供应成交量下滑，政策收紧下上海迎来“空窗期”，土拍迎来补仓好时机？｜上海2月楼市分析

来源：价值领地发布时间：2021-03-25 08:11:06

▎城市快报丨By：世联评估

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新房市场

上海

住宅新房供应

本月住宅供应市场大幅回落。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，2月，商品住宅供应面积为4.56万平方米，环比下滑93.9%，供应套数为588套，环比下滑91.43%。从区域分布来看，本月仅有松江区有商品住宅新房供应。2月受春节假期影响，为传统供应淡季，2020年2月更是罕见无供应住房推出。

住宅供应市场的降温也与近期相关政策出台有关。2月末政策再次“重拳出击”，称22个重点城市将推行土地集中出让制度，这一政策预计将导致新房集中供应潮和空窗期的交替出现，供应空窗期内购房需求将被迫外溢至二手房市场。

本月新房供应市场有所回落，仅有松江区存在住宅供应放量。

新房成交分析

新房住宅市场成交有所回落。2月新房住宅成交6,015套，环比下滑51.45%；成交均价为54,801元/平方米，环比下滑8.64%成交区域方面，奉贤区新房住宅成交套数拔得头筹，为1,044套，成交均价为32,923元/平方米。

因春节假期及一系列调控的几番收紧，2月楼市供应迎来“空窗期”。除去年2月受疫情影响市场断供之外，往前追溯15年，同期的上海楼市都从未有过此类供应“挂零”现象。在此背景下，2月商品住宅成交环比下降超五成。所幸前期楼市火热余温尚存，此前积攒的诸多“存货”开盘去化甚佳，后续成交逐步兑现，因此2月上海楼市成交数据同比往年同期依然保持在一定高位。

本月上海住宅成交市场回落，奉贤区新房市场成交较为活跃。

新房存量及去化

2月，各区商品住宅存量共计569.99万平方米，存量套数为45,102套，存量面积去化时间为6.4月，相较于2021年1月，各区住宅存量面积和存量套数均有所减少。截至1月底，商品住宅库存集中于外环以外区域，例如奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区。其中，奉贤存量*多，以78.59万方居各区域之首，占全市存量的13.79%。

郊县区域的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数均有所减少。存量住宅仍然主要集中于外环以外区域。

存量住宅市场

上海

2月存量房成交相较于上月来说有明显减少，存量房成交套数为19,046套，环比减少57.26%，成交均价为51,105元/平方米，与上月基本持平，略有上涨。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持*，为87,453元/平方米。而浦东新区成交套数依然为*，达4,563套，占比23.96%。

由于传统春节长假的影响等因素的影响，2021年2月存量房成交数量较上月有所减少，市场热度较前期出现明显回落。

住房租赁市场

上海

2021年2月上海住房月租金相比上月有所上涨，月租金为76.21元/平方米•月，租售比为1:671。各城区租金差异较为显著，其中，黄浦区月租金*，为128.06元/平方米•月，其次是长宁区，为108.07元/平方米•月，而金山区月租金仅26.96元/平方米•月。

市中心各区域租金都有明显上涨，外环以外区域由于交通等因素限制，上涨幅度较小，总体来说上海租赁住房需求仍然很大，租金维持在一个较稳定的水平上下浮动都为正常现象。

土地市场

上海

土地供应

从供应土地面积来看，受春节影响，2021年2月份上海的土地供应市场有所回落。本月供应土地总面积为46.17万平方米，与上月相比下滑33.22%。本月共推出10宗土地（不含保障房），罕见无居住用地推出。商服类用地推出1宗，供应土地面积4.31万平方米，占比为9.34%；另有其他用途用地9宗，供应土地面积41.86万平方米，占比90.66%。从供应区域来看，本月松江区供应宗地数夺得榜首，共推出土地4宗。

2020年年末的翘尾收官进一步提振市场信心，2021年1、2月份为供应市场淡季。但未来上海会适度增加结构性、区域性的土地供应，同时，上海也是一个优质的“需求有支撑”的城市，自然是房企们重点关注的市场。

本月土地供应市场回落，松江区供应发力。

土地成交

从成交面积来看，2021年2月土地成交市场有所回落，成交土地面积（不含保障房）为123.42万平方米，与上月相比下滑50.58%，基本无溢价。本月有31宗土地成交（不含保障房），其中居住类用地成交9宗，成交面积47.99万平方米，占比38.88%；商服类用地成交12宗，成交面积43.60万平方米，占为35.33%；另有其他用途用地10宗，占比25.79%。从成交区域来看，本月浦东新区成交宗地数夺得榜首，共成交土地15宗。

虽然受春节及疫情的影响，本月上海土地成交市场有所回落，但疫情期间大多数房企仍在积极寻求*佳投资机会，上海这样防控得当的一线城市因此成为房企拿地的主战场。同时，上海新近出台了良好的土地政策，也给房企拿地提供便利。公开资料显示，2月12日，上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知，保持土地市场交易平稳有序，消除疫情对合同履约的影响，支持企业恢复生产和发展产业。

本月土地成交市场回落，浦东新区土地成交拔得头筹。

明星地块

111.35亿元成交，总价*：上海虹口城市更新建设发展有限公司以111.35亿元竞得虹口区四川北路街道HK193-02,HK193-03(地下部分),北外滩街道HK300-02,HK300-03(地下部分)(历史风貌保护旧改项目) ，成交楼板价44,904元/平方米。据土地出让公告显示，该地块位于上海市虹口区，东至江西北路，南至海宁路，北至武进路，西至河南北路。出让面积58,025.2平方米，容积率4.27，建筑面积247,978.51㎡。其中，四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分）为普通商品房，容积率1.1，限高10米；北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）为商办、餐饮旅馆业用地，限高300米，须全部自持20年。

土地小结

2月，从建筑面积角度来看，土地成交市场及供应市场均有所回落。2月供应建筑面积为91.20万㎡，环比下滑42.95%，同比下滑3.16%；成交建筑面积为278.81万㎡，环比下滑62.71%，同比上升24.81%；土地成交金额较上月相比却有所上升，为440.59亿元。

受疫情影响，一些现金流受到冲击的房企们拿地热情有所减退，大部分房企在土地市场上都放缓拿地节奏。

2月，土地市场有所回落，房企拿地节奏放缓。

1-2月的上海土地市场仍然延续了低溢价率的态势，底价成交也意味着未来具备一定的盈利空间。但面对这一窗口期，有能力在此时“逆周期抄底”的房企并不多。那些财务比较稳健的公司，或是央企、国企成了上海2月土地市场上的“座上宾”。

总体来说，虽然本月受春节假期及疫情的影响，上海土地市场有所回落，但是上海面对疫情防控得当，且提供了良好的土地政策，因而未来将是部分资金较充裕的房企积极补仓或“超车”的较好时机

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