堆儿一块卖”，地方政府不能人为拉长交易的时序和时间，刻意制造某种稀缺。

年资老一点的开发商，一定记得831大限，自那以后，协议出让土地的方式终止，全面招拍挂取而代之。他们都清楚，那是房地产游戏规则的*次重大改变，地王开始出现，全国性房企的跨地域发展无可阻挡，高额的地价款，也直接催生了房地产进入一个资本当道的时代。从宏观和历史的纬度说，全面招拍挂，造就了今天房地产市场的基本格局。

此后，在控制地王与土地财政的不断博弈之间，房地产用地供给制度一直在敲敲打打，小修小补。控制溢价率、拆分大地块、限价、限房价竞地价、设置竞买价格上限，撞线后改竞保障房面积、自持比例等，纷纷登台亮相，开发商也是随出新招随学习，基本上都能积极应对，但是，需要说明的是，这些都没有动到831以后房地产市场游戏的基本规则。

但是，一年只卖三次地，如果在全国范围内贯彻执行，这个看似只是推地、卖地方式变化的“小政策”，将会在831全面招拍挂形成了一整套基本稳定的房地产游戏规则之后，*次触碰到这个既有游戏规则的核心，攸克君觉得，很多人和机构的命运，会由此改变。

实际上，“一年只卖三次地”、“双集中”都是直奔预期而去。831土地全面招拍挂以来，开发商去买地，一直是个“信息不对称”的局面，政府挂牌一块土地，开发商去竞买，有人是赢家，有人走麦城，但是，不管输赢，谁都不知道下一幅土地在哪里，什么时候挂牌出让，只有买到眼前的，才是*正确的决策。这在一定程度上，铸造了某种预期，让开发商“抢”地。

但是，一年只卖三次之后，在时间上，开发商就有预期了。至少每年的某月某月和某月，政府一定会有地可卖的。而且，在“双集中”的模式下，集中挂牌，集中出让，让开发商同时可以选择的土地会很多，这就可以在一定程度上改变“抢”地的预期，是可以控制土地价格的基本水平的。当然，集中挂牌的土地也会有好有坏，但在相当大的程度上，改变了土地市场上吃了上顿不知道下顿在哪里的心态，让一切变得确定起来。

如果只有这一点，其实还算不上触及当下房地产游戏规则的核心。土地是开发商*重要的生产要素，它的出让和交易方式的改变，将给开发商的企业运营带来的影响，方才是开始触及现行游戏规则的核心。

从以前的时间不确定，到次数、时间确定，开发商的资金安排方式，也将随之发生变化。由此，企业的资金运作周期，就会变成在每次出让前“备足子弹”，而后开发、建设、销售、回款。由于“双集中”的情况下，一年只卖三次地，所以开发商可能要面对一次土地出让要同时买下多幅土地的情况，这所需的资金数额，尤其是在一二线城市，即便是融资能力强的房地产企业，恐怕也要“喝一壶”的。

更重要的是，同期推地，同期买地，也就基本上意味着同期融资，相近时间区间内，市场中对资金量的需求就可能放大，由此，资金价格可能就会上升，动辄十亿、百亿的地价款，哪怕资金成本上升一点，对开发商都是巨大的支出。

攸克君始终觉得，这看似是土地出让制度的一种变化，但实际上却让开发商的资金链运行发生变化。我们可以设想一种极端的情况，那就是如果“两集中”、“一年只卖三次地”的政策，在全国范围内，执行力度非常大，大到全国主要的城市，都在同一个时间里“挂地”、“卖地”，那么，市场中的资金毕竟是有限的，开发商很可能出现买了北京的地，就买不了上海的地的情况。

现在的全国性开发商，很大程度上依赖于全国范围内的资金调配，把资金调集到*需要拿地的城市，来实现战略意图。但是，这种调集是建立在“时间差”的基础上的，如果全国主要城市或者说开发商主要的目标城市，在同一时间挂地、卖地，那么，城市之间调集资金的空间和幅度就会变小。民间有句话糙理不糙的民谚形容很是贴切：

顾头不顾腚。

当然，这是一种极端状况下的沙盘推演。但是，另外一种局面却发生的概率非常之大，那就是，当你拿地之后，开始推盘卖房的时候，你会发现，同期一起卖房的项目会非常集中。这就是土地出让周期相同，开工、开发、营销节奏相近造成的供应集中，这对于卖房回款意味着什么，相信诸位开发商朋友其实都想得明白。

如果有人觉得，这至多就是房子阶段性难卖一点，那就大错而特错了。“高周转”的模式，自此会受到影响。

高周转的核心，是加杠杆拿地上规模，卖房回款还钱买地，从而实现快速的扩张。实现这一模式，实际上需要两个前提，一是需要范围足够广，比如全国主要的一二三线城市都有覆盖，鸡蛋不能都放在一个篮子里，东方不亮西方亮；二是时间上要有时间差，A城市的回款，可以给B城市拿地用，B城市的房子售以后，其回笼的资金，又可以去C城市拿地，如此循环往复，滚大雪球，房企就可以实现上规模。

但是，一旦一个城市同期卖地，继而出现接近同期的销售，且不论价格如何，销售回款速度的降低，将是必然的影响。这样，势必拖慢资金周转的节奏和次数，一笔钱一年之内转三次，和转一次，对于开发商来说，就是完全不同的局面。

对于大型开发商而言，同期参加多块的土地竞买，无论从融资上，还是从投拓上，都是一个新的课题和考验。很可能会出现，无法同期在不同城市参加多块土地竞买的情况，这样，如今大企业“通吃”的情况，将会有改变的可能。但是，从另一个角度看，这种同期卖地的方式，也使得加杠杆高周转的“后来居上”的模式，面临考验，弯道超车，靠阶段性的提高负债率容忍度，扩大规模，也将变得更加困难。

攸克君曾经说过，政策比原则好用，手段比政策有效，这是中国公共治理*的特点。而现在用在房地产行业身上的调控手法，基本上都是“手段”了，三道红线也好，“一年只卖三次地”也罢，直指开发商两个无可替代的生产要素——土地和资金。

做好准备，*不变的，就是变化——以后的土地市场，没有“涓涓细流”，只有“集中放量”。

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