金科服务：增长扎实的五高“学霸”

西南区域物企之首、全国科技物企龙头——金科服务，交上了一份成色十足的年度答卷。

3月24日晚间，金科服务(09666.HK)对外披露了2020年度财报，营收、毛利率、净利润等多项核心指标同比大增，让业界看到了一个老牌物企扎实的基本功。

金科服务董事长夏绍飞在3月25日举办的业绩发布会上透露，未来五年，金科营业收入要实现“5年10倍增长”，争做世界一流的智慧服务供应商。

站上时代发展的风口，成功登陆资本市场，在外拓能力、智慧科技服务等方面具有核心竞争优势的金科服务，正迸发着强劲的活力与增长潜力。

崛起的外拓龙头

年报数据显示，2020年金科服务实现营业收入33.59亿元、毛利润9.97亿、归属股东的净利润6.18亿元，近四年复合增长率分别为47.5%、52.5%、75.7%，实现了多年连续高增长。

数据来源：招股书，企业年报，地产锐观察整理

与利润高增长伴随着的，是管理规模的更有质量的增长。

年报数据显示，截至2020年末，金科服务在管建筑面积为1.56亿平米，同比增幅约29.6%，近四年复合增长率为25.8%；合同建筑面积2.77亿平米，同比增长约11.5%，近四年复合增长率为35.7%。

金科服务2017-2020年在管面积和合同面积增长情况

数据来源：招股书，企业年报，地产锐观察整理

如果单从面积及同比增长数字来看，金科服务规模增长不是行业*，但是从细节处拆分来看，金科规模增长的“质量”却更有保障。

其一，2020年，经过梳理论证，主动退出了一些低质效项目。

在业绩发布会上，金科服务副总经理、财务总监兼董事会秘书徐国富介绍，2020年金科服务基于长期主义战略，强调保持高质量发展，主动退出了约1000万平米的低质效在管面积和约1700万平米的合约面积。

其二，外拓（独立第三方）在管面积继续保持高增长和高占比。

截至2020年末，金科服务独立于金科集团的第三方物业开发商单独开发的物业在管面积约为0.76亿平米，同比增长30.4%，占总在管面积比例为48.6%。

广发证券3月15日发表的一篇研报显示，从2020年上半年末数据看，金科服务纯外拓在管面积排名行业仅次于公建类龙头保利物业，若按非公建业态外拓计算，金科服务则排名第1。

外拓能力强，不仅意味着对母公司的依赖度低、独立生长能力强，也意味着面对全部新房和存量房广阔的市场空间时，有能力用*的成本获取到更多的市场规模份额。

其三，毛利率更高的非住宅项目的在管面积，同比实现了高增长。

年报数据显示，2020年金科服务在管面积中，住宅物业为1.30亿平米，同比增长22.6%；非住宅物业为0.26亿平米，同比增长近80%，非住宅业态的毛利率由22.8%增长到了27.2%。

其中，商业及办公毛利率达到了30%，产业园项目的毛利率接近31%，公共及其他项目的毛利率约20%。非住宅物业在管面积的提升及较高的毛利率，为金科服务整体毛利率的高增长贡献了重要力量。

目前，金科服务已经实现了全国化布局。2020年在管面积中，西南大本营占比54%，华东及华南占比21%，华中地区占比19%。徐国富介绍，其中的华东及华南地区，有超过60%的项目都来自于第三方外拓，华中地区外拓比例更高。

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在坚持核心区域高密度深耕战略下，2020年金科集团还加大了外拓资源的投入：

一是提升了拓展人数。集团总部成立了住宅、非住宅、城市服务3个大的事业拓展事业部，3个事业部下面还分别设立了3-4个部门来进行竞争式拓展。

二是给予了更优厚的激励机制。2020年上市前，金科服务启动了第二轮员工持股计划，由2017年时首轮面向核心经营管理层扩大到了面向普通员工。同时还创新了战略协同计划，引入金科股份的核心高管作为金科服务的战略投资者，实现了与母公司全面协同、利益共享的机制。

