房地产进入“淘汰赛”，挤泡沫、集中供地，开发商真正的考验来了

过去我们经常说房地产行业已经告别传统的开发模式，这既有房地产自身发展周期的原因，同时也有房子是用来住的不是用来炒的这个新的定位，说新也不新，已经执行4年多时间了，但对传统发展模式而言又是全新的，是需要整个行业都要面对的。

这其中既包括地方也包括开发商，更有购房者。如果说过去的开发商所面临的是温水煮青蛙式的大洗牌，那么今年包括接下来的时间可能是开发商真正进入*后决赛的时候了，从而真正开启“淘汰模式”。

近日，银保监会的一番讲话，让舆论热点再次聚焦在房地产风险上。与其说是讲话，更不如说是向房地产行业发出的警告。房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，会上还披露了一项数据颇有深意——2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这是什么意思呢？我认为，既是对我们调控应对市场的新举措有了成绩，同时也是意味着房地产信贷供给端已经开始了大调整，增速减缓是对房地产行业降温的手段，也是目的。

那么直接受影响的就是开发商。你想啊，减少房地产对信贷资源的过度挤占，是为了避免房地产市场的盲目加杠杆扩张，实际上是脱虚向实的真实需要，可以让实体经济有更好的发展空间，事实上效果是有了。另外，信贷收紧对购房者也是有影响的，购房者会更加理性，而购房者一旦理性了，对开发商又是一个巨大的挑战。

一定程度上可以说，开发商的压力要比购房者大多了。或许很多人不服，这个不争论，反正大家都将不容易。

所有的工作必须围绕让房地产回归居住属性、减少投资投机的金融化属性上多下功夫，不仅需要从房地产市场着手调控，更需要多管齐下。努力从信贷供给端严把关，完善房地产调控长效机制，积极稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

这就等于给房地产行业下了硬指标，必须严控资金，收紧信贷是一个持续的过程，因为金融化泡沫化倾向还是存在的，所以开发商必须接受这次挑战。

还有一个消息，2月24日，有传一份文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。近日天津、郑州等城市已经开始对供地的相关规定做了部署，这在侧面证实了传闻。

过去的供地模式显然有问题，地方的节奏很容易更加激发开发商炒作的欲望，地一点点出，开发商集中抢，地价飞涨，地王横飞。如果实现了新的供地模式，一定程度上可以缓解开发商拿地溢价率高问题，从而遏制房价过快上涨。

这样一来，实际上开发商之间的竞争就变得更加激烈了。集中供地无疑对房企资金要求更高，开发商需要调整销售节奏，确保在供地前储备大量资金。开发商拿地也会变得更加理性和谨慎，过去开发商很容易冲动拿地，还可能会激发房企联合拿地，共担资金压力。

对于房企的影响，我们都知道市场是分化的，房企也是分化的，但是对于集中供地的影响，有不同的声音。

比如说，中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，以前零散式供地，中小型企业尚可以参与其中，但像这种集中供地，土地供应量陡然增大的情况往往就变成头部大型房企发挥优势舞台。

而张大伟则认为集中供地下，龙头房企很可能害怕错过补仓机会而抢地王，非热点地块很可能出现流标。中小房企开发商也可能因此而“捡漏”，变得“有肉吃”。

我认为虽然说得都没问题，但是无论哪种供地模式，还是有实力的大型房企说了算。过去即便是有中小房企参与，可能顶多也是参与，在拿地上并不占优势。如今，更加考验开发商的资金实力，中小房企机会依然不大。即使你拿到了非热点地区的土地，你就能有机会了吗？

再次也提醒各大房企，2021年以来，房企拿地积极性提高了，多地土地出让数量增长明显。但同时更需要谨慎了，不能再为了盲目拿地而盲目拿地，还是那句，资金雄厚的大型房企拥有更多拿地机会。为了争当资金雄厚的大型房企，那竞争可比拿地更激烈多了。

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