合肥的秘密

杠杆游戏张银银 合肥加码调控！楼市压力山大？#合肥#调控 视频号

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‍‍‍‍撰文|杆姐&编辑|雯雯

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杆友小云推荐意外冲突的《Desire Of City》：朋克听久了都一样，要抓住人太难。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

3天假期没过完，合肥终于加码了调控，有媒体说“全国人民都盯着”。

在此之前，成都、西安相继都加码了调控，详见杠杆地产《西安、成都：房价焦虑背后》（4月1日）。

这几年，合肥，比如滨湖区域一直很热，很多杆友也有给杠杆地产留言。关于合肥的调控，我觉得用很简单的数字就可以说清楚，数字非常值得玩味，对于我们研判未来很有意义。

是的，秘密都藏在数据中。

01

合肥力度到底有多大？

我们看此次升级调控的8个方面：

1.稳定增加居住用地供应，确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩；

2.实行市区学区内成套住房入学年限政策；

3.深化住房限购措施；

4.实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策；

5.从严调控商品住房价格；

6.加强住房贷款审慎管理；

7.加大租赁住房建设力度；

8.严厉打击各种房地产市场乱象。

每一条都很努力，哪怕不和任何城市对照，客观说，这个升级调控的诚意是足够的。

比如9000亩宅地，单列租赁住房用地900亩折算过来就是600万平米，还有单列租赁住房用地900亩——这数字，放到同级别城市都不错哦。

当然，说得很清楚，这是全市，包括郊区郊县、代管县级市等。

即便如此，没有比较就不会明白这个数字的含义。下文杠杆地产会写，等杆友读完第三部分再来看这个数字，肯定要震惊。

图表来源|平安证券（特此感谢）

上图是平安证券根据公开信息统计的，2021年合肥宅地计划供应情况，先剧透一下，对照看下2020年的宅地供应量。

接着看第二条，*改革，不少城市都有动作，或不同或相似。细节我就不说了，总的来说，合肥的新搞法是要控制部分热点区域二手房热。

当然也不排除一些朋友更要早下手，多下手。但起码是提高了门槛。

第三条，限购加码。

比如暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定*的学区范围内（具体见附件）购买二手住房。

还是对热点板块的管控。

第四条，实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易，这是精准控制投机。

第五条，控价格，限价更严，这一点结合下文第三部分看，我觉得更有意思。

第六条，加强住房贷款审慎管理，主要就是针对经营贷违规流入楼市等，全国都是严打。

第七条，加大租赁住房建设力度，2021年的目标是力争再增加保障性租赁住房2万套（间）以上。这个数字不算多，当然也不算少，主要是未来几年呢？

预期比单一某年的数字更要紧。

第八条，严厉打击各种房地产市场乱象板子各种拍……杠杠地产就不多说。

02

合肥为什么要加码调控，房价到底涨了多少？

此前，杠杆地产在人民网领导留言板，以及很多地方都看到过部分合肥朋友的建议、意见，合肥楼市比较火。

可以理解，合肥经济发展上自己努力，又叠加长三角一体化和中部崛起两大规划利好。所以楼市呈现繁荣。

而调控加码*简单来说，都是因为价格涨得比较多。

到底涨了多少？我们看一组数据。

这数据是杠杆地产利用我国统计局网站制作的。从2016-2019年4年的数据，我们可以看涨幅，商品住宅年均涨幅基本在10%左右或者更高，2019年略小。

按照合肥2020年的统计公报，2020年合肥商品房销售面积1486.11万平米，同比增长12.4%。其中住宅销售1297.40万平米，同比增长12.3%。

商品房销售额2128.29亿元，同比增长20.5%。其中：住宅销售1980.43亿元，同比增长21.6%。

一看这个各自的涨幅，就会发现，房价整体涨了不少

简单一算，2020年合肥住宅成交均价15265元/平米，较2019年的14086元/平米，涨了8个多点。

注意，这是合肥全市的数据，主要城区的均价比这个要高，且部分板块的涨幅比较大。

如上我们找到了合肥加码调控的原因。

03

合肥房价现象背后

供求关系和面粉价格是个很好的指标。

今天，杠杆地产从供应和同类城市比较角度谈谈合肥的楼市，几组非常简单的数据，然后研判下未来趋势。

从本轮行情启动和调控的2016年说起。

按照中指院的数据，2016年，合肥市本级供应宅地370万平米，实际成交352万平米。注意这一年的楼面均价，推出只有3000多元/平米，实际成交均价一万一/平米

同样很火的西安，城市和经济体量和合肥都差不多，也是近期加码调控的。2016年市本级供应宅地453万平米，实际成交426万平米，当年成交地价只有1500元/平米不到。

接下来的数据都是说市本级和宅地的情况。

看到2016年的宅地供应数据，杆友应该意识到增加9000亩宅地，也就是600万方，这是多么巨大的体量。

当然，市本级和全市不同，但起码市本级能分到不少。

我们接着看，2017年，合肥供应385万平米，实际成交336万平米，地价接近8000元/平米。

同期，西安供应680万平米，实际成交538万平米，地价1800元/平米不到。

2018年，合肥供应398万平米，实际成交273万平米，地价接近7000元/平米。

同期，西安供应915万平米、实际成交791万平米，地价不到2600元/平米。

2019年，合肥供应399万平米，实际成交335万平米，地价接近8600元/平米。

同期，西安供应808万平米，实际成交720万平米，地价接近3000元/平米。

2020年，合肥供应349万平米，实际成交334万平米，地价小5500元/平米。

同期，西安供应963万平米，实际成交916万平米，地价不到3400元/平米。

看完上述数据，不得不说，合肥还真是稳，每年供应量，那么稳——如果对照更多差不多体量的城市，不得不说……

当然大家口径或许有些不同，但供应起码是个角度，且纵向和自己比，很说明问题。

总的来说，合肥要调控好，供应增加很关键，这次说了要增加供应，力度似乎也不小。

接下来，长期来说，还得等2022年，以及未来怎么个力道……

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