2021年将是地产央企的“加速年”

地产随笔 文|潘永堂

2021年已开局了，大家都憋着一股劲，因为2020年实在太憋屈，所以大伙都希望2021年好好干一场，牛气冲天！

但事实上，房企更多是迎难而上！

2021年的开局，变数颇多，银行的二道红线，土地的一年卖3次，各地各种调控的加码……新闻颇多、压力颇大。但老潘这两天关注到地产央企有了新动向，尤其昨天3月1日央媒出了一个央企“退房令”的报道，有些新变化，后期老潘也将适度聚焦地产央企的解读。

文章开头，老潘先提关于地产央企的3个现象！

2月销售榜，地产10强有7强是国企，这是什么信号？房企头部结构正在慢慢调整；

3月1日央媒再提敦促地产国家队全面执行“退房令”，央企地产从业者要“做减法”；

三道红线后有融资优势的央企将更有机会，2021年或将是地产“央企年”，算是加法

以上三点综合来看，信息量其实不小，至少说明地产行业格局的两大调整。

其一，头部房企“国进民退”新格局正在形成。

地产10强中，除了碧桂园、恒大、融创三家民营房企外，剩下保利、中海、招蛇、华润、金地、金茂、绿地全是国企。民企与央企的“二八格局”大致形成！

这之前的格局，并非如此。

2015年百强榜中，能上整个地产百强名单的央企也只有7家，2018年能上30强的央企也只有5家入围。

这些年，地产央企一个个座次上移，成长凶猛，陆续进入TOP10阵营。

比如昔日掉队的国企金地，如今重回*阵营；

比如昔日掉队被誉为保守派的招商地产如今重组并加速扩张后重回TOP10，

比如很年轻且被誉为不像央企的央企的中国金茂也在2月进入地产TOP10，金茂短时间从百强到30强再到如今10强，快如闪电！

其二，站在今天2020年新时空，地产央企内部在做“加减法”，让地产央企更纯粹！

加法即非地产主业的央企如果做了地产，要退出，而真正以地产为主业的央企正在做加法做大做强，比如保利一直想进入前三，中海想重回前5，而做了商业拖累住宅销售的华润也强调保住前10是底线。

那么问题也来了。

为何这10多年，地产央企一下进入*阵营？

为何地产央企内还要“有退有进”？

为何2021年可能会成为地产“央企年”？

为何做减法？

什么是减法？即“退房令”。

即一些非地产主业的央企们，要求全面退出房地产领域。

其一，退房令本身不是新鲜词，10年前2010年就提出来了。

彼时，因为房地产早期市场供不应求，来钱快、利润也高，所以很多央企也加入房地产赛道，但彼时真正以地产为主营业务的央企只有16家（随后又加了5家，共计21家）。老潘查阅了当年统计数据，即彼时2010年有超70%的央企都已涉足房地产。

但在2010年全国地王频出，这与众多资金实力雄厚的央企高参与有一定关系，于是官方在2010年针对78家非房地产企业的央企下达“退房令”，即——禁止与房地产无关的其他央企公司非法进行商业房地产投资，当时也出合了退出的缓冲时间，即在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。

其二，2010年后陆续有央企退出地产，但因为房地产市场随后近10年处于中高速增长风口，越来越多与房地产并不相关的央企也开始曲线进入地产行业，比如通过子公司探索“副业”，

由于央企实力较强，在房地产投资上更具资金优势。2016年，在房地产市场*为繁荣的时刻，拿地支出排名前15的房企中，就有8家为央企或国企；在16个百亿地产项目中，9个均出自央企国企之手。

其三，随着房地产进入2018年调整期后，调控持续加码，房企业绩增长与利润都面临下行压力，特别是融资新规“三道红线”以及关于国企全面去杠杆、降负债的政策要求下，之前2010年的退房令有了“全面收官”的必要，再加上国家从央企发展的更高维的社会责任看，国资委2020年提出央企要加快非主业、非优势业务的“两非”剥离，抓好无效资产、低效资产的“两资”处置，也因此，就在2020年12月底，国资委发布了《关于加强中央企业参股管理的通知》。

这与退房令的异曲同工之处，让非地产主业的央企全面退出房地产业务，这样更高维的好处就在于国家能够将更多资金用在实体主业上，或者用于研发上，提高创新力！同时，虽然融资三道红线出台，不少央企也面临部分地王项目亏损、资不抵债情况，而早日退出地产回归主业，不仅可以快速回笼资金、降低负债，也有利于自身聚焦主业发展。

