一年只卖三次地，让房企内部“裂了”

24日下午，有消息传，22个重点城市住宅用地招拍挂将推行“两集中”新规：

而后，一份自然资源开发利用司起笔的《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》文件又在坊间流传。

文件指出，“两集中”的出让方式：

如若政策确实落地执行，那么显然将是继融资端“三道红线”之后，投资端的又一大游戏规则改变。

有趣的是，对于这个规则的改变，于房企来说到底是利大还是弊大，在仅有两个“大集中”概念披露后的24*里，企业内部也出现了多派争议。

有人认为这样将利于企业制定资金排布计划，也有人认为将拉低公司的ROIC（资本回报率）；

有人认为这将加重投资部门的市场研判、投资压力，也有人认为更透明的出让机制，有助于摆脱原来“没点关系就无法知道近期出让计划”的被动；

有人认为集中出让将导致集中推货，加剧后期营销争夺战，也有人认为，只要分批交付土地款，全年的推盘计划就影响不大。

22城中已有4城发文推行

网传的22个城市包括北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

24日傍晚时，青岛自然资源和规划局网站首先挂出了相关信息，坐实了这一说法。

而后，济南自然资源和规划局网站也于昨天下午挂出了类似消息。此前一天，曾有消息传，济南将集中发布宅地出让公告的时间定于5月上旬、8月下旬、10月下旬。

但在这份公开新闻中并未出现具体时间，只和青岛一样，表示将全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

青岛和济南这两个城市，也是上述22个城市中目前唯二公开发文的。

此外，还有天津、郑州，被传已内部发文推行“土地集中出让”模式。

其中，天津确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。

而郑州通知，自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施，但还未披露具体月份。

另外，昨天里，还有深圳、杭州及宁波的自然资源系统人士，都和媒体证实了参与这一新规。

深圳计划在3月中下旬推出*批土地，在二、三季度放出第二批土地，在三季度末四季度初推出第三批。而杭州和宁波的相关实施细则都仍在研究过程中。

阻断地方土地“饥饿营销”

据中指院和申万宏源研究的300城监测数据显示，这22个城市近三年里，虽然出让的土地面积占比约为25%但土地出让金的占比却超过45%

选择这些热门城市推行新规，调控意图明显。

按《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》文件中的要求：地方还要进一步加大住宅用地供应，2021年公告供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量。

这对于地方政府来说，除了要更加精准把握拟供应地块的前期开发进度、更合理安排年度供地时序，及提高集中组织供地能力外，

一些地区原有的“先次后好”顺序供地的做法无法继续，不能再通过“饥饿营销”逐步抬高地价，将会降低出让金总收入。

争议点一：资金排布与效率高了还是低了

面对这突如其来的“计划供地模式”，企业的*反应，都是“炸锅”。

有媒体称，2月24日，在看到天津市的红头文件后，各地的投拓人士纷纷致电天津规划和自然资源局，欲咨询相关细则，电话一度占线。

昨天，青岛市自然资源和规划局官网则长时间崩溃，处于无法打开状态。

而企业内部，也炸了锅。不同企业，甚至同个企业内的不同部门，都对这一新规，有不同看法。

首先，争议*的点，就在于：对于企业资金的使用，到底是利是弊。

某TOP15房企财务人士表示，以前连续供地模式下，企业是“钱滚钱”、“项目滚项目”的“高周转模式”——这个项目有闲置资金，可以先拿到另一个项目去用；项目开发，产生的现金流的多寡，将影响下一步的投资决策。

“对于企业运作来说，从财务角度看，项目开发现金流回正的速度以及现金流的多与少，非常核心。

有些项目，只要能够产生很好的现金流，即使利润率低一点，也可以拿，因为它能支撑继续投资开发其他项目。这样，一个一个衔接，全国通盘去做，资金周转次数多、效率高。”

如今变成集中供地模式，销售时间集中，项目间现金流流通性减弱，非供地月的资金使用效率降低，企业整体的净资产收益率的ROE和资本回报率的ROIC指标，都将被拉低。

但某TOP5房企的投拓人士却认为，新规其实是便于企业安排资金的：

“在以前，上个月回笼400亿，这个月我可能拿出300-500亿去新增投资。但现在，上个月回笼400亿之后，这个月没有放地，我可以存着或者去偿还贷款，拿地前再取回来或者贷出来补充运营资金。”

