读年报| 万科：未来在哪儿？

3月30日晚间万科A（000002.SZ）披露了2020年年报，次日股价罕见大跌了4.37%。连日来，万科股价也没有走出阴影，与年报发布前的坚挺判若两者。

客观看万科2020年报数据，现金流、净负债率、年度分红等指标都超出了市场预期，体现了万科超强的风险管理能力，只是毛利率走低（-4.6ppt），净利润增长略低于预期（+6.8%），

“增收不增利”也不只是万科一家症结，是2020年整个地产行业共同面临的困境。前两三年地拿的贵，但售价被ZF限制，利润自然低，万科也只是其中的一员。

那么，是房地产行业已被普遍视作“夕阳行业”，导致市场对地产行业整体预期不看好，还是万科也有自身的某些短板呢？

年报数据显示，2020年万科多元化业务发展喜人，物业服务收入和在管规模、冷链物流规模、长租公寓运营规模都创下了细分领域的NO.1。

具体来看，2020年万科物业服务收入为182.04亿，万物云（住宅物业服务）年末累计在管面积5.66亿平米，万物梁行（商企服务）入驻149个城市，累计服务项目超1700 个。

租赁住宅（长租公寓）板块，2020年万科实现营收25.40亿元，截至2020年底，已开业14.24万间，规模居行业*，已开业项目的整体出租率超过95%。

物流仓储板块，2020年万纬物流实现营收18.7亿元，已入驻44个城市，管理148个项目，可租赁建面达1148万平米。其中冷库营收达5.8亿元，已发展成为我国规模*的冷链物流综合服务商。

商业开发与运营业务，2020年万科共计实现营收63.22亿。截至2020年末，公司（含印力集团）累计开业的商业面积989.8万平米，规划中和在建商业建面为435.4 万平米。

可以看出，万科围绕地产主业的多元化业务探索，还是比较出色的，几个细分板块已经步入收获期。

但是，求稳者说万科踏实，激进者说万科保守。

从股价表现看，市场对于地产行业及带头大哥万科未来发展的焦虑，似乎也如影随形。

近几年看，从城镇化继续推进、市场份额调整、存量市场挖潜、科技溢价以及自身累计土储资源看，万科业绩增长无虑，但是长久看，万科的未来在哪里，仍旧是疑问号。

尽管万科多元化业务已做到细分头部，但细算一下，物业、长租、物流、商业的营业收入占总集团营业收入4191亿元的比例分别为4.34%、0.61%、0.45%和1.51%，占比还是很低。

数据来源：万科年报，地产锐观察整理

万科董事会主席郁亮在2019年公司目标与行动沟通会上曾言：“我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业”

但真的没有可能找得到吗？

同样是头部房企，恒大在造车，碧桂园在造机器人，尽管做的是非传统多元化业务，风险较大，但产业空间体量上和房地产主业是可以媲美的。

地产锐观察投融资群里有群友指出，万科目前的多元化根本上还没有逃脱开发商路径依赖的魔咒。因此，也难以找到和房地产主业体量相当的多元化赛道。

这位群友还指出，房企做非传统多元化业务，要有快速试错机制和创新土壤，老板要下决心 不能犹豫摇摆，要有超强的执行力和容忍错误的准备。

另外一位群友也给红姐的朋友圈留言：万科是职业经理人队伍 ，而恒大和碧桂园的多元化转型是老板在推动大转型风险大，靠打工人是很难承受风险与方向抉择的。

也许，这才是万科多元化难以摆脱地产开发路径依赖、找不到和地产主业体量相当的多元化行业的根本原因所在。

万科未来的增长在哪里？分拆上市吗？