非地产主业央企如何退房？

主要通过两大方式进行，一类是在产权交易市场挂牌转让股权，或者协议转让，或者无偿式划转；另一类是企业完成在建项目后不再参与新项目建设。

对此，不少央企在行动，做减法。比如2020年

3月中航集团决定剥离低效房产，

4月中国重汽集团将旗下重汽地产转让给碧桂园，

6月南国置业拟收购电建地产100%股权，通过“子并母”重组方式实现曲线上市，

8月鲁能“易主”至绿发，

10月中国能源建设换股吸收合并葛洲坝。

11月在北京房地产行业产权转让项目共有24个，其中，央企转让就多达19个，占了8成。

在退房令和三道红线之后，预计央企地产项目转让或将在2021年继续增加。

而面向未来2年，未来房地产尤其是房地产国企改革与重组还将提速。就在2020年，*新的《国企改革三年行动方案(2020―2022年)》通过审议，持续推进国企改革由“管资产”向“管资本”，未来三年全面深化房地产国企改革有望提步加速！

为何做加法？

2013年，地产大佬潘军曾经对未来地产10强做过一个预测，即“当土地变成资源的时候，民营企业明显没戏。所以中国未来前十大房企可能全是央企。”

当时间发展到如今2020年，地产正处于调整成熟期，但事实上，长远看，战略看，地产中期需求仍将维持较高水平：根据《国家人口发展规划（2016年-2030年）》预期发展目标，预计2030年全国总人口14.5亿、城镇化率70%。2019年国内城镇化率60.6%，未来保持10万亿市场是大概率事件。事实上，即使在如今美国存量房地产市场为主的地产成熟期，美国的“房地产业”在2019年创造的GDP则高达2.62万亿美元,占美国GDP总量的比例接近12.23%,占美国第三产业的比例更是高达15.1%，同时房地产开发业务仍贡献90%以上利润……所以，老潘强调，哪怕今天房地产处于高位天花板，但依旧没有必要看空中国房地产！

退房令与三道红线双管齐下，这意味着非专业的央企退出房地产即是自己回归实体主业的央企责任，也是在地产调整期利润下滑、需要专注地产主业的央企去专业的事专业的企业去做大做强，这是央企做地产加减法的2020年背后逻辑。

回到更大的央企逻辑来，房地产在中国经济的地位已经从过去的“发动机”变为“稳定器”，这一战略性角色和定位其实给予地产央企做大做强，比如十强有7强未来是央企一个更高维度的合理性和必要性。

今天，让人又爱又恨的中国房地产，到底是个什么角色？

其一，房地产将一直是经济支柱产业，对中国经济依旧至关重要，2020年的百万亿GDP房地产GDP贡献值依旧占据7.4%，其二，房地产又是高风险行业，正如今天郭树清答记者问，表示中国房地产核心问题还是泡沫较多。郭树清也曾撰文指出，房地产是现阶段中国金融风险方面*的“灰犀牛”。他指出，2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

未来继续巨无霸，房地产将继续既是经济支柱产业，又是诱导金融风险的关键行业，还是中国经济发展的稳定器，从这个角度来讲，地产央企成为头部房企的主力阵营，也可能是国资委希望看到的局面。

在如今，房企做大做强一个重要手段是大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼，在关于央企和国企重组上，据悉，央企重组的思路是首选央企之间的重组，其次是跟地方国企之间的重组，*后再到非国有资本。

2021年或将是地产的央企年

头部央企在中国房地产轰轰烈烈的30、40年，似乎经历了一个轮回，即早期中国房地产就是“招保万金”的故事，而到中期，招商地产中道发展过于保守，金地也因为曾经城市布局节奏和产品结构错失发展机会导致掉队*阵营，比如华润置地也因为战略较早选择进军商业地产领域而导致曾经跌出前十……但如今，这些老牌地产央企也因为战略调整发力，以及国企之间的并购重组1+1大于2，在*近些年，又纷纷回归地产TOP10*阵营。

反过来，以军工央企保利发展、和经历过香港经济危机的中海地产为代表的头部地产央企，则相对稳定保持*梯队*地位。

比如规模*的地产央企是保利，盈利*的地产央企是中海，而双轮驱动且在商业地产成为领军者的是华润置地，在住宅要求稳住前十的惯性要求下如今也有新变化。

就在2021年华润置地经理人工作会议上，华润置地总裁李欣表示，2021年是“十四五”开局之年，希望华润置地在十四五实现权益签约额和租金收入翻番。销售额和租金都double，这可不得了，刚过去的2020年华润置地投资物业租金收入130亿，而住宅销售完成2850亿！未来5年华润置地的观感将是住宅销售逼近6000亿，租金收入260亿！