对方表示，看起来可能钱放在那，使用效率降低了，但实际上，企业可以按照放地规划减少部分时期的自留备用金。

“有钱时候可以先偿还债务，回头再借。而不用像之前，都留着大量备用金以防放地。可以从分开融资变成集中融资。从全国通盘看，反而更好做决策了。”

再者，“土地款本身也不是一下子就付清了的，三四个月分批给很正常，资金使用效率也能自行调整。”

另外，该人士还猜测，后续银行可能会推出季度贷款，便于企业做应对。

争议点二：土地能不能降温

新规出台的初衷，自是要从土地端改革，“稳地价、稳房价”。

中指研究院认为，新规确实能综合推动土地市场供需关系的改善，从而利于稳地价、甚至土地溢价率下降。

而亿翰智库认为，在投资审慎情况下，企业资金不会过于集中在单一地块，会加大力度竞拍有把握的地块，多数地块可能因为竞拍门槛的降低，竞争更加激烈。

对于这个效果的达成，企业派同样站成了两个阵营。

上述TOP5房企的投拓人认为，确实是可以平缓土地预期的。

“以前企业不能提前知道后续的供地计划，基本靠猜，觉得后面供地比较少的，当下就会愿意出高价。判断后续供地还很多的，当下就只肯出一个低价”，这样就容易造成“低地高拿，高地低拿”的错配。

而现在，政府集中把这个土拍计划公示出来，企业就能提前知道今年要拍几块地，哪块地比较好，哪几块地比较差？就手头的这么多钱，我该去拿哪几块地？

这样预期差距缩小，价值合理分配了，后续市场波动也就小一点。

但某TOP10房企区域公司的投资部人士却表示，集中放地会加剧企业拿地时候的竞争，“大家都提前囤积资金，只要算得过来帐，就会出现抢地的情况，其实不利于土地市场的平稳发展”。

且目前还没有地方披露执行细则，马甲能不能存在，也是决定这一新规立意能不能达成的一个因素。

争议点三：小房企还能不能在大城市存活

三道红线、五档房贷，再加上热点城市计划放地。有网友评论说：赢家不确定是谁，输家肯定有小房企。

华泰证券在电话会议中就分析表示，“土地供应两集中”执行后，未来城市和企业将出现分层匹配——越核心的城市大企业进的越多，小企业更多只能做三四线市场。

TOP5房企的投拓人赞同了这一说法。他表示，小房企一般在区域内有优势，可能跟当地政府、供方关系硬，所以在部分区域土地跟成本上会有优势。

但集中供地以后，参与企业增多，以前能通过“劝退”等潜在实行的勾地手段，现在劝退难度加大小房企将更难做，只能寻求和大房企合作，或者携手类似平安的金融方。但区域龙头房企之间，则很可能已经提前私下“分蛋糕”。

而在非深耕区域，小房企资金实力、融资能力都不如大房企，面对多个核心城市同时集中供地时，小房企资金上还是会产生硬约束

但中原地产分析师张大伟表示，一年卖三次地很可能出现集中抢地王的现象，有利于个别小企业可能捡漏差的地块。

另一个有意思的争议是，新规出台后，企业内部不同部门间的工作节奏也将发生巨大调整——原本每个月平均跟进地块的投资部，调研强度将大大向供地月集中。而营销部门，则要新增面对3次集中拍地后的3次井喷供应。

TOP10房企区域公司的策划人士就调侃，现在大家的操盘周期都差不多，集中出让也就意味着集中推盘，将造就渠道的盛宴，开发商一线营销压力也将更大，这会让客研部门和投融资部门的工作量变得极其不均衡。

对此，TOP5房企的投拓人笑道，“之前很多地，你没点关系都无法知道*近的出让计划”，集中供应让地块信息进一步公开透明后，确实让部门的压力变小了。但他并不认为部门的工作量将减少，“在非拍地月，投资部收并购工作量可能会大大增多”。