业内公认，出色的外拓能力是金科服务的一大核心竞争力。叠加母公司金科股份源源不断地输送合约面积，金科服务未来增长具有高度确定性。

智慧科技服务护城河

*的智慧科技服务，是金科服务的另一张王牌。

在2020年业绩发布会上，徐国富介绍，金科服务从2016年开始就在社区物业管理上探索进行智慧科技服务赋能，经过不断演化，如今已经应用到智慧城市。

在住宅社区服务方面，基于金科天启大数据管理系统，金科服务能提供含智慧人行、智慧车行、智慧客服、智慧健康、智慧家居等8大核心功能模块于一体的住宅社区智慧解决方案；

在非住宅项目服务方面上，金科服务以“天启云”为基础，构建了含智慧安防、智慧企服、智慧生活、智慧运营等服务模块的非住宅智慧解决方案。

进一步升级在城市服务上，金科服务已成功研发了智慧科技服务4.0版本——天启云城系统。2020年11月，金科服务以重庆为试点打造的天启云城系统1.0版本正式亮相，基于在线化、便捷化，已成为城市数智化助手。

通过智慧科技服务赋能，不仅能提高物业服务品质，提升客户体验，还能降本降耗。*重要的是，金科服务在智慧科技服务方面已经形成了单独业务收入板块，成为名副其实的智慧物业的领跑先锋。

数据来源：招股书，企业年报，地产锐观察整理

年报数据显示，在金科服务2020年的收入构成中，智慧科技服务实现收入4772.8万元，同比增加77.8%。虽然收入占比不高，但是增幅很高，增长潜力不可小觑。

在业绩发布会上，夏绍飞表示，2021年金科服务已经正式启动了科技数字服务能力的对外输出。

一方面迭代优化现有的“生命家”智慧健康人居体系产品，加快对地产产品力的溢价能力提升；另一方面，实现了数字城市服务由物业项目拓展的双向赋能。

夏绍飞表示，通过获取数字城市服务，同时也获取了物业服务。金科服务计划2021年至少有5个以上的城市级数字城市的服务项目会落地，也会直接带来大量物业获取。

社区增值服务增长潜力大

社区增值服务收入，被普遍认为是物业企业的第二增长极。年报数据显示，2020年金科社区增值服务收入为4.11亿元，同比增长高达72%，2017-2020年复合增长率高达75%。

在业绩发布会上，夏绍飞介绍，通过这几年的发展，金科服务已经形成了比较成熟和完整的社区增值服务体系，通过全产业链生态资源的整合能力，为业主提供含航旅出行、家居焕新、社区教育、家庭生活、房屋经纪、文体赛事等涵盖衣食住行游购娱全业态的增值服务。

夏绍飞表示，在社区增值服务方面，接下来金科服务主要朝两方面深化发展：

一是从社区走向社会。比如金科服务的旅游业务，基本上已经开始社会化。通过整合上下游产业链、全国乃至世界级的旅游资源，来进行协同发展；

二是打造核心增值服务赛道。比如团餐饮食服务，金科服务正在深度布局，到2021年底预计数据会非常亮眼；还比如文旅、康养，金科也有多年积累形成的相对优势。

金科服务全国首倡邻里文化建设，深耕邻里文化13年，建立有2084个业主社团，累计举办了5318场邻里活动，参与人次达152万，满意度调查连续9年超90%，入住期满意度高达95.7%。

深厚的社群运营基础，使得金科服务和业主累积了深厚的信任，这也是金科服务社区增值服务收入保持高增长的基础，是金科服务打造社区增值服务核心赛道龙头地位、实现增值服务领跑的保障。

结语

凭借优异的实力，2020年11月17日金科服务上市后，40天内股价超涨幅超过35%。中信证券、广发证券等纷纷多次给予“买入”评级。3月15日，作为8家物企之一，金科服务被正式纳入了港股通。

3月25日的股市收盘行情信息显示，金科服务总市值411.3亿港元，约合346亿元人民币，与其母公司金科股份A股市值367.9亿元仅有一步之遥。

展望未来，在业绩发布会上，金科服务管理层还表示，预计2021年公司新增在管面积不少于8000万平米，2022年、2023年每年在管面积增长不低于1亿平米，营收实现“5年10倍增长”。

政策红利加持助力之下，有着超20年的物业管理经验金科服务，已成长为行业内具有“高增长、高品质、高密度、高满意、高科技”特色的五高学“霸”，未来可期。