同样央企第二梯队的金茂、招蛇也在奋起直追，比如2020年8月，金茂总裁李从瑞就表示：2021年、2022年会金茂会继续保持强劲的增长动力，2021年实现2500亿，2022年实现3000亿的签约目标。招商蛇口也是迅猛，2017-2019年签约额分别为1127亿元、1705亿、2204亿，未来随着招蛇深圳前海、蛇口巨量优质土地资源的变现，招商蛇口未来值得期待。当然，增收不增利也是两者需要后期破解的难题。

为何2021年或将是地产的央企年？

核心在于

其一，房地产未来关注的不单是销售额，而是相对竞争力，而销售额座次榜也是竞争力的关键指标之一。而房地产走到今天，资金密集型的特征更加显著，而自2020年三道红线和2021年两道红线以及土地“两集中”后，资金能力，尤其融资难、融资成本高的双压下，资金竞争力将成为2021年后房企分化的一个关键能力。

尤其在房企其他趋同情况下，比如布局都回归一二线，城市都谈深耕，产品也高度同质化，人才高流动组织能力也在同水平化，反倒是融资力是一个看得见的且较长期存在的差异力。

其二，房地产利润率也开始走低，很多招拍挂基本都是3%、5%个净利率，但对比央企融资成本差异而言，可能央企与民营的差距就高达5个点，比如2019年中海加权平均融资利率为4.21%，华润加权平均融资利率为4.45%，保利综合融资利率为4.95%，招商蛇口综合融资利率为4.92%……一个统计是，融资成本低于5.5%的10家房企中，有8家是国企！

而民营房企即使头部房企很多融资成本也高达8%、9%。在利润率本就非常低的趋势下，央企显著更低的融资成本将拥有更强的拿地能力，更高的盈利能力，更灵活的销售定价能力。

其三，央企踩线相对较少，负债率相对较低，比如2019年8家央企地产平均资产负债率为71.81%，远低于80%行业红线，如果剔除预收账款，资产负债率约在30-50%之间……整体而言，央企在三道红线下部分央企还有加杠杆、增大融资的空间，而其他民营房企踩线二条、三条则面临降负债、融资进一步受限的无奈局面。

天然的信用背书、较强的融资优势、潜在的适度杠杆扩张空间，再加上央企普遍过硬的产品品质，拥有四大竞争优势的央企地产，在本身央企已具备N千亿规模的基础上，2021年有望迎来地产的“央企年”现象，2021年有望成为地产央企的加速年！

以华润置地为例，华润置地未踩一条红线，净负债率45.9%，剔除预收账款的资产负债率41%，现金短债比1.47。就在2020年，华润置地董事长王祥明表示“正在向国资委申请对资产负债率的适当放开，采取一企一策，这样有助于华润置地扩张。”

意思很简单，即如果未来华润置地能在负债率指标上相对灵活起来，对华润置地的规模发展或许会有不小的意义。事实上，因财务自律反而在三道红线更自由！

小结

彼时2010年，一位国资委负责人表示：“房地产散乱差，市场秩序差，行业结构存在问题，央企是整个房地产行业的骨干和中坚，如果没有它们来带动，房地产业不可能整治好。

彼时，这位负责人以石油产业和煤炭产业为正反两个例子来进一步说明，房地产需要一小部分骨干作为央企代表，将央企的市场占有率从5%提升到60%~70%，成为地产行业秩序的卫道者。

今天乃至未来的中国房地产，在稳房价、稳地价、稳预期下，不可能继续出现大黑马，但持续的分化、座次更替、行业集中度提升皆是必然。而且头部房企未来空间也至少还有5到10年稳健成长期，未来竞争将是全方位的，是系统的、长期的竞争，未来地产10年的话语权，可能落在30强房企，30强是胜者为王，也是剩在为王。而在未来的30强阵营中，可能10强将以央企为主导，而10强到30强则以民营企业为主导！

文末，老潘提醒一句，中国房企真正全方位、深水区的竞争，现在其实才刚刚开始！

你看，万科2020年已把企业战略从“成长战略”调整为“竞争战略”，什么意思，你品，你细品！！！

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